Ampfing

Marktüberblick

Ampfing liegt im oberbayerischen Landkreis Mühldorf am Inn und weist mit 10,85 € je Quadratmeter Angebotsmiete und 3.779 € je Quadratmeter Angebotskaufpreis ein Preisniveau auf, das über dem bayerischen Durchschnitt liegt, aber unter dem des Landkreises.

Im bayerischen Vergleich zeigt sich ein widersprüchliches Bild: Die Miete Ampfings liegt mit 10,85 € über dem Landesdurchschnitt von 10,11 €, während die Rendite mit 3,45 % unter dem bayerischen Mittel von 4,13 % liegt. Das bedeutet, dass die Kaufpreise stärker über dem Landesdurchschnitt liegen als die Mieten. Der Kaufpreisfaktor von 29,02 liegt ebenfalls über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10.

Im Landkreis Mühldorf am Inn schneidet Ampfing bei der Miete (10,36 € im Kreisdurchschnitt) und beim Kaufpreis (3.978 €) jeweils besser ab als der Kreismittelwert, die Rendite liegt knapp darüber (3,30 % im Kreis). Der Kaufpreisfaktor von 29,02 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 32,33. Das bedeutet: Ampfing ist im Landkreis das günstigere Objekt bei gleichzeitig höherer Miete und besserer Rendite.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Ampfing sind seit 2018 kontinuierlich gestiegen: von 8,43 € je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,17 € im Jahr 2026. Das entspricht einem Anstieg von rund 56 % in acht Jahren. Der stärkste Zuwachs entfiel auf die Jahre 2024 bis 2026, als die Miete von 9,17 € auf 13,17 € sprang.

Die Kaufpreise entwickelten sich anders: Von 3.084 € im Jahr 2018 stiegen sie bis 2021 auf 4.404 €, sanken 2023 auf 3.236 € und erreichten 2025 mit 4.992 € einen neuen Höchststand. Im Jahr 2026 korrigierten sie auf 3.959 € zurück – der erste deutliche Rückgang seit 2021.

Die systematisch angegebenen CAGR-Werte liegen bei 5,74 % für die Miete und 3,17 % für die Kaufpreise. Der niedrigere Wert bei den Kaufpreisen resultiert aus der stärkeren Volatilität: Der Peak 2025 und die Korrektur 2026 mitteln sich zu einem moderateren Jahresdurchschnitt als der stetig steigende Mietverlauf.

Bevölkerung und Nachfrage

Ampfing verzeichnet ein deutliches Bevölkerungswachstum: Von 6.297 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 7.136 im Jahr 2024, ein Plus von 13,3 %. Seit der Gemeindereform 1972 hat sich die Einwohnerzahl mehr als verdoppelt – von 3.416 auf über 7.100.

Dieses Wachstum geht einher mit einer nahezu ausgeglichenen Pendlerbilanz: Im Jahr 2020 gab es 3.007 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Gemeinde bei 3.045 erwerbstätigen Einwohnern. Die Zahl der Auspendler lag damit nur marginal über der der Einpendler, was auf eine lokale Arbeitsnachfrage hindeutet, die den Zuzug teilweise absorbiert.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 229 Einwohner je Quadratkilometer. Das Wachstum ist teilweise auf die Eingemeindungen von Stefanskirchen (1972) und Salmanskirchen (1978) zurückzuführen, aber auch auf den Zuzug in die Region.

Die demografische Struktur wird durch eine Grundschule mit 260 Schülern (Schuljahr 2024/25) und drei Kindertageseinrichtungen mit 271 Plätzen abgebildet. Die Auslastung der Kitas liegt mit 258 angemeldeten Kindern nahe der Kapazitätsgrenze, was auf eine junge Familienstruktur hindeutet.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 8 km Entfernung zeigt Ampfing ein mittleres Preisniveau. Die Angebotsmiete von 10,85 € liegt über der von Zangberg (9,20 €) und Oberbergkirchen (8,24 €), aber unter der von Heldenstein (11,60 €) und Waldkraiburg (11,27 €). Beim Kaufpreis von 3.779 € liegt Ampfing deutlich unter Rattenkirchen (6.874 €) und Mettenheim (4.715 €), aber über Zangberg (3.057 €) und Oberbergkirchen (3.071 €).

Die große Preisspanne bei den Nachbarorten – insbesondere der extreme Kaufpreis in Rattenkirchen – zeigt, dass lokale Unterschiede innerhalb des Isentals erheblich sind. Ampfing positioniert sich damit im mittleren Segment.

Die Bruttomietrendite von 3,45 % liegt über der von Mettenheim (2,76 %) und Rattenkirchen (1,86 %), aber unter der von Zangberg (3,61 %), Heldenstein (3,62 %) und Waldkraiburg (3,99 %). Ampfing liegt bei der Rendite damit im Mittelfeld der Nachbarn.

Im Bundesland liegt Ampfing im Perzentilrang 30,98, was bedeutet, dass etwa 31 % der bayerischen Orte eine niedrigere Mietrendite aufweisen. Ampfing liegt damit im unteren Drittel der bayerischen Orte bei der Rendite, was mit dem überdurchschnittlichen Kaufpreis einhergeht.

Standortfaktoren

Der Landkreis Mühldorf am Inn erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 124 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Dynamik-Index liegt der Kreis mit Rang 94 im oberen Viertel, im Stärke-Index mit Rang 149 im Mittelfeld. Der Wohlstands-Index (Rang 78) gehört zu den stärksten Teilindizes, während der Arbeitsmarkt (Rang 189) und der Wettbewerb-Innovation-Index (Rang 174) schwächer abschneiden.

Ampfing selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde ist jedoch verkehrsgünstig gelegen: Sie liegt an der Bahnstrecke München–Simbach mit stündlicher Regionalzugbedienung und ist über die Anschlussstellen 18 (Waldkraiburg/Ampfing) und 19 (Mühldorf-West) an die A 94 München–Pocking angebunden. Die Entfernung nach München beträgt rund 72 km, nach Waldkraiburg 6 km und nach Mühldorf 9 km.

Diese verkehrsgünstige Lage geht einher mit dem Bevölkerungswachstum: Ampfing fungiert als Wohngemeinde für Pendler nach München, Mühldorf und dem Wirtschaftsstandort Waldkraiburg. Die historische Bedeutung als Förderstandort für Erdgas und Erdöl (Mobil Oil AG, 1954–1997: 1,4 Milliarden m³ Erdgas und 551.000 t Erdöl) hat sich gewandelt; heute dominiert die Wohn- und Dienstleistungsfunktion.

Die Kombination aus guter Verkehrsanbindung, moderatem Preisniveau im regionalen Vergleich und dem dynamischen Profil des Landkreises macht Ampfing zu einer attraktiven Wohngemeinde für Pendler und Familien.