Neufraunhofen

Marktüberblick

Neufraunhofen ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Landshut mit 17,95 km² Fläche und 1.115 Einwohnern. Die vorliegenden Immobilienkennzahlen basieren auf Angebotswerten aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der aktuelle Angebotskaufpreis von 2.532 Euro pro Quadratmeter liegt mit dem 22,41-Fachen der Jahreskaltmiete deutlich unter dem Landesdurchschnitt Bayerns (26,1) und dem Kreisdurchschnitt (27,4), aber knapp unter dem bundesweiten Faktor von rund 22,5. Diese niedrige Zahl resultiert aus einem Kaufpreis, der unter dem Kreis- und Landesmittel liegt, bei gleichzeitig moderater Angebotsmiete. Die Bruttomietrendite von 4,46 Prozent spiegelt dieselbe Relation aus der anderen Richtung: Sie liegt über dem Kreis- (4,16 %) und Landesdurchschnitt (4,13 %), aber unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %).

Die Datenlage ist durch eine kleine Gemeinde mit geringer Bevölkerungszahl geprägt: Schon wenige Inserate können die Durchschnittswerte stark beeinflussen. Dies zeigt sich in der extrem schwankenden Mietzeitreihe, die zwischen 4,44 Euro (2018) und 14,76 Euro (2021) pendelt. Der Kaufpreis zeigt einen ähnlichen Trend: Von 3.900 Euro pro Quadratmeter (2022) über 3.370 Euro (2023) auf 826 Euro (2024). Diese Werte sind mit großer Vorsicht zu interpretieren, da sie bei einer so kleinen Gemeinde nicht repräsentativ sein müssen.

Preis- und Mietentwicklung

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Neufraunhofen zeigt keine klare Trendrichtung, sondern extreme Schwankungen. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 2018 und 2026 zwischen 4,44 und 14,76 Euro pro Quadratmeter – eine Bandbreite, die auf einem normalen Wohnungsmarkt nicht vorkommt. Der berechnete CAGR von 7,85 Prozent für die Miete ist rechnerisch korrekt, aber aufgrund der hohen Volatilität nicht aussagekräftig für eine Trendentwicklung.

Beim Kaufpreis ist der Rückgang von 3.900 Euro (2022) auf 826 Euro (2024) besonders auffällig. Ein solcher Einbruch von über 75 Prozent in zwei Jahren ist auf einem funktionierenden Wohnungsmarkt unrealistisch. Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass es sich um tatsächlich erhobene Werte handelt – deren Aussagekraft bei einer Gemeinde dieser Größe jedoch begrenzt ist. Eine plausible Erklärung wäre, dass sich die Zusammensetzung der wenigen verkauften oder angebotenen Objekte von Jahr zu Jahr stark unterscheidet, etwa durch unterschiedliche Größen oder Ausstattungen.

Der aktuelle Kaufpreisfaktor von 22,41 liegt knapp unter dem Bundesdurchschnitt von rund 22,5, was konsistent ist mit einem Kaufpreis, der unter dem Kreis- und Landesmittel liegt, bei gleichzeitig moderater Miete.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich schneidet Neufraunhofen unterschiedlich ab. Die Angebotsmiete von 9,42 Euro liegt unter dem Durchschnitt des Landkreises Landshut (10,60 Euro) und Bayerns (10,11 Euro), aber über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Kaufpreis von 2.532 Euro liegt ebenfalls unter dem Kreis- (3.496 Euro) und Landesdurchschnitt (3.246 Euro), aber leicht über dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,46 Prozent liegt über dem Kreis- (4,16 %) und Landesdurchschnitt (4,13 %), aber unter dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Mit einem Perzentilrang von 73,2 im Bundesland liegt Neufraunhofen bei der Rendite besser als etwa 73 Prozent der bayrischen Orte. Der Kaufpreisfaktor von 22,41 liegt deutlich unter dem des Landkreises (27,4) und Bayerns (26,1), was den günstigeren Kaufpreis im Verhältnis zur Miete widerspiegelt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten fällt auf, dass Neufraunhofens Kaufpreis von 2.532 Euro pro Quadratmeter deutlich unter allen benachbarten Gemeinden liegt. Der nächstgelegene Nachbar Baierbach (2,7 km) weist mit 4.314 Euro den höchsten Kaufpreis auf, gefolgt von Taufkirchen mit 4.722 Euro. Selbst die vergleichsweise günstigen Nachbarn Hohenpolding (3.184 Euro) und Altfraunhofen (3.215 Euro) liegen über Neufraunhofen. Die Angebotsmiete Neufraunhofens liegt mit 9,42 Euro ebenfalls unter den meisten Nachbarn, die zwischen 7,72 Euro (Baierbach) und 12,16 Euro (Taufkirchen) variieren. Diese Diskrepanz zwischen relativ niedrigen Mieten und noch niedrigeren Kaufpreisen erklärt die überdurchschnittliche Rendite im regionalen Vergleich.

Standortfaktoren

Neufraunhofen weist eine sehr niedrige Arbeitslosenquote von 0,83 Prozent auf (2023, sechs arbeitslose Personen). Dieser Wert liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die ländliche Struktur der Gemeinde wider, in der viele Einwohner in den größeren Städten Landshut, Erding oder München pendeln.

Die Bevölkerung entwickelte sich von 1.072 Einwohnern (2015) auf 1.135 (2021) positiv, ging dann aber leicht auf 1.115 (2024) zurück. Insgesamt entspricht dies einem Wachstum von 4,01 Prozent seit Beginn der Zeitreihe. Die Bevölkerungsdichte beträgt 62 Einwohner pro Quadratkilometer, was die ländliche Prägung unterstreicht.

Der Landkreis Landshut erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 71 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis bei der Stärke (Rang 55) ab, während die Dynamik mit Rang 233 im Mittelfeld liegt. Diese Bewertung gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde Neufraunhofen allein. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Die Gemeinde ist überwiegend landwirtschaftlich geprägt und liegt im Niederbayerischen Hügelland (Erdinger Holzland) im Dreieck der Städte Landshut, Vilsbiburg und Erding. Sie gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Velden (Vils) und verfügt über 42 Gemeindeteile. Die wirtschaftliche Basis der Gemeinde zeigt sich auch in den steigenden Schlüsselzuweisungen des Landes, die von 314.528 Euro (2015) auf 440.368 Euro (2020) anstiegen.