Freyung, St

Marktüberblick und Preisniveau

Freyung ist die Kreisstadt des Landkreises Freyung-Grafenau im östlichsten Teil Bayerns, gelegen im Bayerischen Wald nahe der Grenze zu Tschechien und Österreich. Die Stadt umfasst 48,63 km² und hat rund 7.263 Einwohner. Als Verwaltungssitz des Landkreises und Austragungsort der Bayerischen Landesgartenschau 2023 nimmt Freyung eine übergeordnete Funktion im ländlichen Raum ein.

Das Preisniveau liegt deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt: Der Angebotskaufpreis von 1.931 Euro pro Quadratmeter entspricht nur etwa 60 Prozent des bayerischen Mittels von 3.246 Euro, die Angebotsmiete von 7,82 Euro liegt bei rund 77 Prozent des Landesdurchschnitts von 10,11 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 20,58 ist deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Die Bruttomietrendite von 4,86 Prozent übertrifft sowohl den Kreisdurchschnitt (4,73 Prozent) als auch den bayerischen Wert (4,13 Prozent) und liegt damit höher als etwa 81 Prozent der vergleichbaren Orte in Bayern.

Die Mietentwicklung zeigt einen Anstieg von 5,87 Euro im Jahr 2018 auf 6,99 Euro im Jahr 2026, wobei der Verlauf nicht linear verläuft: Nach einem Zwischenhoch von 8,11 Euro im Jahr 2022 folgte ein Rückgang auf 6,99 Euro. Der Kaufpreis stieg von 1.009,63 Euro im Jahr 2018 auf 1.970,30 Euro im Jahr 2026 an, mit einem deutlichen Einbruch von 1.779,54 Euro im Jahr 2022 auf 1.481,38 Euro im Jahr 2023, gefolgt von einer Erholung auf 1.505,96 Euro im Jahr 2025.

Regionale Einordnung

Freyung liegt mit 7,82 Euro pro Quadratmeter Angebotsmiete über dem Kreisdurchschnitt von 7,19 Euro, aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 1.931 Euro pro Quadratmeter entspricht nahezu dem Kreiswert von 1.927 Euro und liegt nur bei etwa 60 Prozent des bayerischen Durchschnitts von 3.246 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,86 Prozent übertrifft sowohl den Kreiswert von 4,73 Prozent als auch den bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 20,58 ist unter dem Kreiswert von 22,61 und dem bayerischen Wert von 26,10. Die Rendite-Perzentile von 81,3 im Bundesland bedeutet, dass Freyung bei der Bruttomietrendite höher liegt als etwa 81 Prozent der 2.056 vergleichbaren Orte in Bayern.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Ringelai weist mit 3.555 Euro pro Quadratmeter den höchsten Kaufpreis aller Nachbarorte auf, bei einer niedrigen Rendite von 2,37 Prozent. Hohenau liegt mit 5,66 Prozent bei der höchsten Rendite, verbunden mit einem niedrigen Kaufpreis von 1.718 Euro pro Quadratmeter. Grainet (5,61 Prozent) und Mauth (5,65 Prozent) folgen dicht dahinter. Freyung liegt mit seiner Rendite von 4,86 Prozent im Mittelfeld der Nachbarorte und übertrifft Hinterschmiding (4,38 Prozent) und Röhrnbach (4,40 Prozent).

Der Kreis Freyung-Grafenau als Ganzes liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 22,61 über dem von Freyung (20,58), was darauf hindeutet, dass der Kreisdurchschnitt durch Orte mit höheren Kaufpreisen bei vergleichbarer Miete nach oben gezogen wird.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Freyung entwickelte sich zwischen 2015 und 2024 relativ stabil: Von 7.194 Einwohnern im Jahr 2015 auf 7.263 im Jahr 2024 entspricht das einem Wachstum von knapp einem Prozent. Der tiefste Wert mit 7.135 Einwohnern wurde 2020 erreicht, seither ist eine leichte Erholung zu verzeichnen.

Die Arbeitslosenzahlen (absolute Werte der Zeitreihe) zeigten zwischen 2015 und 2023 Schwankungen zwischen 118 (2019, 2022) und 189 (2016), mit einem Wert von 138 im Jahr 2023. Der Rückgang von 189 im Jahr 2016 auf 118 im Jahr 2019 und 2022 entspricht einer Verbesserung der Arbeitsmarktlage, bevor der Wert 2023 wieder leicht anstieg.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Freyung-Grafenau mit einem Gesamtrang von 274 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Index für Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 153 über dem Median, während die Dynamik mit Rang 321 und Wettbewerb und Innovation mit Rang 307 deutlich unter dem Median liegen. Der Arbeitsmarkt-Rang von 291 und der Demografie-Rang von 262 bestätigen die mittelmäßige bis unterdurchschnittliche Entwicklung in diesen Bereichen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Landkreis hat einen Waldanteil von etwa 60 Prozent, und Tourismus zählt zu den wichtigsten Erwerbszweigen der Region. Die Lage im Dreiländereck und die Nähe zum Nationalpark Bayerischer Wald sind strukturelle Merkmale der Region.

Entwicklungstrends und Marktdynamik

Die Kaufpreisentwicklung in Freyung zeigt eine bemerkenswerte Volatilität: Nach einem Anstieg von 1.009,63 Euro im Jahr 2018 auf 1.779,54 Euro im Jahr 2022 folgte ein starker Einbruch auf 1.481,38 Euro im Jahr 2023. In den Folgejahren erholte sich der Preis wieder auf 1.505,96 Euro im Jahr 2025 und liegt in den aktuellen Daten für 2026 bei 1.970,30 Euro. Diese Entwicklung entspricht dem Muster eines starken Anstiegs, gefolgt von einer Korrektur und einer anschließenden Erholung.

Die Mietentwicklung verlief weniger volatil: Von 5,87 Euro im Jahr 2018 stieg die Miete auf 8,11 Euro im Jahr 2022, fiel dann auf 7,54 Euro im Jahr 2025 und liegt in den aktuellen Daten für 2026 bei 6,99 Euro. Der Mietrückgang nach 2022 ist geringer ausgeprägt als der Kaufpreisrückgang, was auf eine stabilere Mietnachfrage hindeuten könnte.

Die Kombination aus moderatem Kaufpreisniveau, überdurchschnittlicher Rendite im bayerischen Vergleich und stabiler Bevölkerungsentwicklung macht Freyung zu einem Ort mit relativ erschwinglichen Immobilienpreisen im bayerischen Kontext. Der niedrige Kaufpreisfaktor von 20,58 im Vergleich zum bayerischen Durchschnitt von 26,10 spiegelt wider, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen höher sind als im bayerischen Durchschnitt.