Buchbach, M

Der Ort Buchbach

Buchbach ist ein Markt im oberbayerischen Landkreis Mühldorf am Inn mit 3.372 Einwohnern auf 28,79 km² Fläche. Die Gemeinde liegt im tertiären Hügelland zwischen den Tälern der Vils und der Isen, rund 63 Kilometer südöstlich von München. Seit der Gebietsreform von 1972 bis 1978 umfasst der Markt 80 Gemeindeteile, darunter die eingegliederten Orte Ranoldsberg, Walkersaich und Teile von Felizenzell. Die Bevölkerungsdichte beträgt 117 Einwohner je Quadratkilometer.

Der Markt blickt auf eine lange Geschichte zurück: Erstmals urkundlich erwähnt wurde Buchbach 788 als Pohpah. Von 928 bis 1803 gehörte der Ort zum Erzstift Salzburg und bildete eine geschlossene Hofmark. Das heutige Wappen mit der Buche und dem Wellenbalken wurde 1567 verliehen. Von 1960 bis 1999 bestand ein Zweigwerk des Tonbandgeräteherstellers Uher mit bis zu 300 Beschäftigten, das aufgrund japanischer Konkurrenz geschlossen wurde. Heute präsenieren sich 74 landwirtschaftliche Betriebe mit 2.218 Hektar Nutzfläche sowie 702 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im produzierenden Gewerbe.

Aktuelle Marktkennzahlen

Die Angebotsmiete von 10,58 Euro je Quadratmeter liegt leicht über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 10,11 Euro, der Angebotskaufpreis von 3.539 Euro ebenfalls über dem Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Damit positioniert sich Buchbach in beiden Kategorien leicht oberhalb des bayerischen Mittels, bleibt aber deutlich unter dem deutschen Durchschnitt bei Kaufpreisen (2.409 Euro) und Mieten (8,92 Euro).

Im Landkreis Mühldorf a.Inn liegt die Miete mit 10,36 Euro etwas unter der von Buchbach, der Kaufpreis mit 3.978 Euro jedoch über dem von Buchbach. Der Kaufpreisfaktor von 27,89 liegt zwischen dem bayerischen Landeswert von 26,10 und dem Kreisdurchschnitt von 32,33. Die Bruttomietrendite von 3,59 Prozent übertrifft den Kreisdurchschnitt von 3,30 Prozent, liegt aber unter dem bayerischen Wert von 4,13 Prozent. Das Perzentil von 38,62 im Bundesland bedeutet, dass die Rendite in Buchbach besser ist als bei etwa 39 Prozent der verglichenen Orte in Bayern.

Ein wichtiger Unterschied besteht zwischen den aktuellen Marktdaten und der historischen Zeitreihe: Die Zeitreihe zeigt für 2026 eine Angebotsmiete von 10,85 Euro und einen Kaufpreis von 3.250 Euro, während die aktuellen Werte 10,58 Euro bzw. 3.539 Euro betragen. Dies liegt daran, dass die Zeitreihe Jahresdurchschnitte abbildet, während die aktuellen Marktdaten eine Momentaufnahme des Angebots darstellen.

Preis- und Bevölkerungsentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmieten zeigt eine starke Volatilität: Von 10,81 Euro im Jahr 2018 fiel die Miete 2020 auf 7,26 Euro, stieg dann bis 2025 auf 11,49 Euro und lag 2026 mit 10,85 Euro wieder darunter. Der Tiefpunkt 2020 liegt deutlich unter dem aktuellen Niveau, der Höchstwert 2025 wurde 2026 bereits wieder unterschritten. Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) seit 2018 beträgt 4,62 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung verläuft ebenfalls volatil: Von 4.200 Euro im Jahr 2020 fiel der Preis auf 2.893 Euro im Jahr 2022, stieg 2023 auf 3.548 Euro, fiel 2025 wieder auf 3.185 Euro und legte 2026 leicht auf 3.250 Euro zu. Der durchschnittliche jährliche Rückgang (CAGR) seit 2018 beträgt 4,18 Prozent.

Der Gegensatz zwischen steigenden Mieten und fallenden Kaufpreisen zeigt einen Markt, in dem die Mietnachfrage wächst, die Kaufpreise sich jedoch auf einem niedrigeren Niveau stabilisieren. Dies könnte auf eine zunehmende Bereitschaft der Bewohner hinweisen, zu mieten statt zu kaufen, oder auf eine Korrektur der über die Zeit gestiegenen Kaufpreise.

Die Bevölkerungsentwicklung steht in einem positiven Zusammenhang: Von 3.098 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl bis 2024 auf 3.372, was einem Zuwachs von 8,84 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 auf 2022 mit 130 neuen Einwohnern in einem Jahr. Seit 2024 ist die Bevölkerungszahl stabil bei 3.372.

Die Arbeitslosenquote, die in Promille angegeben ist, stieg von 30 ‰ (3,0 Prozent) im Jahr 2015 auf 46 ‰ (4,6 Prozent) im Jahr 2023. Dieser Anstieg geht einher mit der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung des Landkreises, dessen Prognos-Rang im Arbeitsmarkt-Index mit Platz 189 von 400 Kreisen eher im unteren Drittel liegt.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Buchbach liegt im Vergleich zu den Nachbarorten im mittleren Preissegment. Die Angebotsmiete von 10,58 Euro liegt über der von Wurmsham (8,87 Euro) und Oberbergkirchen (8,24 Euro), aber unter der von Schwindegg (11,47 Euro), Obertaufkirchen (11,58 Euro) und Dorfen (13,01 Euro). Der Kaufpreis von 3.539 Euro liegt deutlich unter Rattenkirchen (6.874 Euro) und Dorfen (5.310 Euro), aber über Wurmsham (825 Euro) und Neufraunhofen (2.532 Euro).

Die Bruttomietrendite variiert in der Nachbarschaft stark: Von 1,86 Prozent in Rattenkirchen bis 12,9 Prozent in Wurmsham. Buchbach liegt mit 3,59 Prozent im unteren Mittelfeld. Die extreme Rendite in Wurmsham resultiert aus dem sehr niedrigen Kaufpreis von nur 825 Euro je Quadratmeter bei einer Miete von 8,87 Euro, was auf einen anderen Marktsegment hindeutet.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Mühldorf a.Inn auf Rang 124 von rund 400 deutschen Kreisen insgesamt. Die Teilindizes zeigen ein unterschiedliches Bild: Der Demografie-Index (Rang 81) und der Wohlstands-Index (Rang 78) liegen im oberen Drittel, während der Arbeitsmarkt-Index (Rang 189) und der Wettbewerbs- und Innovationsindex (Rang 174) im unteren Drittel liegen. Der Dynamik-Index mit Rang 94 gehört zu den stärkeren Bereichen des Landkreises.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist ländlich geprägt, mit 74 landwirtschaftlichen Betrieben und einer Bevölkerungsdichte von 117 Einwohnern je Quadratkilometer.