Julbach

Marktüberblick

Julbach ist eine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Rottal-Inn mit 2.402 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 11,3 km². Der Ort liegt am Rand eines breiten Talbeckens nahe dem Zusammenfluss von Inn und Salzach, etwa 6 km westlich von Simbach und 7 km von der österreichischen Grenze bei Braunau entfernt. Die Gemeinde gliedert sich in 17 Gemeindeteile, wobei der Hauptort Julbach als Pfarrdorf die zentrale Funktion innehat.

Der Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 9,75 € je m², der Angebotskaufpreis liegt bei 3.071 € je m². Die Bruttomietrendite beläuft sich auf 3,81 %, der Kaufpreisfaktor auf 26,26.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die für einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen typisch ist. Der Angebotskaufpreis schwankte zwischen 1.946 €/m² (2025) und 4.795 €/m² (2026) – eine Spanne von mehr als 146 % innerhalb eines Jahres. Auch die Angebotsmiete weist starke Ausschläge auf, mit einem Tief von 6,21 €/m² (2026) und einem Hoch von 10,40 €/m² (2022).

Der langfristige CAGR (Compound Annual Growth Rate) liegt bei der Miete bei -1,06 % und beim Kaufpreis bei 6,69 %. Diese unterschiedlichen Trends deuten darauf hin, dass sich der Markt in zwei Phasen aufteilt: Während die Mieten über den gesamten Zeitraum leicht sanken, stiegen die Kaufpreise im Durchschnitt an – getrieben von einzelnen Jahren mit sehr hohen Werten (2024 und 2026 beim Kaufpreis). Die extremen Schwankungen von Jahr zu Jahr machen eine zuverlässige Trendableitung unmöglich; sie spiegeln die geringe Anzahl von Inseraten wider, nicht eine stabile Marktdynamik.

Die Zeitreihen sind als nicht geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlichen Inseratdaten basieren. Die Volatilität ist jedoch ein Hinweis darauf, dass die Stichprobe pro Jahr sehr klein ist.

Regionale Einordnung

Julbach liegt bei der Angebotsmiete mit 9,75 €/m² über dem Durchschnitt des Landkreises Rottal-Inn (8,71 €/m²) und leicht unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 €/m²). Beim Kaufpreis von 3.071 €/m² liegt der Ort sowohl über dem Kreisdurchschnitt (2.663 €/m²) als auch leicht unter dem bayerischen Mittel (3.246 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,81 % liegt unter allen drei Vergleichswerten (Kreis: 4,03 %, Bayern: 4,13 %, Deutschland: 5,10 %).

Der Kaufpreisfaktor von 26,26 liegt über dem bayerischen Durchschnitt (26,10) und dem Kreisdurchschnitt (25,42). Das bedeutet, dass der Kaufpreis in Julbach in Relation zur Miete etwas teurer ist als in den Vergleichsräumen.

Im Perzentilrang der Angebote liegt Julbach mit 49,27 % im unteren Mittelfeld Bayerns – die Miet- und Kaufangebote sind also eher im unteren bis mittleren Segment des Landes angesiedelt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt die Angebotsmiete Julbachs mit 9,75 €/m² im oberen Bereich, wird jedoch von Marktl (10,26 €/m²) übertroffen. Der Kaufpreis von 3.071 €/m² liegt im mittleren Bereich der Nachbarschaft. Marktl (8,5 km entfernt) bietet mit 10,26 €/m² höhere Mieten bei einem niedrigeren Kaufpreis (2.902 €/m²) und damit die höchste Rendite der Nachbarschaft (4,24 %). Stammham (5,6 km) hat mit 3.864 €/m² den höchsten Kaufpreis und die niedrigste Rendite (2,49 %). Julbach positioniert sich damit in der Mitte der Nachbargruppe bei einer Mischung aus moderatem Kaufpreis und relativ hoher Miete.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Julbachs wuchs zwischen 2015 und 2024 von 2.328 auf 2.402 Einwohner (+3,18 %). Die Entwicklung verlief nicht linear: Nach einem Anstieg bis 2019 (2.392) folgte ein Rückgang bis 2020 (2.363), von dem sich die Gemeinde nur langsam erholte. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 2.402 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote zeigt im Zeitraum 2015 bis 2023 Schwankungen zwischen 19 (2017) und 36 (2020). Der Anstieg 2020–2021 entspricht dem bundesweiten Pandemietrend. Seit 2022 sinkt die Zahl wieder auf 28 (2023).

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Rottal-Inn auf Rang 228 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders positiv fällt der Rang im Bereich Wohlstand und soziale Lage mit Platz 126 aus, während der Arbeitsmarkt mit Rang 304 und Wettbewerb/Innovation mit Rang 255 schwächer abschneiden. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 100 im oberen Drittel – ein Hinweis auf positive Entwicklungsimpulse im Kreis.

Julbach verfügt über keine eigenen Hochschulen. Der Ort ist jedoch verkehrsgünstig gelegen: Er liegt an der Bahnstrecke München–Simbach mit einem seit 2004 reaktivierten Haltepunkt im Stundentakt und in der Nähe der Kreuzung der Bundesstraßen 20 und 12, wo künftig die Bundesautobahn 94 anschließen wird. Diese Infrastruktur verbindet Julbach mit den größeren Zentren Mühldorf, Burghausen und Simbach.

Für Julbach liegen keine Bodenrichtwerte vor.