Johanniskirchen

Marktüberblick

Johanniskirchen liegt im niederbayerischen Landkreis Rottal-Inn, etwa 13 Kilometer nördlich der Kreisstadt Pfarrkirchen. Die Gemeinde umfasst 45 Gemeindeteile auf 40,6 Quadratkilometern und hat rund 2.478 Einwohner. Der lokale Immobilienmarkt zeichnet sich durch einen ungewöhnlich günstigen Kaufpreisfaktor von 18,01 aus – das entspricht dem 18-Fachen der Jahreskaltmiete. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt des Landkreises Rottal-Inn bei 25,4, Bayern bei 26,1 und Deutschland bei 26,0. Der aktuelle Angebotskaufpreis beträgt 1.912 Euro pro Quadratmeter, deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 2.663 Euro und dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro. Die Angebotsmiete liegt mit 8,85 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Kreiswert von 8,71 Euro, aber unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro und deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten resultiert in einer Bruttomietrendite von 5,55 Prozent. Dieser Wert liegt im Perzentilrang von 89,4 im bayerischen Vergleich – nur etwa elf Prozent der bayerischen Orte weisen eine höhere Rendite auf. Hinweis: Bei den Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 6,04 Euro pro Quadratmeter, beträgt sie in der Zeitreihe 2026 aktuell 10,00 Euro. Der jährliche Zuwachs (CAGR) über die Reihe beträgt 6,5 Prozent. Die Kaufpreisentwicklung ist hingegen volatil: 2020 lagen die Angebotskaufpreise bei 1.699 Euro pro Quadratmeter, 2021 sprangen sie auf 3.329 Euro, fielen 2022 auf 1.253 Euro und stiegen 2024 auf 2.389 Euro. Diese starken Schwankungen deuten auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark verzerren können. Der Kaufpreis-CAGR liegt bei 6,0 Prozent. Die Mieten entwickeln sich damit stabiler und kontinuierlicher als die Kaufpreise.

Es besteht eine Diskrepanz zwischen den aktuellen Angebotskennzahlen (8,85 Euro Miete, 1.912 Euro Kaufpreis) und den letzten Werten der Zeitreihe (9,55 Euro Miete, 2.389 Euro Kaufpreis). Die aktuellen Werte liegen deutlich unter den Zeitreihenwerten, was auf eine jüngste Abkühlung des Angebotsmarktes hindeuten könnte.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung ist relativ stabil: Zwischen 2015 und 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 2.447 auf 2.478, was einer Zunahme von 1,3 Prozent entspricht. In der Zeit von 2015 bis 2020 war ein leichter Anstieg zu verzeichnen, seit 2021 ist die Bevölkerung jedoch leicht rückläufig. Die Bevölkerungsdichte beträgt 61 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 5,2 Prozent (2023) und hat sich seit 2015 von 2,7 Prozent auf das Doppelte erhöht. Der Anstieg war besonders ausgeprägt während der Pandemie (2020: 5,8 Prozent). Im produzierenden Gewerbe waren 2021 insgesamt 625 Personen beschäftigt (412 im produzierenden Gewerbe, 213 in sonstigen Wirtschaftsbereichen), während am Wohnort 1.062 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte registriert waren. Das bedeutet, dass ein erheblicher Teil der Erwerbstätigen pendelt – die Gemeinde hat eine deutliche Auspendlerstruktur. Vor Ort sind vor allem Handwerk (Holz, Metall) und 58 landwirtschaftliche Betriebe mit 1.936 Hektar Nutzfläche bedeutsam.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12 Kilometern schneidet Johanniskirchen bei der Miete (8,85 Euro) im Mittelfeld ab. Egglham (8,43 Euro) und Dietersburg (8,53 Euro) liegen leicht darunter, Roßbach (9,67 Euro) und Pfarrkirchen (10,06 Euro) darüber. Bei den Kaufpreisen ist Johanniskirchen mit 1.912 Euro pro Quadratmeter einer der günstigsten Orte im Umkreis – nur Egglham (1.903 Euro) liegt annähernd gleichauf. Roßbach (2.919 Euro) und Pfarrkirchen (3.388 Euro) sind deutlich teurer. Die Bruttomietrendite von 5,55 Prozent ist die höchste unter allen acht Nachbarorten und unterstreicht das Preis-Leistungs-Verhältnis des Ortes. Im Kreisvergleich liegt Johanniskirchen bei der Miete leicht über dem Durchschnitt, bei den Kaufpreisen jedoch deutlich darunter. Diese Diskrepanz erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Standortfaktoren

Der Landkreis Rottal-Inn belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 228 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Bewertung im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 304), während der Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 126 besser abschneidet. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 100 im oberen Drittel, was auf positive Impulse hindeutet. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Infrastruktur umfasst zwei Volksschulen, eine Kindertagesstätte und Busverbindungen nach Eggenfelden, Pfarrkirchen und teilweise Arnstorf. Der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Pfarrkirchen. Die Gemeinde ist Teil der Region Landshut und liegt im Tal des Sulzbachs, eines Nebenflusses der Vils.