Niederviehbach

Marktüberblick

Niederviehbach ist eine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Dingolfing-Landau mit 2.684 Einwohnern auf einer Fläche von 29,62 Quadratkilometern. Der lokale Immobilienmarkt weist mit einer Angebotsmiete von 9,91 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.281 Euro je Quadratmeter ein moderates Preisniveau auf. Die Angebotsmiete liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 10,01 Euro und dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro. Der Kaufpreis liegt leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro, aber unter dem Kreiswert von 3.369 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 27,6 liegt über dem bayerischen Mittel von 26,1 und ist nahezu auf Kreisniveau (28,2). Diese Kombination aus moderater Miete und relativ hohem Kaufpreisfaktor drückt sich in einer Bruttomietrendite von 3,62 Prozent aus, die unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent liegt und knapp über dem Kreiswert von 3,6 Prozent. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland beträgt 40,6 Prozent, was bedeutet, dass die Rendite von Niederviehbach besser ist als die von etwa 41 Prozent der bayerischen Vergleichsorte, aber schlechter als die von rund 59 Prozent.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnliche Volatilität, insbesondere bei den Kaufpreisen. Nach einem Wert von 3.691 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stieg der Preis bis 2021 auf 4.166 Euro, fiel 2022 auf 3.868 Euro und brach 2023 auf 1.649 Euro ein – ein Rückgang von rund 57 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Im Jahr 2024 erholte sich der Preis auf 2.507 Euro, 2025 auf 4.073 Euro und 2026 auf 4.923 Euro.

Die Mietpreise zeigten ebenfalls Schwankungen, jedoch in geringerem Ausmaß: Von 7,37 Euro im Jahr 2018 über 9,08 Euro (2019), einen Tiefpunkt von 6,71 Euro (2020), einen Höchstwert von 10,78 Euro (2022) bis hin zu 11,65 Euro (2025) und 10,98 Euro (2026).

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.281 Euro je Quadratmeter liegt deutlich unter dem Zeitreihenwert von 2026 (4.923 Euro), aber über dem von 2024 (2.507 Euro). Entsprechend liegt die aktuelle Angebotsmiete von 9,91 Euro unter dem Zeitreihenwert von 2026 (10,98 Euro), aber über dem von 2024 (9,83 Euro). Diese Diskrepanz zwischen aktuellen Angebotswerten und den Jahreswerten der Zeitreihe zeigt, dass sich der Markt in einem Übergang befindet.

Über den gesamten Zeitraum 2018 bis 2026 ergibt sich für die Miete eine jährliche Steigerungsrate von 5,11 Prozent und für die Kaufpreise von 3,67 Prozent. Diese Durchschnittswerte glätten die extremen Schwankungen der Einzeljahre und vermitteln kein vollständiges Bild der tatsächlichen Marktdynamik.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 11 Kilometern liegt Niederviehbach im unteren Preissegment. Die Angebotsmiete von 9,91 Euro je Quadratmeter ist unter allen Nachbarorten nur höher als der Wert von Kröning (9,48 Euro). Alle anderen liegen mit Werten zwischen 10,20 Euro (Weng) und 11,86 Euro (Wörth an der Isar) deutlich darüber.

Beim Kaufpreis liegt Niederviehbach mit 3.281 Euro je Quadratmeter unter Loiching (3.474 Euro), Wörth an der Isar (4.393 Euro), Niederaichbach (3.520 Euro), Postau (3.783 Euro) und Dingolfing (3.516 Euro). Höher ist der Preis nur als in Weng (3.144 Euro), Kröning (2.902 Euro) und Moosthenning (2.931 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,62 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarn und ist höher als die von Wörth an der Isar (3,24 Prozent) und Postau (3,43 Prozent), aber niedriger als die von Niederaichbach (4,02 Prozent) und Moosthenning (4,72 Prozent).

Die Bevölkerung wuchs von 2.519 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.684 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 6,55 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 91 Einwohner je Quadratkilometer.

Standortfaktoren und Demografie

Der Landkreis Dingolfing-Landau, dem Niederviehbach angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 29. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Index Stärke mit Rang 22 und im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 28. Im Index Dynamik liegt er mit Rang 183 deutlich zurück, und auch die Indizes Demografie (71), Arbeitsmarkt (76) und Wohlstand (70) liegen im unteren Mittelfeld.

Ein wichtiger Wirtschaftsfaktor für Niederviehbach ist der BMW-Standort im Ortsteil Gummering, der zur lokalen Beschäftigung beiträgt. Das Bayerische Landesamt für Statistik verzeichnete für 2020 insgesamt 1.266 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort, während am Arbeitsort 569 Personen beschäftigt waren – ein Hinweis auf eine ausgeprägte Pendlerrichtung in die umliegenden Wirtschaftszentren, insbesondere nach Dingolfing, wo sich das große BMW-Werk mit rund 17.000 Mitarbeitern befindet.

Die verkehrliche Anbindung wird durch den Anschluss an die A92 gewährleistet, der in vier Kilometern Entfernung liegt. Am Ort selbst besteht kein Hochschulstandort. Die Gemeinde verfügt über eine Realschule (St. Maria), eine Hauptschule und einen Kindergarten.