Gerzen

Marktüberblick: Hohe Mieten, moderate Kaufpreise

Gerzen ist eine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Landshut mit rund 1.960 Einwohnern auf einer Fläche von 17 km². Die Gemeinde liegt im Vilstal, etwa zehn Kilometer nordöstlich von Vilsbiburg, und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Gerzen, zu der auch Aham, Kröning und Schalkham gehören. Der Ort blickt auf eine über 1.100-jährige Geschichte zurück – erstmals urkundlich erwähnt wurde Gerzen 887 als „Jorcin“ und erhielt im frühen 14. Jahrhundert das Marktrecht. Heute ist Gerzen eine ländlich geprägte Gemeinde mit 28 Gemeindeteilen, deren Zentrum das Pfarrdorf Gerzen bildet.

Der Immobilienmarkt in Gerzen zeigt ein deutliches Gefälle zwischen Miet- und Kaufpreissegment. Die Angebotsmiete liegt bei 10,61 Euro je Quadratmeter und damit knapp über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro sowie deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.938 Euro je Quadratmeter liegt hingegen unter dem bayerischen Mittel von 3.246 Euro. Diese Kombination – relativ hohe Mieten bei moderaten Kaufpreisen – resultiert in einer Bruttomietrendite von 4,33 Prozent, die über dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent liegt, aber unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,07 unterstreicht diese Position: Er liegt unter dem bayerischen Mittel von 26,10 und signalisiert, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten im bayernweiten Vergleich moderat sind.

Die aktuellen Marktwerte weichen von den Werten in der Jahreszeitreihe ab: Die Zeitreihe nennt für 2026 eine Angebotsmiete von 12,50 Euro und einen Kaufpreis von 3.159 Euro je Quadratmeter. Die Diskrepanz zu den aktuellen Angebotswerten (10,61 Euro Miete, 2.938 Euro Kaufpreis) könnte auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder Methodiken zurückzuführen sein.

Preisentwicklung: Volatile Mieten, stabiler Kaufpreisanstieg

Die Mietpreise in Gerzen zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung. In der achtjährigen Zeitreihe von 2019 bis 2026 schwankte die Angebotsmiete zwischen einem Tief von 7,32 Euro je Quadratmeter (2024) und einem Hoch von 12,86 Euro (2021). Der Wert in der Zeitreihe für 2026 liegt bei 12,50 Euro.

Im Gegensatz dazu verlaufen die Kaufpreise stabiler und durchgängig steigend. Von 2.177 Euro je Quadratmeter (2018) stiegen sie kontinuierlich auf 3.159 Euro (2026). Ein Einbruch ist lediglich 2023 mit 2.911 Euro zu verzeichnen, bevor der Aufwärtstrend fortgesetzt wurde.

Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Miete liegt bei 5,37 Prozent, die der Kaufpreise bei 4,76 Prozent. Beide Werte sind hoch und spiegeln die allgemeine Dynamik des bayerischen Immobilienmarkts wider. Die höhere Miet-CAGR ist jedoch vor allem durch die starken Schwankungen in der kurzen Zeitreihe getrieben und weniger ein Hinweis auf einen konsistenten Aufwärtstrend.

Regionale Einordnung: Günstige Kaufpreise im Landkreis Landshut

Gerzen liegt im Landkreis Landshut, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 71 von rund 400 deutschen Kreisen platziert ist. Besonders gut positioniert ist der Kreis in den Teilindizes „Wettbewerb & Innovation“ (Rang 66) und „Wohlstand & Soziale Lage“ (Rang 57). Diese Werte deuten auf eine strukturell starke Region hin, die über den ländlichen Charakter hinausgeht.

Im regionalen Vergleich schneidet Gerzen im Landkreis Landshut (Durchschnittsmiete 10,60 Euro, Durchschnittskaufpreis 3.496 Euro) mit einer leicht höheren Miete (10,61 Euro) und einem niedrigeren Kaufpreis (2.938 Euro) ab. Die Bruttomietrendite von 4,33 Prozent liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 4,16 Prozent. Gerzen bietet also relativ günstige Kaufpreise bei vergleichsweise hohen Mieten – eine Konstellation, die für Investoren interessant sein kann.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein heterogenes Bild. Schalkham (2,1 km Entfernung) weist mit 825 Euro je Quadratmeter extrem niedrige Kaufpreise und eine Rendite von 13,32 Prozent aus – ein Ausreißer, der auf einen sehr kleinen Markt oder besondere Umstände hindeutet. Aham (3,5 km) liegt mit 1.674 Euro und 6,72 Prozent Rendite ebenfalls deutlich unter Gerzen. Kröning (7 km) mit 2.902 Euro und 3,92 Prozent Rendite liegt nahe am Gerzen-Niveau. Vilsbiburg (8 km) zeigt mit 3.662 Euro und 3,48 Prozent die nächsthöheren Kaufpreise bei geringerer Rendite. Gerzen positioniert sich damit im mittleren bis oberen Preissegment der Nachbargemeinden.

Der Perzentilrang von 70,1 im bayerischen Vergleich bedeutet, dass Gerzen bei der Bruttomietrendite besser abschneidet als etwa 70 Prozent der 2.056 verglichenen Orte in Bayern.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum und ländliche Struktur

Die Bevölkerungsentwicklung in Gerzen ist seit 2015 positiv: Von 1.824 Einwohnern (2015) wuchs die Gemeinde auf 1.962 (2024), ein Zuwachs von 7,6 Prozent. Dieser Trend entspricht der Entwicklung des Landkreises Landshut, der laut Bayerischem Landesamt für Statistik bis 2029 mit einem Bevölkerungszuwachs von vier Prozent rechnet. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 115 Einwohnern je Quadratkilometer und damit leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 121 Einwohnern/km².

Die demografische Struktur zeigt laut Zensus 2011 einen Anteil von 18,0 Prozent unter 18-Jährigen, 28,0 Prozent im erwerbsfähigen Alter von 30 bis 49 Jahren und 19,8 Prozent über 65 Jahre. Die Gemeinde verfügt über einen eigenen Schulverband und einen Zweckverband für Kinderbildung und Betreuung (zusammen mit Aham und Schalkham).

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegenen urbanen Zentren sind Landshut (kreisfreie Stadt, Enklave im Landkreis) und Vilsbiburg. Die Anbindung an diese Zentren ist ein wichtiger Standortfaktor für Pendler.

Die land- und forstwirtschaftliche Struktur hat sich verändert: Von 44 landwirtschaftlichen Betrieben (1999) gingen bis 2010 neun Betriebe zurück, die verbleibenden 36 Betriebe sind im Durchschnitt größer geworden. Dies entspricht dem bundesweiten Trend zur Betriebskonzentration in der Landwirtschaft.

Bodenrichtwerte liegen bei 180 Euro je Quadratmeter für Wohnbauflächen im Dorfgebiet, 95 Euro für gewerbliche Bauflächen und 15 Euro für Ackerland (Stand 2022). Diese Werte sind moderat und unterstreichen den ländlichen Charakter der Gemeinde.