Marktüberblick
Der Landkreis Freyung-Grafenau liegt im östlichsten Zipfel Bayerns im Bayerischen Wald und ist mit 79.600 Einwohnern auf 828 km² ein dünn besiedelter ländlicher Raum (96 Einwohner je km²). Der Kreis weist einen Waldanteil von etwa 60 % auf und grenzt im Nordosten an Tschechien, im Südosten an Österreich und im Süden an den Landkreis Passau.
Auf der Skala der bayerischen Immobilienmärkte gehört Freyung-Grafenau zu den günstigsten Regionen: Mit einem mittleren Kaufpreis von 1.927 Euro je Quadratmeter liegt der Kreis auf Rang 77 von 82 bayerischen Kreisen – vor dem Fichtelgebirgskreis Wunsiedel, aber deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro/m². Auch die Mietwerte (7,19 Euro/m²) und die Bruttomietrendite (4,73 %) liegen unter dem Bundesdurchschnitt. Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor beträgt 22,6.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend: Der Kaufpreis stieg von 1.321 Euro/m² (2018) auf 2.048 Euro/m² (2024). Die Miete entwickelte sich von 5,83 Euro/m² (2018) auf 7,58 Euro/m² (2024). Die Bevölkerungszahl ist stabil bei rund 79.600.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Kaufpreise im Kreis reichen von 1.111 Euro/m² in Mauth bis 3.555 Euro/m² in Ringelai – eine Spreizung von mehr als dem Dreifachen. Die Mietpreise variieren zwischen 4,90 Euro/m² in Philippsreut und 8,98 Euro/m² in Waldkirchen. Die Renditen spannen sich von 2,37 % (Ringelai) bis 7,86 % (Neureichenau).
Die teuerste Gemeinde ist Ringelai mit 3.555 Euro/m² bei nur 1.928 Einwohnern. Die nächstfolgenden Spitzenwerte finden sich in Waldkirchen (2.991 Euro/m², 11.221 Einwohner), Philippsreut (2.396 Euro/m², 605 Einwohner), Perlesreut (2.278 Euro/m²) und Fürsteneck (2.247 Euro/m²). Diese Gemeinden liegen allesamt im östlichen und südöstlichen Teil des Kreises, nahe der Staatsgrenze zu Tschechien und Österreich.
Die günstigsten Gemeinden finden sich im Norden und Zentrum des Kreises: Mauth (1.111 Euro/m²), Haidmühle (1.200 Euro/m²), Neureichenau (1.227 Euro/m²), Grainet (1.501 Euro/m²) und Sankt Oswald-Riedlhütte (1.513 Euro/m²). Neureichenau fällt dabei durch die höchste Rendite von 7,86 % auf.
Die drei größten Gemeinden – Waldkirchen (11.221), Grafenau (8.229) und Freyung (7.263) – liegen mit Kaufpreisen zwischen 1.931 und 2.991 Euro/m² im oberen Mittelfeld. Sie bilden das wirtschaftliche und versorgerische Zentrum des Kreises.
Die Spreizung innerhalb des Kreises ist außergewöhnlich hoch und entspricht dem Muster einer Grenzregion mit unterschiedlich stark nachgefragten Lagen: Die Grenznähe zu Tschechien und Österreich treibt die Preise in Gemeinden wie Ringelai und Philippsreut in die Höhe, während abgelegene Gemeinden im Norden des Kreises deutlich niedrigere Werte aufweisen.
Wirtschaft und Tourismus
Der Tourismus ist eine der tragenden Säulen der Kreiswirtschaft. Der 1970 gegründete Nationalpark Bayerischer Wald, der erste Nationalpark Deutschlands, erstreckt sich über Teile des Landkreises und zieht rund 1,3 Millionen Besucher pro Jahr an (Stand 2020). Der Nationalpark erzeugt eine Wertschöpfung von rund 26 Millionen Euro jährlich und ist damit ein bedeutender Wirtschaftsfaktor für die Region.
