Schönau

Marktüberblick

Schönau liegt im südlichen Niederbayern im Landkreis Rottal-Inn. Mit 1.950 Einwohnern auf 36,13 km² ist die Gemeinde eine kleine ländliche Siedlung mit einer Bevölkerungsdichte von 54 Einwohnern je Quadratkilometer – deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 94 Einwohnern je km².

Der lokale Immobilienmarkt positioniert sich im unteren bis mittleren Preissegment. Die Angebotsmiete liegt bei 7,97 Euro pro Quadratmeter, was unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem Kreis-Durchschnitt von 8,71 Euro liegt. Der Angebotskaufpreis von 2.319 Euro pro Quadratmeter ist ebenfalls unter dem bayerischen Mittel (3.246 Euro) und unter dem Kreis-Durchschnitt von 2.663 Euro. Die Bruttomietrendite von 4,12 Prozent liegt damit knapp unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und im Mittelfeld der Nachbarorte: Johanniskirchen bietet mit 5,55 Prozent die höchste Rendite, Falkenberg mit 3,16 Prozent die niedrigste.

Der Kaufpreisfaktor von 24,26 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 und dem Kreis-Durchschnitt von 25,42. Das bedeutet, dass der Kaufpreis das 24,26-Fache der Jahreskaltmiete beträgt – ein Wert, der im regionalen Vergleich moderat ausfällt, aber im bayerischen Kontext immer noch über dem Bundesdurchschnitt von 19,6 liegt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine bemerkenswerte Volatilität. Die Angebotsmiete schwankt zwischen 6,30 Euro pro Quadratmeter (2026) und 9,23 Euro (2021) – eine Bandbreite von fast 47 Prozent innerhalb von sechs Jahren. Solche starken Ausschläge können auf einen dünnen Markt hindeuten, bei dem einzelne Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen.

Der Kaufpreis verzeichnete zwischen 2022 und 2024 einen Anstieg von 1.750 auf 2.498 Euro pro Quadratmeter, was einem jährlichen Wachstum von rund 9,5 Prozent entspricht. Im Jahr 2025 folgte eine Korrektur auf 2.297 Euro, was einem Rückgang von etwa 8 Prozent entspricht.

Die CAGR-Werte (Compound Annual Growth Rate) von -0,35 Prozent bei der Miete und 9,49 Prozent beim Kaufpreis über den betrachteten Zeitraum spiegeln diese Volatilität wider. Die Miete zeigt auf den Gesamtzeitraum betrachtet kaum Wachstum, während der Kaufpreis deutlich zulegte – ein Muster, das die Rendite unter Druck setzt.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Schönau ist seit 2015 um 1,17 Prozent von 1.973 auf 1.950 Einwohner gesunken. Der Rückgang war nicht linear: Zwischen 2015 und 2018 fiel die Einwohnerzahl von 1.973 auf 1.935, erholte sich leicht bis 2021 auf 1.958, und liegt seitdem bei 1.950. Diese Stagnation auf niedrigem Niveau deutet auf eine ausbalancierte, aber schwache Demografie hin – weder Zuzug noch Abwanderung dominieren deutlich.

Die Arbeitslosenquote ist ein strukturelles Problem. Sie schwankte zwischen 16 Prozent (2018) und 29 Prozent (2020) und lag 2023 bei 24 Prozent. Diese Werte sind deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und spiegeln die wirtschaftliche Schwäche des Landkreises wider. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Rottal-Inn im Arbeitsmarkt den Rang 304 von rund 400 deutschen Kreisen – ein Wert, der die strukturellen Herausforderungen unterstreicht. Auch im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Rang 255 im unteren Drittel. Der Wohlstand liegt mit Rang 126 besser da.

Die Kombination aus rückläufiger Bevölkerung und hoher Arbeitslosigkeit geht einher mit den niedrigen Mieten und der Volatilität der Daten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 Kilometern zeigt Schönau ein gemischtes Bild. Bei der Angebotsmiete liegt Schönau mit 7,97 Euro pro Quadratmeter im unteren Drittel – nur Falkenberg (7,95 Euro) und Malgersdorf (7,69 Euro) liegen niedriger. Pfarrkirchen als Kreisstadt mit 10,06 Euro liegt deutlich darüber.

Beim Kaufpreis von 2.319 Euro pro Quadratmeter liegt Schönau im mittleren Bereich. Höhere Preise weisen Postmünster (3.282 Euro) und Pfarrkirchen (3.388 Euro) auf, niedrigere Preise finden sich in Johanniskirchen (1.912 Euro) und Dietersburg (2.009 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,12 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn. Johanniskirchen bietet mit 5,55 Prozent die beste Rendite, gefolgt von Dietersburg mit 5,09 Prozent. Falkenberg (3,16 Prozent) und Postmünster (3,43 Prozent) liegen deutlich darunter. Schönau befindet sich damit in einer Mittelposition, die weder als besonders attraktiv für Investoren noch als überbewertet einzustufen ist.

Der Kreis Rottal-Inn mit 31 Gemeinden und 120.638 Einwohnern (Stand Ende 2025) ist eine typische ländliche Struktur, in der Immobilienmärkte lokal stark differieren können.

Standortfaktoren

Schönau verfügt über keine Hochschulen oder wissenschaftlichen Einrichtungen. Die Standortfaktoren des Landkreises Rottal-Inn sind durch den Prognos-Zukunftsatlas 2025 charakterisiert: Der Kreis erreicht im Gesamtindex Rang 228 von rund 400 deutschen Kreisen, was einer mittleren bis unteren Einordnung entspricht.

Besonders schwach ist die Dynamik mit Rang 100, was auf moderate Zukunftschancen hindeutet. Die Stärke des Kreises liegt mit Rang 126 im Wohlstand und der sozialen Lage. Am schwächsten ist der Kreis im Arbeitsmarkt (Rang 304) und in Wettbewerb und Innovation (Rang 255).

Diese Standortfaktoren korrespondieren mit den Immobilienpreisen: Der niedrige Kaufpreisfaktor und die unterdurchschnittlichen Mieten spiegeln die begrenzte Attraktivität des Standorts wider.