Witzmannsberg

Marktüberblick

Witzmannsberg liegt im östlichen Landkreis Passau, 22 km von der Kreisstadt Passau und 22 km von Grafenau entfernt, östlich der B 85 und der Staatsstraße 2622. Die 18,74 km² große Gemeinde mit 1.561 Einwohnern (2024) und 29 Gemeindeteilen ist eine typische ländliche Gemeinde im Bayerischen Wald. Die Bevölkerungsdichte beträgt 83 Einwohner je Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt zeigt eine bemerkenswerte Divergenz: Während die Angebotsmiete seit 2019 von 5,00 auf 8,71 €/m² (2026) gestiegen ist – ein Anstieg von 74 % –, ist der Angebotskaufpreis seit 2021 von 2.961 auf 2.769 €/m² (2025) um 6,6 % gefallen. Diese gegenläufige Entwicklung ist ungewöhnlich und deutet auf einen Markt hin, in dem die Mietnachfrage steigt, die Kaufpreise sich jedoch korrigieren.

Preisentwicklung und Rendite

Die Mietentwicklung in Witzmannsberg ist seit 2019 deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt verlaufen. Der CAGR von 8,25 % über den Zeitraum 2019–2026 liegt weit über dem, was man in vergleichbaren ländlichen Gemeinden beobachtet. Die Miete liegt mit 8,30 €/m² zwar unter dem Bayern-Durchschnitt (10,11 €/m²) und dem Deutschland-Durchschnitt (8,92 €/m²), nähert sich aber dem Kreis-Durchschnitt von 8,72 €/m².

Der Kaufpreis von 2.790 €/m² liegt über dem Kreis-Durchschnitt (2.518 €/m²) und dem Deutschland-Durchschnitt (2.409 €/m²), ist aber unter dem Bayern-Durchschnitt (3.246 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 28 liegt über dem Kreis-Mittel (24,0) und dem Bundesdurchschnitt (26,1), was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete höher ist als in den Vergleichsräumen.

Die Bruttomietrendite von 3,57 % ist die zwetniedrigste unter den acht Nachbarorten – nur Neukirchen vorm Wald liegt mit 3,12 % darunter. Sie ist deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt (4,32 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Ursache ist die Kombination aus relativ hohem Kaufpreis und noch nicht entsprechend angestiegener Miete. Unter den Nachbarorten liegen Fürstenstein (4,47 %) und Tittling (4,37 %) am höchsten.

Regionale Einordnung und Demografie

Witzmannsberg liegt bei der Angebotsmiete knapp unter dem Kreis-Durchschnitt, bei Kaufpreis und Kaufpreisfaktor jedoch darüber. Die Rendite von 3,57 % liegt im unteren Drittel der Nachbarorte und deutlich unter dem bayerischen Median (Perzentilrang 37,4 % im Bundesland). Das Muster zeigt: Der Kaufpreis hat sich stärker vom Bundesdurchschnitt entfernt als die Miete. Der Kaufpreis liegt mit dem 1,16-Fachen des Bundesdurchschnitts über dem Mittel, die Miete nur mit dem 0,93-Fachen.

Die Arbeitslosenquote von 1,96 % (2023) liegt deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und spiegelt die enge wirtschaftliche Anbindung an die Region Passau wider. Die Gemeinde ist jedoch eine reine Auspendlergemeinde: Von 600 erwerbstätigen Einwohnern standen 2017 nur 194 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze vor Ort gegenüber. Das bedeutet, dass die lokale Wirtschaftskraft durch Pendler nach Passau, Vilshofen oder Waldkirchen erzeugt wird.

Die Bevölkerung ist seit 2015 um 6,3 % von 1.468 auf 1.561 gewachsen – ein Wert, der für eine ländliche Gemeinde im Bayerischen Wald überdurchschnittlich ist. Der Anstieg ist vor allem auf den Zeitraum 2019 bis 2023 zurückzuführen, als die Einwohnerzahl von 1.496 auf 1.561 stieg. Seit 2023 stabilisiert sie sich auf diesem Niveau.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Passau (auf den sich die Ränge beziehen) mit Rang 203 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex als mittelmäßig. Besonders schwach ist der Arbeitsmarkt mit Rang 329, während Wohlstand und soziale Lage mit Rang 117 und Wettbewerb und Innovation mit Rang 133 zu den stärkeren Bereichen gehören. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 253 im unteren Mittelfeld, die Demografie mit Rang 238 ebenfalls darunter.

Diese Struktur – starker Wohlstand bei schwachem lokalen Arbeitsmarkt – entspricht dem Muster einer Auspendlergemeinde: Die Bewohner verdienen ihr Einkommen außerhalb der Gemeinde, was den Wohlstand stützt, aber die lokale Wirtschaft nicht direkt befeuert. Die 32 landwirtschaftlichen Betriebe auf 1.215 Hektar genutzter Fläche (Stand 2016) prägen weiterhin das Bild der Gemeinde.

Witzmannsberg ist Mitglied der ILE Passauer Oberland, einer Initiative für Integrierte Ländliche Entwicklung, der elf Gemeinden angehören. Diese Einbindung in überörtliche Entwicklungsstrukturen könnte die Attraktivität der Gemeinde für Zuziehende aus Passau und anderen größeren Orten erklären, die auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum im Umland sind.