Saldenburg
Saldenburg (PLZ 94163) liegt im Kreis Freyung-Grafenau in Bayern. Der Ort zählt 2.004 Einwohner auf 28,0 km², das entspricht 71 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,65 € pro m², der Kaufpreis bei 1.904 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,19 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,9 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Saldenburg über dem Renditeniveau von 66 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 4,30 € auf 8,50 € pro m², im Mittel 8,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 13,7 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,9 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Freyung-Grafenau Rang 274 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 321, Stärkerang 241). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Thurmansbang, Tittling und Fürstenstein an.
Immobilienpreise in Saldenburg im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Saldenburg
Immobilienmarktbericht für Saldenburg (Landkreis Freyung-Grafenau, Bayern): Der kleine Ort im unteren Bayerischen Wald mit 2.004 Einwohnern weist Angebotsmieten von 6,65 €/m² und Kaufpreise von 1.904 €/m² auf. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,19 %. Preise und Mieten sind unter dem bayerischen Durchschnitt, aber nahe dem Kreisniveau. Die Mietpreise stiegen zwischen 2018 und 2025 stark an, korrigierten sich aber 2026 wieder. Die Arbeitslosenquote ist mit 2,32 % sehr niedrig. Der Landkreis steht im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Drittel, besonders bei Dynamik und Innovation.
Marktüberblick
Saldenburg liegt im unteren Bayerischen Wald im Landkreis Freyung-Grafenau, knapp 30 Kilometer nördlich von Passau. Die 2.004 Einwohner verteilten sich 2024 auf 28 Quadratkilometer – das ergibt eine Bevölkerungsdichte von 71 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Gemeinde besteht aus 29 Gemeindeteilen und liegt an der B 85, etwa 20 Kilometer von der Autobahn 3 entfernt. Der Immobilienmarkt spiegelt diese ländliche Struktur wider: Angebotsmiete und Kaufpreis liegen deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt, orientieren sich aber am regionalen Niveau des Landkreises.
Preisniveau und Rendite
Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 6,65 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 1.904 Euro je Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,19 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 23,85. Die Rendite liegt knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 4,73 Prozent. Der Kaufpreisfaktor ist mit 23,85 höher als im Kreis (22,61), aber niedriger als im Bundesland (26,10). Das bedeutet: Der Kaufpreis steht im Verhältnis zur Miete höher als im Kreis, aber niedriger als in Bayern insgesamt. Die niedrige Rendite im regionalen Vergleich resultiert daraus, dass der Mietwert in Saldenburg stärker unter dem bayerischen Mittel liegt als der Kaufpreis – bei einer Miete, die nur 66 Prozent des bayerischen Durchschnitts erreicht, der Kaufpreis aber 59 Prozent.
Preisentwicklung
Die Mietpreise haben zwischen 2018 und 2025 stark zugelegt: Von 4,30 Euro je Quadratmeter stiegen sie auf 10,19 Euro, bevor sie 2026 in der Zeitreihe auf 8,50 Euro sanken. Der CAGR von 8,89 Prozent über die gesamte Reihe verdeutlicht das starke Wachstum. Bei den Kaufpreisen liegen die Daten erst ab 2021 vor: Von 1.004 Euro je Quadratmeter 2021 stiegen sie bis 2024 auf 1.811 Euro, bevor sie 2025 auf 1.679 Euro sanken. Der CAGR von 13,70 Prozent über diesen Zeitraum ist besonders hoch. Beide Reihen sind nicht geschätzt. Die jüngsten Rückgänge bei Miete und Kaufpreis deuten auf eine Marktkorrektur hin. Allerdings weicht der aktuelle Mietwert von 6,65 Euro deutlich von der Zeitreihe ab, die für 2026 noch 8,50 Euro ausweist. Diese Diskrepanz könnte auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder -methoden zurückzuführen sein.
