Grainet

Marktüberblick

Grainet ist eine Gemeinde im südöstlichen Bayerischen Wald im Landkreis Freyung-Grafenau. Auf 36,12 km² leben 2.478 Einwohner (2024), was einer Dichte von 69 Einwohnern je km² entspricht. Der Ort liegt auf 679 m ü. NHN in einem Talkessel am Fuß des 1.170 Meter hohen Haidel, rund acht Kilometer östlich von Freyung. Grainet ist ein staatlich anerkannter Erholungsort und entstand um 1400 als Säumerdorf am Goldenen Steig, einem historischen Handelsweg zwischen Böhmen und Bayern.

Der Immobilienmarkt zeigt sich mit einem Angebotskaufpreis von 1.501 €/m² und einer Angebotsmiete von 7,02 €/m² als einer der günstigsten im Landkreis. Die Bruttomietrendite liegt bei 5,61 %, was deutlich über dem Kreis- und Landesdurchschnitt liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 17,82 – ein niedriger Wert, der auf verhältnismäßig niedrige Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hinweist.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete verdoppelte sich fast von 3,75 €/m² (2019) auf 7,27 €/m² (2025), ehe sie 2026 wieder auf 6,52 €/m² sank. Der CAGR von 8,22 % über den Zeitraum ist hoch, spiegelt aber auch den niedrigen Startwert wider.

Beim Kaufpreis ist die Entwicklung noch extremer: Nach einem Anstieg von 1.970 €/m² (2023) auf 2.076 €/m² (2024) folgte ein Rückgang auf 1.019 €/m² (2025) – ein Verlust von fast 51 % in einem Jahr. Der CAGR von -28,1 % unterstreicht diese Dynamik. Diese Schwankungen sind für einen ländlichen Markt mit geringem Transaktionsvolumen typisch, wo einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief dagegen stabil: Von 2.391 Einwohnern (2015) auf 2.478 (2024) entspricht dies einem Wachstum von 3,6 %. Zwischen 2015 und 2020 stieg die Einwohnerzahl kontinuierlich an, seither pendelt sie auf dem Niveau von rund 2.480.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Grainet bei der Angebotsmiete (7,02 €/m²) knapp unter dem Kreisdurchschnitt (7,19 €/m²) und deutlich unter dem bayerischen Mittel (10,11 €/m²). Beim Kaufpreis fällt der Abstand noch größer aus: Grainet liegt mit 1.501 €/m² rund 22 % unter dem Kreiswert (1.927 €/m²) und mehr als 53 % unter dem Landesdurchschnitt (3.246 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 5,61 % gehört damit zu den höchsten im Umland. Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten liegt Grainet nach Neureichenau (7,86 %) und Haidmühle (6,24 %) an dritter Stelle. Philippsreut weist mit 2,45 % die niedrigste Rendite auf – bei einem Kaufpreis von 2.396 €/m² und einer Miete von nur 4,90 €/m² zeigt dies, wie unterschiedlich die Märkte selbst in direkter Nachbarschaft sein können.

Der Kaufpreisfaktor von 17,82 liegt unter dem Kreiswert von 22,61 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Grainet liegt bei der Rendite im 89. Perzentil Bayerns – das bedeutet, dass 89 % der bayerischen Orte eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Freyung-Grafenau belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 274 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis mit Rang 321 im unteren Bereich, im Index Stärke mit Rang 241 im mittleren Drittel. Diese Bewertungen gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde Grainet.

Grainet selbst hat zwischen 1988 und 2018 von 2.132 auf 2.432 Einwohner zugenommen – ein Wachstum von 14,1 %, das laut Wikipedia der höchste prozentuale Zuwachs im Landkreis im genannten Zeitraum war. Dieser Zuzugstrend ist bemerkenswert für eine Gemeinde im ländlichen Raum und könnte mit der Erholungsfunktion des Ortes zusammenhängen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde gliedert sich in 12 Gemeindeteile und fünf Gemarkungen. Für Boden- und Grundstücksdaten (Bodenrichtwert) liegen keine Angaben vor.