Perlesreut, M

Standort und Struktur

Perlesreut ist ein Markt im östlichsten Landkreis Bayerns, dem Landkreis Freyung-Grafenau, und liegt im Herzen des Bayerischen Waldes. Mit 2.931 Einwohnern auf einer Fläche von 29,73 km² beträgt die Bevölkerungsdichte 99 Einwohner je km² – deutlich über der des Landkreises (80 Einw./km²) und der des Bundeslandes Bayern. Perlesreut ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Perlesreut, zu der auch die Gemeinden Fürsteneck und Ringelai gehören. Die Lage an der Grenze zu Tschechien und Österreich prägt die Region als Tourismus- und Erholungsgebiet.

Immobilienmarkt und Preise

Der Immobilienmarkt in Perlesreut ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise im bayernweiten Vergleich gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 6,92 Euro je Quadratmeter und damit rund 32 % unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Auch der Angebotskaufpreis von 2.278 Euro je Quadratmeter liegt etwa 30 % unter dem Landesmittel von 3.246 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 27,43 übersteigt jedoch den bayerischen Durchschnitt von 26,1 – ein scheinbarer Widerspruch, der sich auflöst, wenn man die niedrige Miete im Verhältnis zum Kaufpreis betrachtet: Der Faktor drückt aus, wie viele Jahre der Jahresmiete nötig sind, um den Kaufpreis zu decken. Bei niedriger Miete und relativ hohem Kaufpreis ergibt sich ein höherer Faktor.

Die Bruttomietrendite von 3,65 % liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % und unter dem Kreisdurchschnitt von 4,73 %. Sie befindet sich im bayernweiten Vergleich auf dem 42. Perzentil – Perlesreut liegt damit im unteren Mittelfeld. Im Vergleich zu den Nachbarorten schneidet Perlesreut bei der Rendite durchschnittlich ab: Ringelai liegt mit 2,37 % deutlich darunter, während Hohenau mit 5,66 % und Freyung mit 4,86 % höhere Renditen aufweisen.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen für Perlesreut eine ungewöhnlich volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 4,32 Euro im Jahr 2019 auf 6,92 Euro im Jahr 2021, fiel dann auf 6,50 Euro im Jahr 2023 und erreichte 2026 mit 8,07 Euro einen neuen Höchststand. Der Kaufpreis verzeichnete noch stärkere Schwankungen: Von 1.859 Euro im Jahr 2020 fiel er auf 1.546 Euro im Jahr 2021, stieg 2022 leicht auf 1.607 Euro, brach 2023 auf 1.041 Euro ein und erholte sich dann auf 2.014 Euro im Jahr 2024, 2.654 Euro im Jahr 2025 und 3.800 Euro im Jahr 2026.

Diese extremen Schwankungen, insbesondere der Einbruch 2023 und der anschließende starke Anstieg, deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei denen einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die CAGR-Werte von 9,34 % für die Miete und 12,65 % für den Kaufpreis über mehrere Jahre hinweg spiegeln diese Volatilität wider. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich erfassten Werten basieren.

Bevölkerung und Wirtschaft

Die Bevölkerungsentwicklung in Perlesreut ist seit 2015 relativ stabil. Von 2.871 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.931 im Jahr 2024 entspricht dies einem Wachstum von rund 2,1 %. Die Bevölkerung schwankte dabei zwischen 2.866 (2016) und 2.931 (2023/2024) ohne einen klaren Trend in eine Richtung. Diese Stabilität steht im Kontrast zu vielen ländlichen Gemeinden in Ostbayern, die unter Abwanderung leiden.

Die Arbeitslosenquote im Landkreis Freyung-Grafenau lag 2023 bei 47 ‰ (4,7 %). Dieser Wert ist deutlich über dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Struktur der Region wider, die durch Land- und Forstwirtschaft sowie den Tourismus geprägt ist. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Landkreis auf Platz 274 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach ist der Index Dynamik mit Rang 321, während der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 153 besser abschneidet. Diese Mischung aus schwacher Dynamik und relativ gutem Wohlstand entspricht dem Muster einer ländlichen Tourismusregion mit stabiler, aber wenig wachsender Wirtschaft.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen im Studentensegment ausschließt und den Markt auf Familien und Rentner konzentriert.