Reichertsheim

Marktüberblick: Günstiger Kaufpreis, attraktive Rendite

Reichertsheim liegt im oberbayerischen Landkreis Mühldorf am Inn auf 521 m ü. NHN und umfasst 107 Gemeindeteile auf 31,37 km². Der Immobilienmarkt ist durch einen deutlich unter dem Landes- und Kreisdurchschnitt liegenden Angebotskaufpreis geprägt.

Der Angebotskaufpreis beträgt 2.707 €/m² und liegt damit 17 % unter dem bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m²) sowie 32 % unter dem Kreisdurchschnitt (3.978 €/m²). Die Angebotsmiete von 10,18 €/m² liegt knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²) und nahezu auf Höhe des Landesdurchschnitts (10,11 €/m²), jedoch leicht unter dem Kreisdurchschnitt (10,36 €/m²).

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und relativ hoher Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 4,51 %. Diese liegt 0,38 Prozentpunkte über dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %) und 1,21 Prozentpunkte über dem Kreisdurchschnitt (3,30 %). Der Kaufpreisfaktor von 22,16 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 22,16-Fachen der jährlichen Mieteinkünfte entspricht — im Vergleich dazu muss man im Kreisdurchschnitt 32,33 Jahre aufwenden.

Diese Kennzahlen zeigen: Reichertsheim ist ein Markt, in dem die Mieten relativ hoch sind im Verhältnis zum Kaufpreis. Das ist ungewöhnlich für den bayerischen Raum und unterscheidet die Gemeinde von vielen Nachbarorten, die teils deutlich höhere Kaufpreise bei ähnlichen Mieten aufweisen.

Preis- und Mietentwicklung: Volatile Mietzeitreihe

Die Angebotsmiete in Reichertsheim hat in den letzten Jahren eine volatile Entwicklung genommen. Von 7,14 €/m² im Jahr 2018 stieg sie bis 2022 auf 10,32 €/m² an, fiel 2023 auf 8,85 €/m² zurück, erreichte 2024 mit 11,70 €/m² einen neuen Höchststand und brach 2025 auf 6,67 €/m² ein — ein Rückgang von 43 % innerhalb eines Jahres. 2026 liegt sie mit 10,41 €/m² wieder auf einem Niveau, das dem Vorjahresdurchschnitt von 2022 entspricht.

Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum von 2018 bis 2026 beträgt 4,83 %. Diese Rate wird jedoch stark durch den extremen Ausreißer 2025 verzerrt. Ohne diesen Wert läge die Entwicklung deutlich flacher.

Für den Kaufpreis liegen aus der Zeitreihe nur der Wert für 2024 (2.707 €/m²) vor. Ein Vergleich mit früheren Jahren ist nicht möglich.

Die starken Schwankungen in der Mietzeitreihe deuten auf die Natur der Angebotswerte hin: Sie spiegeln nicht die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete wider, sondern das, was aktuell in Inseraten eingestellt wird. Solche Ausschläge können auf veränderte Angebotszusammensetzung, methodische Änderungen oder saisonale Effekte zurückgehen. Die Werte 2025 und 2026 sollten daher mit besonderer Vorsicht interpretiert werden.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungswachstum, niedrige Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung von Reichertsheim wuchs zwischen 2015 und 2024 von 1.652 auf 1.695 Einwohner, was einer Zunahme von 2,6 % entspricht. Die Entwicklung war jedoch nicht linear: Von 2015 bis 2021 pendelte die Einwohnerzahl zwischen 1.616 und 1.643, dann sprang sie 2022 auf 1.695 und blieb bis 2024 stabil.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 54 Einwohner je km² — ein typischer Wert für eine ländliche Gemeinde in Oberbayern. Die Gemeinde umfasst 107 Gemeindeteile, was auf eine stark zersiedelte Struktur hindeutet.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,12 %, was 12 arbeitslosen Personen entspricht. Damit liegt sie deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stärke des Landkreises wider. Die niedrige Arbeitslosigkeit korrespondiert mit der guten Wohlstands-Rangierung des Landkreises im Prognos-Zukunftsatlas (Rang 78 von ~400).

Am Ort bestanden 1998 468 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort, gegenüber 95 im Produzierenden Gewerbe, 55 im Handel und Verkehr und 69 in sonstigen Wirtschaftsbereichen. Das Verhältnis von Wohnort- zu Arbeitsplatzzahlen deutet auf eine Netto-Pendlergemeinde hin — viele Bewohner arbeiten außerhalb der Gemeinde.

Die Gemeinde verfügt über eine Volksschule und Kindergärten, was die lokale Infrastruktur für Familien sichert. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Regionale Einordnung: Günstigster Kaufpreis im Umland

Im Vergleich zu den sieben erfassten Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,5 km weist Reichertsheim den niedrigsten Angebotskaufpreis auf (2.707 €/m²). Der nächstgelegene Nachbarort Aschau a.Inn (4,6 km) liegt mit 3.027 €/m² bereits 12 % darüber. Gars a.Inn (4,9 km) erreicht 3.495 €/m², Rattenkirchen (5,1 km) sogar 6.874 €/m² — der mit Abstand höchste Wert im Vergleich.

Die Angebotsmiete liegt mit 10,18 €/m² im mittleren Bereich der Nachbarn. Sie ist höher als die von Jettenbach (8,27 €/m²), aber niedriger als die von Obertaufkirchen (11,58 €/m²) und Heldenstein (11,60 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,51 % ist die höchste aller Nachbarorte. Obertaufkirchen folgt mit 4,71 % knapp dahinter, während Rattenkirchen mit 1,86 % den niedrigsten Wert aufweist — verursacht durch den extrem hohen Kaufpreis bei vergleichsweise moderater Miete.

Der Kaufpreisfaktor von 22,16 liegt im unteren Bereich der Nachbarorte. Berechnet man den Faktor aus den Nachbarwerten (Kaufpreis geteilt durch die Jahresmiete), so liegt Obertaufkirchen mit etwa 21,2 sogar noch etwas darunter. Reichertsheim gehört damit zu den günstigeren Märkten im Umland, auch wenn es nicht der absolute Tiefstwert ist.

Reichertsheim nimmt im Bundesland Bayern beim Rendite-Perzentil den 74. Perzentilplatz ein — das bedeutet, dass 74 % der bayerischen Orte eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen. Die Gemeinde gehört damit zu den renditestärksten Standorten in Bayern.

Standortfaktoren: Starker Wohlstand, schwächere Innovation

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Mühldorf am Inn auf Rang 124 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Damit liegt der Kreis im oberen Drittel. Besonders gut schneidet er beim Index "Wohlstand und soziale Lage" (Rang 78) und bei "Demografie" (Rang 81) ab. Der Index "Dynamik" erreicht Rang 94, was auf eine positive Entwicklungstendenz hindeutet.

Schwächer positioniert ist der Kreis bei "Wettbewerb und Innovation" (Rang 174) und "Arbeitsmarkt" (Rang 189). Diese Werte spiegeln die ländliche Struktur wider: Der Landkreis ist nicht als Innovationsstandort bekannt, und der Arbeitsmarkt ist klein, aber stabil.

Die gute Demografie-Rangierung (81) korrespondiert mit der stabilen bis leicht wachsenden Bevölkerungsentwicklung in Reichertsheim. Die hohe Wohlstands-Rangierung (78) spiegelt sich in der niedrigen Arbeitslosenquote von 1,12 % wider.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine eigene Volksschule und Kindergärten, was die lokale Infrastruktur für Familien sichert.