Niederbergkirchen

Marktüberblick

Niederbergkirchen ist eine 24,7 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Mühldorf am Inn mit 1.240 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 50 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der historische Kirchweiler, der bereits 788 erstmals erwähnt wurde, hat sich zu einer ländlichen Wohngemeinde entwickelt. Der Ort liegt in der Planungsregion Südostoberbayern im bayerischen Alpenvorland.

Der Immobilienmarkt weist eine deutliche Differenzierung zwischen Miet- und Kaufpreissegment auf. Die aktuelle Angebotsmiete liegt mit 9,71 Euro pro Quadratmeter unter dem Durchschnitt des Landkreises Mühldorf (10,36 €/m²) und des Freistaats Bayern (10,11 €/m²), übertrifft aber den bundesweiten Vergleichswert von 8,92 €/m². Der Angebotskaufpreis von 3.114 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls unter dem Kreis- (3.978 €/m²) und Landesdurchschnitt (3.246 €/m²), aber deutlich über dem Bundeswert von 2.409 €/m².

Die Bruttomietrendite beträgt 3,74 Prozent und liegt damit über dem Kreiswert von 3,30 %, aber unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Der Kaufpreisfaktor von 26,73 übertrifft den Landeswert von 26,10, liegt aber unter dem Kreiswert von 32,33. Diese Kennzahlen zeigen: Der Markt in Niederbergkirchen liegt preislich zwischen dem bundesweiten und dem bayerischen Durchschnitt, wobei die Mieten relativ günstiger sind als die Kaufpreise – was zu einer über dem Kreis-, aber unter dem Landesdurchschnitt liegenden Rendite führt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die sich aus der geringen Zahl an Transaktionen und Inseraten in einer kleinen Gemeinde erklärt.

Bei den Mieten entwickelte sich der Wert von 6,06 €/m² (2018) zunächst leicht rückläufig auf 5,71 €/m² (2019), stieg dann auf 6,79 €/m² (2020) und erreichte 2021 mit 13,33 €/m² einen extremen Ausreißer – mehr als das Doppelte des Vorjahreswerts. In den Folgejahren pendelte sich die Miete bei 7,12 bis 7,67 €/m² ein, bevor sie 2026 wieder auf 10,18 €/m² anstieg. Der aktuelle Wert von 9,71 €/m² liegt damit deutlich über dem langjährigen Niveau von 2018 bis 2020, aber unter dem 2026er Wert.

Beim Kaufpreis liegen die Daten lückenhafter vor: 2021 wurden 2.980 €/m² angeboten, 2022 leicht darunter (2.838 €/m²), 2024 fiel der Wert auf 2.030 €/m², bevor er 2025 mit 4.100 €/m² einen weiteren extremen Ausreißer markierte. Der aktuelle Wert von 3.114 €/m² liegt zwischen diesen Extremen. Die CAGR-Werte von 6,70 % (Miete) und 8,30 % (Kaufpreis) sind durch diese Ausreißer verzerrt und geben nur begrenzt Aufschluss über die tatsächliche Entwicklung.

Die extreme Schwankungsbreite der Zeitreihen – insbesondere der 2021er Mietenwert von 13,33 €/m² und der 2025er Kaufpreis von 4.100 €/m² – entspricht dem Muster kleiner ländlicher Märkte, wo einzelne Inserate den Durchschnitt stark beeinflussen können. Für eine verlässliche Markteinschätzung sind die aktuellen Querschnittswerte und die Nachbarortvergleiche aussagekräftiger als die Zeitreihen.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Niederbergkirchen ist stabil und zeigt leichtes Wachstum. Von 1.203 Einwohnern (2015) stieg die Zahl auf 1.240 (2024), was einem Wachstum von 3,1 % entspricht. Die Entwicklung verlief nicht linear: Nach einem Rückgang 2017 (1.204 Einw.) und 2020 (1.224 Einw.) folgte ein Anstieg bis 2021 (1.239 Einw.), wonach die Bevölkerung seit 2023 bei 1.240 Einwohnern stagniert.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 0,64 % – das entspricht fünf arbeitslosen Personen. Dieser Wert ist deutlich unter dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die Lage einer ländlichen Gemeinde im wohlhabenden Oberbayern wider. Die Arbeitslosigkeit schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 0,42 % (2016) und 1,72 % (2017), wobei die niedrigen Werte typisch für den ländlichen Raum im Landkreis Mühldorf sind.

Das stabile Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig niedriger Arbeitslosigkeit geht einher mit einer nachfragestabilen Wohnraumsituation.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Die Standortfaktoren werden über den Prognos-Zukunftsatlas 2025 für den Landkreis Mühldorf am Inn abgebildet, da der Rang für die einzelne Gemeinde nicht verfügbar ist. Der Kreis belegt insgesamt Rang 124 von rund 400 deutschen Kreisen – damit im oberen Mittelfeld. Die Dynamik mit Rang 94 ist stärker ausgeprägt als die wirtschaftliche Stärke mit Rang 149. Die Teilindizes liegen bei Demografie (Rang 81), Wohlstand und sozialer Lage (Rang 78), Arbeitsmarkt (Rang 189) und Wettbewerb und Innovation (Rang 174). Die starke Position in Demografie und Wohlstand korrespondiert mit der stabilen Bevölkerungsentwicklung und der niedrigen Arbeitslosigkeit in Niederbergkirchen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt und den Markt auf Familien und Pendler ausrichtet.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,4 km liegt Niederbergkirchen bei der Angebotsmiete (9,71 €/m²) im Mittelfeld: über Niedertaufkirchen (9,55 €/m²) und Erharting (9,13 €/m²), unter Lohkirchen (10,86 €/m²) und Schönberg (11,57 €/m²). Beim Kaufpreis (3.114 €/m²) liegt der Ort ebenfalls im mittleren Segment – über Neumarkt-Sankt Veit (3.038 €/m²) und Pleiskirchen (3.073 €/m²), aber deutlich unter Schönberg (5.357 €/m²) und Mettenheim (4.715 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,74 % liegt im oberen Mittelfeld der Nachbarn, nur übertroffen von Neumarkt-Sankt Veit (3,86 %) und Pleiskirchen (3,77 %). Das Muster zeigt: Niederbergkirchen gehört zu den preislich moderateren Orten im Umland, was die Rendite im Vergleich stützt.