Postau

Marktüberblick: Ländlicher Wohnstandort mit hoher Kaufpreisrelation

Postau ist eine landwirtschaftlich geprägte Gemeinde im südlichen Landkreis Landshut mit 1.701 Einwohnern auf 34,8 km². Das aktuelle Angebotswertniveau liegt mit 10,81 €/m² bei der Angebotsmiete und 3.783 €/m² beim Angebotskaufpreis deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 3,43 % und der Kaufpreisfaktor von 29,18 kennzeichnen einen Markt, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hoch sind.

Die niedrige Bruttomietrendite geht einher mit dem hohen Kaufpreisfaktor: Bei einem Faktor von 29,18 entspricht der Kaufpreis dem 29,18-fachen der Jahresmiete. Das bedeutet, dass sich ein Immobilienkauf in Postau aus reinen Mietertragskalkulationen heraus kaum rechnet. Der Markt wird hier vor allem von der Nachfrage nach Wohnraum geprägt, nicht von der Ertragsorientierung von Investoren.

Preisentwicklung: Kaufpreise ziehen deutlich schneller als Mieten

Die Miet- und Kaufpreise in Postau zeigen über die letzten Jahre eine starke Schwankung. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 8,00 €/m² (2018) und 11,70 €/m² (2024), der Kaufpreis zwischen 2.478 €/m² (2018) und 4.802 €/m² (2025). Der CAGR für Mieten beträgt 4,38 %, für Kaufpreise 9,91 % – die Kaufpreise legten also deutlich stärker zu als die Mieten.

Diese Scherung zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung ist der Grund für die niedrige Bruttomietrendite von 3,43 %. Sie zeigt, dass die Nachfrage nach Eigentum in Postau stärker gestiegen ist als die Mietnachfrage – ein Muster, das mit der Funktion als Wohnstandort für Eigennutzer einhergeht.

Regionale Einordnung: Hohe Kaufpreise bei mittleren Mieten

Im Vergleich zum Landkreis Landshut liegt die Angebotsmiete in Postau mit 10,81 €/m² leicht über dem Kreisdurchschnitt von 10,60 €/m², der Kaufpreis mit 3.783 €/m² ebenfalls darüber (Kreis: 3.496 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,43 % liegt unter dem Kreiswert von 4,16 %. Gegenüber Bayern insgesamt (Miete 10,11 €/m², Kaufpreis 3.246 €/m², Rendite 4,13 %) bestätigt sich das gleiche Bild: Postau ist teurer als der Landesdurchschnitt, aber die Rendite ist niedriger.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10 km nimmt Postau eine mittlere Position ein. Die Miete von 10,81 €/m² liegt über der von Weng (10,20 €/m²) und Bayerbach (9,53 €/m²), aber unter der von Wörth (11,86 €/m²) und Niederaichbach (11,79 €/m²). Beim Kaufpreis von 3.783 €/m² liegt Postau zwischen Weng (3.144 €/m²) und Wörth (4.393 €/m²). Die Rendite von 3,43 % liegt über Wörth (3,24 %), Essenbach (3,14 %) und Ergoldsbach (2,96 %), aber unter den übrigen fünf Nachbarorten. Der Kaufpreisfaktor von 29,18 übertrifft den Kreisdurchschnitt von 27,40.

Im Landesvergleich liegt Postau bei der Bruttomietrendite auf dem 30. Perzentil (Perzentilrang 29,96 %), was bedeutet, dass etwa 70 % der bayrischen Orte eine höhere Rendite aufweisen. Postau gehört damit zu den Orten mit den niedrigsten Mietrenditen in Bayern.

Standortfaktoren: Stabile Gemeinde mit landwirtschaftlichem Profil

Die Bevölkerung Postaus wuchs von 1.620 Einwohnern (2015) auf 1.701 (2024) – ein Zuwachs von 5 %. Dieser Trend ist jedoch nicht linear: Zwischen 2019 und 2021 gab es einen deutlichen Zuzug (von 1.629 auf 1.663), gefolgt von einem Höhepunkt 2022 mit 1.739 Einwohnern, bevor die Zahl 2023 und 2024 auf 1.701 sank. Die Bevölkerungsdichte beträgt 49 Einwohner je km² – ein typischer Wert für eine ländliche Gemeinde.

Die Arbeitslosenquote stieg von 1,56 % (2015) auf 2,50 % (2023). Sie liegt damit über dem bayrischen Durchschnitt, ist aber im absoluten Vergleich immer noch niedrig. Der Landkreis Landshut erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 71 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Teilindex 'Wettbewerbsfähigkeit und Innovation' (Rang 66) und 'Wohlstand und soziale Lage' (Rang 57) ab. Schwächer ist die 'Dynamik' mit Rang 233 – ein Hinweis darauf, dass der Kreis strukturell eher stabil als wachstumsstark ist.

Postau selbst hat keine Hochschule. Die Gemeinde ist Teil des Schulverbands Postau-Weng und der Verwaltungsgemeinschaft Wörth an der Isar. Historisch war Postau eine Poststation an der Linie Landshut-Straubing, was zur Namensgebung führte. Heute ist die Gemeinde landwirtschaftlich geprägt: 1999 bestanden 82 landwirtschaftliche Betriebe mit 2.206 ha Nutzfläche. Die Gemeindesteuereinnahmen lagen 2020 bei rund 471.000 Euro, wovon nur etwa 47.000 Euro auf Gewerbesteuern entfielen – ein Hinweis auf die geringe gewerbliche Präsenz.