Simbach, M

Marktüberblick

Simbach liegt im Landkreis Dingolfing-Landau in Niederbayern und hat 4.396 Einwohner auf einer Fläche von 51,19 km². Der Markt gehört zu den 15 Gemeinden des Landkreises und weist mit 86 Einwohnern je km² eine deutlich niedrigere Bevölkerungsdichte als der Kreisdurchschnitt von 115 Einwohnern je km² auf.

Der Immobilienmarkt ist durch moderate Preise gekennzeichnet: Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.510 € je m² und damit rund 23 % unter dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 € je m². Die Angebotsmiete von 8,68 € je m² liegt 14 % unter dem bayerischen Mittel von 10,11 € je m². Der Kaufpreisfaktor von 24,08 ist niedriger als der bayerische Durchschnitt von 26,1, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger ist als in vielen anderen bayerischen Orten. Die Bruttomietrendite von 4,15 % liegt leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %, aber unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Der Perzentilrang von 64,1 im Bundesland bedeutet, dass Simbach bei der Mietrendite besser abschneidet als etwa 64 % der 2.056 vergleichbaren Orte in Bayern.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung verläuft seit 2018 durchgehend steigend: Von 7,21 € je m² (2018) stieg die Angebotsmiete auf 9,61 € je m² (2026), was einem jährlichen Wachstumsfaktor von 3,66 % entspricht. Der Verlauf ist jedoch nicht linear – zwischen 2019 (6,97 €) und 2020 (5,80 €) gab es einen deutlichen Rückgang, bevor die Miete ab 2021 wieder anstieg und 2024 mit 8,96 € je m² einen neuen Höchststand erreichte.

Die Kaufpreisentwicklung zeigt einen deutlich volatileren Verlauf. Von 2.495 € je m² (2018) stieg der Preis auf 3.321 € je m² (2024), fiel dann aber im darauffolgenden Jahr auf 1.182 € je m² (2025) – ein Rückgang von rund 64 % in einem Jahr. Dieser extreme Einbruch treibt den CAGR der Kaufpreisreihe auf -10,12 %. Die Datenreihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Der Kaufpreisfaktor von 24,08 liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 26,1 und dem Kreisdurchschnitt von 28,2, was auf ein günstigeres Miete-zu-Kaufpreis-Verhältnis im Vergleich zum Umland hindeutet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Simbach bei der Angebotsmiete (8,68 € je m²) unter dem Kreisdurchschnitt von 10,01 € je m² und deutlich unter dem der Nachbargemeinde Landau an der Isar (10,64 € je m²). Bei den Kaufpreisen (2.510 € je m²) liegt Simbach ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt von 3.369 € je m².

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 12,6 km liegt Simbach bei der Miete im Mittelfeld: höher als Malgersdorf (7,69 €), Arnstorf (8,74 €) und Rimbach (6,25 €), aber niedriger als Reisbach (9,91 €), Landau (10,64 €) und Eichendorf (8,69 €). Bei den Kaufpreisen liegt Simbach mit 2.510 € je m² unter allen größeren Nachbarorten außer Rimbach (1.555 €) und Schönau (2.319 €).

Die Bruttomietrendite von 4,15 % liegt über dem Kreisdurchschnitt von 3,6 % und ist höher als die der meisten Nachbarorte. Nur Rimbach (4,82 %) und Schönau (4,12 %) weisen eine ähnliche oder höhere Rendite auf. Die niedrige Rendite in Landau (3,47 %) und Eichendorf (3,49 %) korrespondiert mit deren deutlich höheren Kaufpreisen.

Simbach positioniert sich damit als Ort mit moderaten Preisen bei vergleichsweise guter Mietrendite – ein Muster, das sich auch im niedrigeren Kaufpreisfaktor von 24,08 gegenüber dem Kreisdurchschnitt von 28,2 widerspiegelt.

Standortfaktoren und Bevölkerung

Der Landkreis Dingolfing-Landau, dem Simbach angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 29 von rund 400 deutschen Landkreisen im Gesamtrang. Besonders stark ist die Position im Bereich Wettbewerb & Innovation mit Rang 28, was auf die industrielle Prägung der Region zurückzuführen ist. Das BMW-Werk Dingolfing mit 17.000 Mitarbeitern ist das mit Abstand größte Unternehmen des Landkreises, weitere Standorte des Konzerns befinden sich in Kronwieden, Wallersdorf, Niederviehbach und Unterhollerau. Zulieferer wie Dräxlmeier (Batteriemodule in Landau), Mann+Hummel (Filter in Marklkofen) und der Werkzeughersteller Einhell (in Landau) ergänzen das industrielle Gefüge.

Gleichzeitig liegt der Kreis im Index Dynamik nur auf Rang 183, was darauf hindeutet, dass die dynamische Entwicklung der Region im nationalen Vergleich abgeschwächt ist. Im Zukunftsatlas 2016 lag der Kreis noch auf Platz 42 von 402, 2019 auf Platz 95 von 401 – der Trend zeigt also eine relative Abwärtsbewegung in der nationalen Einordnung.

Der Index Demografie (Rang 71) und Arbeitsmarkt (Rang 76) liegen im Mittelfeld, der Wohlstandsindex (Rang 70) ebenfalls. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Bevölkerung Simbachs wuchs im Zeitraum 2015 bis 2024 von 3.774 auf 4.396 Einwohner, was einem Zuwachs von 16,5 % entspricht. Dieser Anstieg ist deutlich stärker als der durchschnittliche Bevölkerungszuwachs in vielen ländlichen Regionen und korrespondiert mit der wirtschaftlichen Dynamik des Landkreises, die durch die Automobilindustrie geprägt ist.