Falkenberg

Marktüberblick

Falkenberg im niederbayerischen Landkreis Rottal-Inn gehört preislich zu den günstigsten Orten Bayerns. Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.018 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 7,95 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt (Kaufpreis: 3.246 €/m², Miete: 10,11 €/m²) und auch unter dem deutschen Mietdurchschnitt von 8,92 €/m². Der Kaufpreisfaktor beträgt 31,65 – ein Wert, der über dem Kreisdurchschnitt von 25,42 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10 liegt.

Die Bruttomietrendite von 3,16 % ist die niedrigste unter allen acht Nachbarorten im Umkreis bis 12 km und liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 4,03 % sowie dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Das Muster ist eindeutig: Die Mieten in Falkenberg sind relativ niedrig, während die Kaufpreise im Verhältnis dazu überproportional hoch sind. Dies drückt die Rendite und unterscheidet Falkenberg von den meisten Nachbarorten, die bei ähnlichen oder höheren Mieten niedrigere Kaufpreise aufweisen.

Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Falkenberg zeigt eine volatile Entwicklung. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 2018 und 2026 erheblich: von 5,00 €/m² im Jahr 2018 über einen Höchstwert von 8,46 €/m² im Jahr 2022 auf 6,17 €/m² im Jahr 2026. Die Kaufpreise bewegten sich zwischen 2.000 €/m² (2020) und 3.817 €/m² (2022). Der CAGR für Miete beträgt 2,66 %, für Kaufpreise 5,41 % – die Kaufpreise sind also deutlich dynamischer gestiegen als die Mieten.

Der Anstieg der Miete von 2018 auf 2022 um 69 % und der Kaufpreisanstieg von 2020 auf 2022 um 91 % spiegeln den bundesweiten Boom wider. Seit 2022 sind beide Werte wieder rückläufig – die Miete um rund 27 %, der Kaufpreis um rund 21 %. Diese Korrektur entspricht dem aktuellen Markttrend in vielen ländlichen Regionen Bayerns, wo die Zinswende die Nachfrage gedämpft hat.

Der aktuelle Angebotsmietwert von 7,95 €/m² liegt deutlich über dem letzten Zeitreihenwert von 6,17 €/m² (2026). Diese Diskrepanz könnte auf unterschiedliche Datenstände oder Stichproben zurückzuführen sein; die Zeitreihe selbst ist nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Falkenberg liegt im unteren Drittel der bayerischen Immobilienmärkte: Mit einem Perzentilrang von 17,4 gehört der Ort zu den 20 % der günstigsten Orte in Bayern. Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12 km zeigt sich ein heterogenes Bild. Rimbach (5 km) weist mit 1.555 €/m² den deutlich niedrigsten Kaufpreis auf, Eggenfelden (7 km) mit 3.138 €/m² und Unterdietfurt (10 km) mit 3.049 €/m² liegen nahe an Falkenberg.

Falkenberg liegt mit 7,95 €/m² Miete unter dem Durchschnitt der Nachbarorte (ca. 8,64 €/m²), während der Kaufpreis von 3.018 €/m² über dem Nachbarmittel (ca. 2.493 €/m²) liegt. Diese Kombination aus niedriger Miete und hohem Kaufpreis ist in der Region einzigartig und erklärt, warum die Bruttomietrendite mit 3,16 % die niedrigste aller Nachbarorte ist – der nächstgelegene Wert liegt bei 3,69 % (Malgersdorf).

Der Kreis Rottal-Inn als Ganzes liegt mit einer Durchschnittsmiete von 8,71 €/m² und einem Durchschnittskaufpreis von 2.663 €/m² leicht über Falkenberg.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Falkenberg hat 3.958 Einwohner auf 66,5 km² (60 Einwohner/km²) und verzeichnete zwischen 2015 und 2024 ein Bevölkerungswachstum von 5,7 %. Der Zuzug beschleunigte sich in den letzten Jahren: Von 2015 (3.745) auf 2022 (3.919) wuchs die Gemeinde um 174 Einwohner, seit 2023 stagniert die Zahl bei 3.958.

Die gemeldete Arbeitslosenquote lag 2023 bei 42 Promille (4,2 %). Die Zeitreihe zeigt Werte zwischen 28 Promille (2015) und 50 Promille (2020, COVID-19-Pandemie). Die aktuelle Quote von 42 Promille entspricht damit dem Niveau von 2022 und liegt leicht über dem Vorpandemie-Wert von 30 Promille (2017–2018). Im Jahr 2022 gab es 1.222 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort, 1.739 am Wohnort und 46 Arbeitslose – die Zahl der Auspendler übersteigt die Zahl der Einpendler um 517. Die Gewerbesteuereinnahmen von 1.826 Tsd. Euro (2022) deuten auf eine moderate lokale Wirtschaft hin. Im verarbeitenden Gewerbe gibt es nur zwei Betriebe, im Bauhauptgewerbe 15. 117 landwirtschaftliche Betriebe bewirtschaften 3.843 Hektar – die Gemeinde ist klar landwirtschaftlich geprägt.

Die hohe Arbeitslosigkeit steht im Widerspruch zum Bevölkerungswachstum. Die niedrigen Immobilienpreise ziehen Zuzügler an, die außerhalb der Gemeinde arbeiten (Pendler), während die lokale Arbeitsmarktsituation schwach bleibt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Rottal-Inn auf Rang 228 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Der Rang im Dynamik-Index liegt mit 100 im oberen Drittel, während der Stärke-Index mit Rang 254 und der Arbeitsmarkt-Index mit Rang 304 zu den schwächeren Bereichen gehören. Der Wohlstands-Index liegt mit Rang 126 im oberen Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Falkenberg allein.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächste Bahnstation ist Eggenfelden (ca. 7 km), an der Bahnstrecke Passau–Neumarkt-Sankt Veit. Falkenberg liegt direkt an der B 20, was die Straßenanbindung sicherstellt. Die Gemeinde ist Sitz der Verwaltungsgemeinschaft Falkenberg und verfügt über eine Grundschule, zwei Kindergärten und 106 Gemeindeteile – die räumliche Zersiedelung ist charakteristisch für eine ländliche Gemeinde dieses Typs.