Mettenheim

Marktüberblick

Mettenheim ist eine Gemeinde im Osten des Landkreises Mühldorf am Inn, etwa 70 Kilometer östlich von München und fünf Kilometer nordwestlich der Kreisstadt. Die Isen durchquert das 27,2 Quadratkilometer große Gemeindegebiet. Mit 3.595 Einwohnern (2024) und einer Bevölkerungsdichte von 132 Einwohnern je Quadratkilometer handelt es sich um eine ländlich geprägte Gemeinde mit deutlichem Wachstumsdruck.

Der lokale Immobilienmarkt weist durchweg überdurchschnittliche Preise auf. Die Angebotsmiete liegt bei 10,85 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.715 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem bayerischen Durchschnitt (Miete: 10,11 Euro, Kaufpreis: 3.246 Euro) und deutlich über dem deutschen Durchschnitt (Miete: 8,92 Euro, Kaufpreis: 2.409 Euro). Der Kaufpreisfaktor beträgt 36,21 – das bedeutet, dass der Kaufpreis dem 36,21-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt beträgt der Faktor rund 27, in Bayern rund 26. In Bayern liegt Mettenheim damit im unteren 6 Prozent der 2.056 bewerteten Orte (Perzentilrang 5,8).

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der vergangenen Jahre zeigt einen deutlich steigenden Trend bei beiden Preiskategorien, jedoch mit unterschiedlicher Dynamik. Die Angebotsmiete stieg seit 2018 mit einer jährlichen Wachstumsrate von 2,8 Prozent moderat an – von 7,67 Euro im Jahr 2018 auf 10,85 Euro aktuell. Der Anstieg war nicht linear: Nach einem Tiefpunkt 2021 bei 7,60 Euro folgte ein sprunghafter Anstieg 2023 auf 10,58 Euro, wonach die Werte seither wieder leicht absanken.

Der Kaufpreis entwickelte sich weitaus volatiler. Er stieg von 3.167 Euro je Quadratmeter (2018) auf einen Höchststand von 5.373 Euro (2022), fiel dann auf 4.544 Euro (2023) und liegt aktuell bei 4.500 Euro (2026-Wert). Die jährliche Wachstumsrate beträgt 4,5 Prozent – deutlich höher als bei der Miete. Diese Diskrepanz zwischen moderatem Mietwachstum und starkem Kaufpreisanstieg ist der Grund für die niedrige Bruttomietrendite von 2,76 Prozent. Sie liegt nicht nur unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent, sondern auch unter dem Kreisdurchschnitt von 3,30 Prozent.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich sticht Mettenheim vor allem bei den Kaufpreisen heraus. Mit 4.715 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich über allen acht benachbarten Gemeinden – der nächstgelegene Nachbarort Zangberg (3,2 Kilometer entfernt) liegt bei 3.057 Euro, Mühldorf a.Inn (5,1 Kilometer) bei 4.264 Euro. Selbst die Kreisstadt Mühldorf am Inn übertrifft Mettenheim bei den Kaufpreisen nicht.

Bei der Angebotsmiete von 10,85 Euro je Quadratmeter liegt Mettenheim zwar über den meisten Nachbarn, wird aber von Mühldorf a.Inn (11,28 Euro), Heldenstein (11,60 Euro) und Waldkraiburg (11,27 Euro) übertroffen. Der entscheidende Unterschied liegt in der Kombination: Mettenheim hat die höchsten Kaufpreise aller Nachbarorte, aber nicht die höchsten Mieten. Daraus resultiert die niedrigste Bruttomietrendite aller Nachbarorte mit 2,76 Prozent. Alle Nachbarorte liegen bei der Rendite zwischen 3,17 Prozent (Mühldorf a.Inn) und 3,99 Prozent (Waldkraiburg).

Der Kreis Mühldorf a.Inn liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 3.978 Euro und einer Miete von 10,36 Euro leicht unter Mettenheim. Der Ort folgt damit dem regionalen Muster oberbayerischer Gemeinden an der Peripherie Münchens, übertrofft den Kreisdurchschnitt aber in allen Preiskennzahlen.

Standortfaktoren

Mettenheim verzeichnet seit Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum. Zwischen 1988 und 2018 wuchs die Einwohnerzahl von 2.106 auf 3.538 – ein Anstieg um 68 Prozent, der höchste prozentuale Zuwachs im gesamten Landkreis in diesem Zeitraum. Auch im jüngeren Zeitraum seit 2015 wuchs die Bevölkerung um 3,3 Prozent, von 3.481 auf 3.595 Einwohnern.

Diese Entwicklung korrespondiert mit einem positiven Pendlersaldo: 2017 waren 1.507 Personen am Wohnort Mettenheim beschäftigt, aber nur 508 am Arbeitsort. Das bedeutet, dass deutlich mehr Einwohner in andere Gemeinden zur Arbeit pendeln als umgekehrt. Die Gemeinde ist damit eine typische Wohngemeinde für Pendler, vermutlich nach Mühldorf am Inn, Waldkraiburg oder München.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,4 Prozent (54 Promille) und schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 4,5 und 5,9 Prozent. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Mühldorf a.Inn mit Rang 124 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Dabei schneidet der Kreis im Index Demografie (Rang 81) und Wohlstand/soziale Lage (Rang 78) vergleichsweise gut ab, während er im Index Arbeitsmarkt (Rang 189) und im Index Wettbewerb/Innovation (Rang 174) schwächer positioniert ist. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Kombination aus starkem Bevölkerungswachstum, positiver Pendlerbilanz und der Lage an der A 94 (Anschlussstelle Mühldorf-West im Gemeindegebiet) erklärt die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum und die damit einhergehenden überdurchschnittlichen Kaufpreise.