Die Glasindustrie hat historische und gegenwärtige Bedeutung. Spiegelau war über Jahrhunderte ein Zentrum der Glasherstellung; die Kristallglasfabrik Spiegelau wurde 2008 vom österreichischen Unternehmen Riedel Glas geschlossen. Die Glasmachertradition wird heute im Technologiezentrum für Heißglastechnologie der Hochschule Deggendorf fortgeführt. Die 1997 eröffnete Glasstraße, eine deutsche Ferienstraße von Neustadt an der Waldnaab über Spiegelau nach Passau, unterstreicht die regionale Verankerung dieses Gewerbes.
Die Kreisstadt Freyung richtete 2023 die Bayerische Landesgartenschau aus, die ursprünglich für 2022 geplant war. Sie lag am Geyersberg auf ca. 800 m ü. NHN und war die bis dato höchstgelegene Landesgartenschau Bayerns. Solche Großveranstaltungen stärken die regionale Infrastruktur und das Image.
Die historische Bedeutung des Goldenen Steigs, einer mittelalterlichen Handelsroute zwischen Bayern, Österreich und Böhmen, prägt bis heute die Siedlungsstruktur. Waldkirchen, die einwohnerstärkste Stadt des Kreises, verdankte ihre Entstehung dieser Route. Heute ist die Grenznähe zu Tschechien und Österreich ein Faktor für den Tourismus, aber auch für Pendlerströme.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis Freyung-Grafenau verfügt über zwei Eisenbahnstrecken, die den Kreis mit dem überregionalen Netz verbinden. Die Ilztalbahn (Bahnstrecke Passau–Freyung) verbindet den Kreis mit Passau Hbf und ist 49,5 km lang. Sie führt über Kalteneck, Fürsteneck, Röhrnbach und Waldkirchen nach Freyung und wird von der Ilztalbahn GmbH betrieben.
Die Waldbahn (Bahnstrecke Zwiesel–Grafenau) verbindet Grafenau über Spiegelau und Frauenau mit Zwiesel und hat Anschluss an die Strecke nach Bayerisch Eisenstein. Sie ist 31,5 km lang und wird von der Regentalbahn betrieben.
Eine Autobahnanbindung besteht nicht. Die Anbindung an das überregionale Straßennetz erfolgt über die Bundesstraße 12 und Staatsstraßen. Die Entfernung zur nächsten Autobahn (A3) beträgt rund 40 km nach Passau bzw. nach Deggendorf.
Die beiden Bahnstrecken sind für die Erreichbarkeit des Kreises von zentraler Bedeutung, insbesondere für Pendler nach Passau und für den Tourismus. Passau als nächstgrößere Stadt mit rund 53.000 Einwohnern ist ein wichtiger Arbeitsmarkt und Versorgungsstandort für den Kreis.
Fazit
Der Landkreis Freyung-Grafenau ist ein ländlicher Raum mit niedriger Bevölkerungsdichte und starker Naturprägung. Die Kaufpreise liegen deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt, die Renditen sind überdurchschnittlich hoch. Die innere Struktur des Kreises zeigt eine deutliche Spreizung: Die Grenznähe zu Tschechien und Österreich treibt die Preise in einigen Gemeinden in die Höhe, während abgelegene Gemeinden im Norden deutlich günstigere Lagen bieten.
Der Tourismus, insbesondere der Nationalpark Bayerischer Wald, ist ein wichtiger Wirtschaftsfaktor. Die historische Glasindustrie hat an Bedeutung verloren, wird aber durch ein Technologiezentrum der Hochschule Deggendorf teilweise ersetzt. Die Anbindung an das überregionale Netz erfolgt ausschließlich über Schiene und Straße ohne Autobahnanschluss.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Aufwärtstrend bei Kaufpreisen und Mieten. Die Bevölkerungszahl ist stabil. Der Prognos-Zukunftsatlas ordnet den Kreis auf Rang 274 von rund 400 deutschen Kreisen zu, was auf strukturelle Schwächen in den Bereichen Arbeitsmarkt, Wettbewerb und Innovation hinweist.