Regionale Einordnung
Saldenburg liegt bei der Angebotsmiete mit 6,65 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 7,19 Euro und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 1.904 Euro liegt leicht unter dem Kreiswert von 1.927 Euro und unter dem bayerischen Wert von 3.246 Euro. Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Saldenburg die niedrigste Angebotsmiete auf (Thurmansbang: 7,89, Tittling: 8,85, Fürstenstein: 8,87 Euro). Der Kaufpreis liegt im unteren Mittelfeld der Nachbarn (Thurmansbang: 1.833, Zenting: 1.946, Perlesreut: 2.278 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,19 Prozent liegt damit im unteren Bereich der Nachbarn (Thurmansbang: 5,17, Zenting: 4,67, Tittling: 4,37 Prozent).
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Saldenburgs wuchs zwischen 2015 und 2024 um 2,9 Prozent von 1.947 auf 2.004 Einwohner. Die Entwicklung verlief nicht linear: Nach einem Höchststand von 2.028 Einwohnern 2019 folgte ein Rückgang auf 1.996 im Jahr 2021, bevor sich die Zahl bei 2.004 stabilisierte. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,32 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Sie schwankte zwischen 2015 und 2023 nur geringfügig zwischen 1,48 und 3,22 Prozent und befand sich 2023 wieder auf dem Niveau von 2015. Mit 31 arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering. Der Landkreis Freyung-Grafenau erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 274 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach sind die Werte für Dynamik (Platz 321) und Wettbewerb und Innovation (Platz 307). Besser positioniert ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Platz 153). Saldenburg selbst hat keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen strukturell begrenzt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Saldenburg entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Saldenburg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4,30 €/m² |
| 2020 | 7,33 €/m² |
| 2021 | 6,93 €/m² |
| 2022 | 7,21 €/m² |
| 2023 | 7,40 €/m² |
| 2024 | 7,56 €/m² |
| 2025 | 10,19 €/m² |
| 2026 | 8,50 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Saldenburg
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2021 | 1.004 €/m² |
| 2022 | 1.058 €/m² |
| 2023 | 1.690 €/m² |
| 2024 | 1.811 €/m² |
| 2025 | 1.679 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Saldenburg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2021 | 8,28 % |
| 2022 | 8,18 % |
| 2023 | 5,26 % |
| 2024 | 5,01 % |
| 2025 | 7,28 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Saldenburg
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.947 Einwohner |
| 2016 | 1.945 Einwohner |
| 2017 | 1.978 Einwohner |
| 2018 | 1.983 Einwohner |
| 2019 | 2.028 Einwohner |
| 2020 | 2.024 Einwohner |
| 2021 | 1.996 Einwohner |
| 2022 | 2.007 Einwohner |
| 2023 | 2.004 Einwohner |
| 2024 | 2.004 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Saldenburg
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,32 % |
| 2016 | 2,16 % |
| 2017 | 1,48 % |
| 2018 | 2,05 % |
| 2019 | 1,95 % |
| 2020 | 3,22 % |
| 2021 | 2,62 % |
| 2022 | 2,54 % |
| 2023 | 2,32 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 274 Rang |
| Dynamik | 321 Rang |
| Stärke | 241 Rang |
| Demografie | 262 Rang |
| Arbeitsmarkt | 291 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 307 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 153 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Saldenburg liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Saldenburg im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Saldenburg ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Saldenburg ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Saldenburg
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Fürstenstein | 8,87 €/m² |
| Tittling | 8,85 €/m² |
| Eging a.See | 8,59 €/m² |
| Witzmannsberg | 8,30 €/m² |
| Thurmansbang | 7,89 €/m² |
| Zenting | 7,56 €/m² |
| Schönberg | 7,55 €/m² |
| Ringelai | 7,03 €/m² |
| Perlesreut | 6,92 €/m² |
| Saldenburg | 6,65 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Saldenburg ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Saldenburg
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Thurmansbang | 5,17 % |
| Zenting | 4,67 % |
| Fürstenstein | 4,47 % |
| Tittling | 4,37 % |
| Schönberg | 4,35 % |
| Saldenburg | 4,19 % |
| Eging a.See | 3,91 % |
| Perlesreut | 3,65 % |
| Witzmannsberg | 3,57 % |
| Ringelai | 2,37 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Thurmansbang | 3,1 km | 94169 | 7,89 € | 1.833 € | 5,17 % |
| Tittling, M | 5,3 km | 94104 | 8,85 € | 2.430 € | 4,37 % |
| Fürstenstein | 6,2 km | 94538 | 8,87 € | 2.378 € | 4,47 % |
| Perlesreut, M | 6,3 km | 94157 | 6,92 € | 2.278 € | 3,65 % |
| Zenting | 7,4 km | 94579 | 7,56 € | 1.946 € | 4,67 % |
| Schönberg, M | 7,6 km | 94513 | 7,55 € | 2.085 € | 4,35 % |
| Witzmannsberg | 7,6 km | 94104 | 8,30 € | 2.790 € | 3,57 % |
| Eging a.See, M | 9,1 km | 94535 | 8,59 € | 2.637 € | 3,91 % |
| Ringelai | 9,5 km | 94160 | 7,03 € | 3.555 € | 2,37 % |
Wo liegt Saldenburg?
