Kößlarn, M

Marktüberblick

Kößlarn ist ein Markt im niederbayerischen Landkreis Passau mit 25,5 km² Fläche und rund 1.900 Einwohnern. Der Ort liegt inmitten des Niederbayerischen Bäderdreiecks und ist geprägt durch Fremdenverkehr sowie die einzige noch vollständig erhaltene Wehrkirche Süddeutschlands. Die Wirtschaft ist strukturell durch einen starken Auspendlercharakter bestimmt: 2017 standen 293 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Gemeinde 800 erwerbstätigen Einwohnern gegenüber, was einen Überschuss von 507 Auspendlern bedeutet. Die Gemeinde erwirtschaftet ihre Einnahmen hauptsächlich aus dem Fremdenverkehr, ergänzt durch 39 landwirtschaftliche Betriebe auf 1.037 Hektar Nutzfläche.

Preisniveau und Entwicklung

Die aktuellen Angebotswerte liegen mit 7,85 €/m² bei der Miete und 2.363 €/m² beim Kaufpreis jeweils unter dem Durchschnitt des Landkreises Passau (Miete: 8,72 €/m², Kaufpreis: 2.518 €/m²) und deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (Miete: 10,11 €/m², Kaufpreis: 3.246 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,08 und liegt damit über dem Kreisdurchschnitt (24,03), aber unter dem bayerischen Mittel (26,10). Die Bruttomietrendite von 3,99 % liegt knapp unter dem bayerischen Mittel von 4,13 % und deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Dieser Befund entspricht dem bayerischen Muster: Höhere Kaufpreise drücken die Renditen unter das Bundesniveau.

Die Angebotsmiete schwankt in den vergangenen neun Jahren zwischen 4,95 €/m² (2019) und 9,25 €/m² (2023). Der Kaufpreis stieg von 1.149 €/m² (2018) auf 3.455 €/m² (2024), bevor er 2025 auf 2.420 €/m² und 2026 auf 2.802 €/m² zurückging. Beide Reihen zeigen hohe Volatilität ohne klaren Trend, was auf einen kleinen, lokalen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Die CAGR der Miete liegt bei 4,78 %, die des Kaufpreises bei 11,78 % – beide Werte werden durch die starken jährlichen Schwankungen verzerrt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 10 km weist Kößlarn eine der niedrigsten Angebotsmieten auf (7,85 €/m²). Nur Stubenberg (7,45 €/m²) und Malching (7,53 €/m²) liegen darunter. Der Kaufpreis von 2.363 €/m² liegt im unteren Drittel der Nachbarn – nur Bayerbach (2.236 €/m²) und Bad Griesbach (2.215 €/m²) sind günstiger. Die Bruttomietrendite von 3,99 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Bad Griesbach fällt mit 5,35 % deutlich heraus, da hier die Miete (9,87 €/m²) über dem Nachbardurchschnitt liegt, der Kaufpreis jedoch mit 2.215 €/m² zu den niedrigsten Werten gehört.

Der Landkreis Passau selbst liegt im Zukunftsatlas 2025 auf Rang 203 von rund 400 Kreisen (Gesamtindex), mit Rang 191 in der Stärke und Rang 253 in der Dynamik. Damit befindet sich der Kreis im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen mit Rang 133 in Wettbewerb und Innovation sowie Rang 117 in Wohlstand und sozialer Lage die stärkeren Bereiche, während Arbeitsmarkt (Rang 329) und Demografie (Rang 238) die Schwächepunkte darstellen.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Kößlarms ist seit 2019 rückläufig: Von 1.954 Einwohnern (2019) auf 1.897 (2024), ein Verlust von 57 Personen in fünf Jahren. Der Bevölkerungsschwund begann bereits 2017 mit einem Peak von 1.949 Einwohnern und hat sich seit 2023 stabilisiert. Die Bevölkerungsdichte beträgt 74 Einwohner pro km², was für eine ländliche Gemeinde im Alpenvorland typisch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,1 %. Im Vergleich dazu betrug die Arbeitslosenquote im Landkreis Passau 2018 rund 2,8 %, was darauf hindeutet, dass Kößlarn eine über dem Kreisdurchschnitt liegende Arbeitslosigkeit aufweist. Dies korrespondiert mit dem Auspendlercharakter des Ortes: Von 800 Erwerbstätigen pendeln 507 aus, während nur 293 Arbeitsplätze vor Ort bestehen. Die Demografie-Rangfolge des Landkreises auf Platz 238 von 400 spiegelt den Bevölkerungsrückgang wider, der in vielen ländlichen Gemeinden Bayerns zu beobachten ist.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die lokale Infrastruktur umfasst einen Kindergarten mit 71 Plätzen und eine Grundschule mit 65 Schülern.