Zeilarn

Marktüberblick: Niedriges Preisniveau, überdurchschnittliche Rendite

Zeilarn ist eine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Rottal-Inn mit knapp 2.200 Einwohnern auf 28,9 km². Der Immobilienmarkt zeigt ein klares Muster: niedrige Angebotspreise bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Rendite. Die Angebotsmiete liegt mit 8,27 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 8,71 Euro und deutlich unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.258 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 2.663 Euro und dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 4,4 Prozent, die über dem Kreisdurchschnitt (4,03 %) und dem bayerischen Mittel (4,13 %) liegt. Zeilarn befindet sich damit im 72. Perzentil aller Orte Bayerns bei der Rendite — ein Hinweis darauf, dass die niedrigen Kaufpreise die moderaten Mieten überkompensieren.

Der Kaufpreisfaktor von 22,75 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (25,42) und dem bayerischen Wert (26,10). Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 22,75-Fache der Jahreskaltmiete beträgt — weniger als in den meisten Vergleichsorten. Diese Kombination aus niedrigem Preisniveau und guter Rendite entspricht dem Muster eines ländlichen Marktes, in dem Ertrag vor Wertsteigerung steht.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen in Miete und Kaufpreis

Die Zeitreihen zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung, die über typische Marktschwankungen hinausgeht. Die Angebotsmiete stieg von 5,33 Euro pro Quadratmeter (2019) auf 10,84 Euro (2022) — ein Anstieg von über 100 Prozent in drei Jahren. Im Jahr 2023 brach sie auf 7,32 Euro ein, erholte sich 2024 auf 7,93 Euro und 2025 auf 8,26 Euro, bevor sie 2026 mit 11,19 Euro einen neuen Höchststand erreichte. Diese starken Ausschläge deuten auf einen dünnen Markt mit geringer Transaktionsdichte hin, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Noch ausgeprägter ist die Entwicklung beim Kaufpreis. Von 2.806 Euro pro Quadratmeter (2021) fiel er 2022 auf 2.391 Euro und stürzte 2023 auf 1.111 Euro ab — ein Rückgang von rund 60 Prozent in zwei Jahren. Dieser Einbruch ist extrem und spiegelt den allgemeinen bundesweiten Korrekturprozess am Immobilienmarkt wider, der in ländlichen Räumen mit geringerer Nachfrage besonders deutlich ausfällt. Die Daten liegen nur für drei Jahre vor (2021–2023), was die Aussagekraft begrenzt.

Der CAGR der Miete liegt bei 11,18 Prozent über den gesamten Zeitraum, der des Kaufpreises bei minus 37,08 Prozent. Diese extremen Werte unterstreichen die Instabilität der Angebotsdaten in einem kleinen Markt wie Zeilarn.

Regionale Einordnung: Günstiger als der Kreisdurchschnitt

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9 Kilometern positioniert sich Zeilarn im unteren bis mittleren Preissegment. Die Angebotsmiete von 8,27 Euro liegt über der von Stammham (8,01 Euro) und Wurmannsquick (8,07 Euro), deutlich unter der von Perach (10,33 Euro) und Marktl (10,26 Euro). Beim Kaufpreis von 2.258 Euro liegt Zeilarn über Wurmannsquick (2.015 Euro), aber unter allen anderen Nachbarorten — Erlbach (3.902 Euro), Stammham (3.864 Euro) und Perach (4.228 Euro) liegen mehr als doppelt so hoch.

Die Bruttomietrendite von 4,4 Prozent ist die zweithöchste im direkten Vergleich — nur Wurmannsquick (4,81 %) liegt darüber. Die niedrigeren Renditen bei Erlbach (2,92 %), Stammham (2,49 %) und Perach (2,93 %) resultieren aus extrem hohen Kaufpreisen bei moderaten Mieten. Zeilarn folgt damit dem Muster eines erschwinglichen ländlichen Marktes, bei dem die Kaufpreise die Mieten in Relation setzen.

Der Kreis Rottal-Inn als Ganzes liegt mit 8,71 Euro Miete und 2.663 Euro Kaufpreis leicht über Zeilarn, was darauf hindeutet, dass Zeilarn zum günstigeren Teil des Kreisgebiets gehört.

Standortfaktoren: Ländlicher Wohnstandort mit Arbeitsmarktdefizit

Zeilarn ist eine typische ländliche Gemeinde mit ausgeprägter Auspendlerstruktur. Von 905 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Wohnbevölkerung waren 2017 nur 548 am Arbeitsort tätig — 357 Personen pendelten aus. Dieser starke Auspendlerüberschuss zeigt, dass Zeilarn primär Wohnstandort und weniger Wirtschaftsstandort ist. Die Firma Schlagmann Poroton bildet eine Ausnahme und stellt einen der wenigen größeren Arbeitgeber vor Ort dar.

Die demografische Entwicklung verlief bis 2022 leicht positiv (von 2.141 auf 2.216 Einwohner), seither ist die Bevölkerung stabil bei 2.183 (2023 und 2024). Der Landkreis Rottal-Inn als Ganzes wuchs von 1988 bis 2018 um 15,3 Prozent, was Zeilarns stabile Entwicklung im regionalen Kontext einordnet.

Die Arbeitslosenquote des Landkreises Rottal-Inn liegt bei 3,8 Prozent (2023) und ist damit gestiegen — von 2,6 Prozent im Jahr 2015. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis auf Rang 304 von rund 400 Kreisen im Teilindex Arbeitsmarkt ein, was auf erhebliche strukturelle Schwächen hinweist. Im Gesamtindex liegt der Kreis auf Rang 228, im Index Wohlstand und Soziale Lage auf Rang 126 — besser als im Arbeitsmarkt, aber immer noch im unteren Drittel. Der Dynamik-Index mit Rang 100 ist der beste Teilindex.

Landwirtschaftlich ist Zeilarn im Strukturwandel: Die Zahl der Betriebe ging von 115 (1999) auf 59 (2016) zurück, während die landwirtschaftlich genutzte Fläche bei 1.157 Hektar stabil blieb. 697 Hektar des Gemeindegebietes sind Wald, was den ländlichen Charakter unterstreicht.