Stubenberg

Marktüberblick

Stubenberg ist eine kleine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Rottal-Inn mit rund 1.427 Einwohnern auf 18,19 km². Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Ering und liegt etwa 8 km nordöstlich von Simbach am Inn sowie 9 km von der österreichischen Grenze bei Braunau entfernt. Mit 70 Gemeindeteilen ist die Gemeinde stark zersiedelt, was die ländliche Struktur unterstreicht.

Der Immobilienmarkt zeigt ein auffälliges Muster: Die Angebotsmiete liegt mit 7,45 Euro je Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 8,71 Euro und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.128 Euro je Quadratmeter liegt jedoch über dem Kreisdurchschnitt von 2.663 Euro und knapp unter dem bayerischen Wert von 3.246 Euro. Dieser Widerspruch zwischen niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 2,86 Prozent – die niedrigste unter allen acht Nachbarorten und weit unter dem Kreis- (4,03 %) und Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 35 ist der höchste im direkten Umland und liegt deutlich über dem Kreiswert von 25,4.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg von 5,09 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Spitzenwert von 8,04 Euro im Jahr 2024. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) beträgt 1,04 Prozent. Die Zeitreihe ist nicht geschätzt.

Die Kaufpreisentwicklung war volatiler: Von 2.317 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 fiel der Wert 2021 auf 1.816 Euro, stieg dann 2022 auf 2.870 Euro. Der CAGR von 11,29 Prozent über diesen kurzen Zeitraum spiegelt diese starke Schwankung wider. Die Zeitreihe ist nicht geschätzt.

Im Jahr 2026 zeigt die Mietzeitreihe einen Wert von 5,53 Euro, was einem deutlichen Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert von 8,04 Euro entspricht. Dieser starke Einbruch könnte auf eine Korrektur des Angebotsmarktes hindeuten, ist aber aufgrund der kurzen Datenlage nicht abschließend zu bewerten.

Die Bevölkerung wuchs von 1.373 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.427 im Jahr 2024 um 3,93 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,17 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Sie stieg während der Pandemie von 1,62 Prozent (2018) auf 2,49 Prozent (2021) und erholte sich seither wieder.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 Kilometern weist Stubenberg das ausgeprägteste Preis-Miete-Gefälle auf. Mit 7,45 Euro je Quadratmeter liegt die Angebotsmiete am niedrigsten, während der Kaufpreis von 3.128 Euro je Quadratmeter nur von Ering (3.765 Euro) übertroffen wird. Dies resultiert in der niedrigsten Bruttomietrendite aller Nachbarorte.

Im bayerischen Vergleich belegt Stubenberg mit einem Perzentilrang von 7,44 Prozent den unteren Bereich der 2.056 betrachteten Orte. Der Kaufpreisfaktor von 35 liegt deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 26,1, was die relative Überbewertung im Verhältnis zur Miete unterstreicht.

Der Landkreis Rottal-Inn als Ganzes weist mit einem Durchschnittskaufpreis von 2.663 Euro und einer Durchschnittsmiete von 8,71 Euro ein anderes Marktprofil auf als Stubenberg. Die Gemeinde liegt damit innerhalb des landkreisweiten Spektrums, hebt sich aber durch ihr spezifisches Preis-Miete-Gefälle hervor.

Standortfaktoren

Die Gemeinde Stubenberg liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 228 von rund 400 deutschen Kreisen (Bezugsebene: Landkreis Rottal-Inn). Der Wert im Teilindex Dynamik mit Rang 100 ist der stärkste Bereich und weist auf positive Entwicklungsimpulse hin. Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 126 im oberen Drittel, während Arbeitsmarkt (Rang 304), Wettbewerb und Innovation (Rang 255) sowie Demografie (Rang 149) schwächer abschneiden.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule (Grundschule Prienbach mit 66 Schülern, Stand 2017/2018).

Ein potenzieller Standortfaktor ist der geplante Ausbau der B 12 zur A 94, die Passau mit München verbinden soll. Die Gemeinde liegt etwa 25 km südwestlich der geplanten Anbindung in Pocking. Dieser Infrastrukturausbau könnte die Erreichbarkeit der Großstädte München und Passau verbessern und langfristig die Nachfrage nach Wohnimmobilien beeinflussen.

Die Wirtschaftsstruktur ist landwirtschaftlich geprägt: 1999 bestanden 60 landwirtschaftliche Betriebe auf 1.205 ha landwirtschaftlich genutzter Fläche. Am Wohnort waren 1998 insgesamt 415 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während am Arbeitsort nur 143 Personen beschäftigt waren. Dies deutet auf eine hohe Pendlerrate hin, was für ländliche Gemeinden in Bayern typisch ist.