Kirchdorf a.Inn

Marktüberblick

Kirchdorf a.Inn bietet Immobilien zu Preisen, die deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt liegen, aber in etwa am Bundesdurchschnitt orientiert sind. Die Angebotsmiete von 8,20 Euro pro Quadratmeter liegt 19 Prozent unter dem Bayern-Durchschnitt von 10,11 Euro, aber 8 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.492 Euro pro Quadratmeter liegt 23 Prozent unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro, übertrifft den Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro jedoch leicht.

Die Bruttomietrendite von 3,95 Prozent liegt unter allen drei Bezugsgrößen – sie ist niedriger als der Bayern-Durchschnitt von 4,13 Prozent und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Im Kreis Rottal-Inn liegt die durchschnittliche Rendite bei 4,03 Prozent, Kirchdorf liegt damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 25,33 liegt knapp unter dem Kreiswert von 25,42 und dem Landeswert von 26,10, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete im bayerischen Mittel liegt.

Diese Kombination aus niedriger Miete und vergleichsweise hohem Kaufpreis führt zu einer unterdurchschnittlichen Rendite. Der Markt ist durch ein Missverhältnis zwischen Mietniveau und Kaufpreisen geprägt – Käufer zahlen im Verhältnis zur erzielbaren Miete mehr als in anderen Teilen Bayerns.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Anstieg von 6,67 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 8,05 Euro im Jahr 2026, was einer jährlichen Wachstumsrate von 2,38 Prozent entspricht. Die Kaufpreisentwicklung ist mit 0,86 Prozent pro Jahr deutlich schwächer. Der Kaufpreis stieg von 2.014 Euro im Jahr 2018 auf 2.158 Euro im Jahr 2026.

Die Zeitreihen weisen jedoch eine bemerkenswerte Volatilität auf. Der Kaufpreis erreichte 2022 mit 2.909 Euro einen ersten Höhepunkt, fiel 2023 auf 1.907 Euro zurück und stieg 2024 auf einen Ausreißer von 4.199 Euro, bevor er 2026 wieder auf 2.158 Euro sank. Diese Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark verzerren können. Die Mietwerte verlaufen in derselben Zeitspanne mit Werten zwischen 5,00 und 8,23 Euro ebenfalls schwankend, aber mit geringerer Amplitude.

Die aktuelle Angebotsmiete von 8,20 Euro liegt leicht über dem Vorjahreswert von 8,05 Euro, der Kaufpreis von 2.492 Euro bewegt sich zwischen den extremen Werten der letzten Jahre.

Regionale Einordnung

Kirchdorf a.Inn liegt bei Miete und Kaufpreis unter allen acht untersuchten Nachbarorten. Die Angebotsmiete von 8,20 Euro ist niedriger als die der Nachbarn, die zwischen 7,45 Euro (Stubenberg) und 10,26 Euro (Marktl) liegen. Der Kaufpreis von 2.492 Euro ist ebenfalls der niedrigste im direkten Vergleich – die Nachbarn liegen zwischen 2.885 Euro (Wittibreut) und 3.864 Euro (Stammham).

Diese Unterdurchschnittlichkeit im Vergleich zu den Nachbarn korrespondiert mit der Lage der Gemeinde. Kirchdorf ist eine ländliche Gemeinde ohne städtische Zentrenfunktion. Die nächstgelegene Stadt Simbach am Inn (3,5 Kilometer) liegt mit 9,07 Euro Miete und 3.007 Euro Kaufpreis deutlich über Kirchdorf. Auch Julbach (2,1 Kilometer) liegt mit 9,75 Euro und 3.071 Euro darüber. Kirchdorf profitiert nicht von der Agglomeration dieser Städte, sondern liegt als eigenständige Gemeinde am Rande des Einzugsgebiets.

Im Kreis Rottal-Inn liegt Kirchdorf bei der Miete leicht unter dem Durchschnitt von 8,71 Euro, bei der Rendite mit 3,95 Prozent ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 4,03 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 25,33 liegt knapp unter dem Kreiswert von 25,42, was auf eine ähnliche Preis-Miet-Struktur wie im Kreisdurchschnitt hindeutet.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Kirchdorf a.Inn beträgt 5.425 Einwohner (Stand 2024) bei einer Dichte von 171 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit 2015 ist die Bevölkerung um 0,67 Prozent gewachsen, von 5.389 auf 5.425 Einwohner. Diese stabile Entwicklung ohne nennenswerte Schwankungen entspricht dem Muster ländlicher Gemeinden in Niederbayern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,1 Prozent (71 Promille). Im Vergleich dazu liegt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Landkreis Rottal-Inn auf Rang 304 von 400 Kreisen im Indikator Arbeitsmarkt, was auf strukturelle Schwächen im regionalen Arbeitsmarkt hinweist. Der Gesamtrang des Kreises liegt bei 228 von 400, wobei der Indikator Wohlstand mit Rang 126 stärker ist als die Indikatoren Wettbewerb und Innovation (Rang 255) sowie der Arbeitsmarkt (Rang 304).

Kirchdorf ist über die B 12 erreichbar, die zur künftigen Bundesautobahn 94 ausgebaut wird. Diese Infrastrukturverbesserung könnte die Attraktivität des Ortes für Pendler erhöhen. Die nächste Bahnstation befindet sich in Julbach in drei Kilometer Entfernung. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Sonderlandeplatz Kirchdorf/Inn bietet Flugbetrieb für kleine Flugzeuge und Helikopter.

Die Kombination aus stabiler Bevölkerung, verbesserter Autobahnanbindung und unterdurchschnittlichen Immobilienpreisen macht Kirchdorf zu einem Ort mit Potenzial für preisbewusste Käufer, die die Nähe zu Simbach und Braunau suchen, ohne die höheren Preise dieser Zentren zu zahlen.