Lage
Saldenburg auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Saldenburg
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,65 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 1.904 € |
| Bruttomietrendite | 4,19 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,9 |
| Einwohner | 2.004 |
| Einwohner je km² | 71 |
| Fläche (km²) | 28,0 |
| Arbeitslosenquote | 2,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #274 |
| Prognos Dynamikrang | #321 |
| Prognos Stärkerang | #241 |
| Koordinaten | 48,7733, 13,3561 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Saldenburg
Was kostet eine Wohnung in Saldenburg?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Saldenburg liegt bei 6,65 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.904 Euro pro Quadratmeter (Stand der Inseratedaten). Damit liegen beide Werte deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro/m² Miete und 3.246 Euro/m² Kaufpreis. Im Kreis Freyung-Grafenau bewegt sich Saldenburg mit 6,65 Euro/m² Miete knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 7,19 Euro/m².
Wie haben sich die Immobilienpreise in Saldenburg entwickelt?
Die Mieten in Saldenburg sind seit 2018 stark gestiegen: von 4,30 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,50 Euro/m² im Jahr 2026. Die Kaufpreise legten zwischen 2021 (1.004 Euro/m²) und 2025 (1.679 Euro/m²) ebenfalls deutlich zu. Beide Reihen sind nicht geschätzt, basieren aber auf Angebotswerten aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Saldenburg?
Saldenburg bietet eine Bruttomietrendite von 4,19 Prozent und einen Kaufpreisfaktor von 23,85. Die Rendite liegt damit knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und erreicht im Bundesland einen Perzentilrang von 65,5 – das bedeutet, Saldenburg liegt mit seiner Rendite über rund 65 Prozent der Orte in Bayern. Unter dem Kreisdurchschnitt von 4,73 Prozent liegt der Wert jedoch deutlich.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Saldenburg?
Die Bevölkerung in Saldenburg ist seit 2015 leicht gewachsen: von 1.947 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.004 im Jahr 2024, das entspricht einem Anstieg von rund 2,9 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 71 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Entwicklung war nicht linear – zwischen 2019 und 2021 gab es einen Rückgang, bevor sich die Zahl wieder stabilisierte.
Wie ist die wirtschaftliche Lage in Saldenburg?
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 31 Promille (entspricht 3,1 Prozent) und ist damit deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 liegt der Kreis Freyung-Grafenau, für den der Rang gilt, auf Platz 274 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist die Dynamik mit Rang 321, während der Wohlstand mit Rang 153 im oberen Drittel liegt.
Woher stammen die Daten zu Saldenburg?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Saldenburg sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Saldenburg führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2025 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2025 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Freyung-Grafenau
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Neureichenau | 94089 | 8,04 € | 1.227 € | 7,86 % |
| Haidmühle | 94145 | 6,24 € | 1.200 € | 6,24 % |
| Sankt Oswald-Riedlhütte | 94568 | 7,66 € | 1.513 € | 6,07 % |
| Hohenau | 94545 | 8,11 € | 1.718 € | 5,66 % |
| Mauth | 94151 | 5,23 € | 1.111 € | 5,65 % |
| Grainet | 94143 | 7,02 € | 1.501 € | 5,61 % |
| Spiegelau | 94518 | 7,68 € | 1.729 € | 5,33 % |
| Schöfweg | 94572 | 7,43 € | 1.711 € | 5,21 % |