Obertaufkirchen

Marktüberblick: Hohe Mieten bei moderaten Kaufpreisen

Obertaufkirchen präsentiert sich auf dem Immobilienmarkt als eine Gemeinde mit einem auffälligen Preisgefälle: Die Angebotsmiete liegt mit 11,58 Euro je Quadratmeter über dem Durchschnitt des Landkreises Mühldorf (10,36 Euro) und Bayerns (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 2.950 Euro je Quadratmeter liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 3.978 Euro und auch unter dem bayerischen Landesdurchschnitt von 3.246 Euro. Diese Kombination aus hohen Mieten und moderaten Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 4,71 Prozent, die sowohl den Kreiswert (3,30 Prozent) als auch den bayerischen Durchschnitt (4,13 Prozent) übertrifft. Der Kaufpreisfaktor von 21,23 liegt deutlich unter dem Kreiswert von 32,33, was die relative Günstigkeit der Kaufpreise im regionalen Vergleich unterstreicht.

Die überdurchschnittliche Rendite ist kein Zufall, sondern Ergebnis der spezifischen Marktkonstellation: Während die Mieten die höchsten im gesamten Umland sind, bleiben die Kaufpreise im unteren Mittelfeld. Im Vergleich zu den Nachbarorten erreicht Obertaufkirchen die höchste Angebotsmiete – Schwindegg liegt bei 11,47 Euro, Reichertsheim bei 10,18 Euro. Gleichzeitig ist der Kaufpreis mit 2.950 Euro niedriger als in Schwindegg (4.157 Euro) und nur geringfügig höher als in Reichertsheim (2.707 Euro).

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starken Ausschlägen

Die historische Entwicklung der Immobilienpreise in Obertaufkirchen ist durch extreme Schwankungen geprägt. Die Kaufpreiszeitreihe zeigt einen Anstieg von 1.400 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf 4.580 Euro im Jahr 2020, gefolgt vom historischen Höchstwert von 5.555 Euro im Jahr 2022. Seitdem korrigierten die Preise kontinuierlich: 3.937 Euro (2023), 3.385 Euro (2024), 3.372 Euro (2025) und 2.296 Euro im Jahr 2026. Der aktuelle Wert liegt damit weniger als halb so hoch wie das Maximum von 2022. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) von 7,32 Prozent über den gesamten Zeitraum maskiert diese Volatilität.

Die Mietentwicklung verlief weniger dramatisch, aber ebenfalls schwankungsanfällig. Von 9,68 Euro im Jahr 2018 stieg die Miete auf 13,46 Euro im Jahr 2024, bevor sie 2025 auf 10,65 Euro und 2026 auf 9,80 Euro zurückging. Die jährliche Mietentwicklung liegt bei lediglich 0,15 Prozent über den gesamten Zeitraum.

Die starken Schwankungen in beiden Reihen deuten auf einen kleinen, illiquiden Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder eine veränderte Angebotszusammensetzung die Durchschnittswerte deutlich verzerren können. Die niedrige Bevölkerungsdichte von 87 Einwohnern je Quadratkilometer und die geringe Anzahl an Transaktionen in einer Gemeinde dieser Größe tragen zu dieser Volatilität bei.

Demografie und Arbeitsmarkt: Wachsende Gemeinde mit stabilen Strukturen

Obertaufkirchen verzeichnet seit Jahren ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Von 2.555 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Zahl auf 2.743 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 7,4 Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2022 auf 2023 mit 86 zusätzlichen Einwohnern. Dieses Wachstum findet auf einer Gemeindefläche von nur 31,65 Quadratkilometern statt, was zu einer Bevölkerungsdichte von 87 Einwohnern je Quadratkilometer führt.

Der Arbeitsmarkt zeigt sich stabil: Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,5 Prozent und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 2,3 und 4,1 Prozent. Damit liegt sie deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und spiegelt die wirtschaftliche Stabilität der Gemeinde wider. Die Kombination aus Bevölkerungswachstum und niedrigem Arbeitslosenniveau schafft eine nachfrageseitig stabile Grundlage für den Immobilienmarkt.

Die demografische Entwicklung steht im Einklang mit der Entwicklung des Landkreises Mühldorf, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Bereich Demografie auf Platz 81 von rund 400 deutschen Kreisen rangiert. Der Landkreis schneidet bei Wohlstand und sozialer Lage (Platz 78) und Dynamik (Platz 94) ebenfalls überdurchschnittlich ab, während er bei Arbeitsmarkt (Platz 189) und Wettbewerb sowie Innovation (Platz 174) im unteren Drittel liegt.

Standortfaktoren: Verkehrsanbindung und industrielle Prägung

Obertaufkirchen liegt verkehrsgünstig an der A94 München-Passau, deren Anschlussstelle Schwindegg etwa einen Kilometer südlich des Ortskerns liegt. Die Autobahn durchschneidet das Gemeindegebiet auf 3,8 Kilometern und wurde im Oktober 2019 freigegeben. Diese Anbindung ermöglicht eine Pendlerrelation zu den größeren Zentren München und Passau und trägt zur Attraktivität der Gemeinde als Wohngemeinde bei.

Wirtschaftlich ist Obertaufkirchen durch eine Mischung aus ländlicher Struktur und industrieller Prägung gekennzeichnet. Im Ortsteil Steinkirchen entstand in den 1970er Jahren ein Zentrum für Metallverarbeitung um die Firma Grundner Lüftungsbau, aus der drei einzelne Betriebe hervorgegangen sind. 2017 waren im produzierenden Gewerbe 266 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während im Bereich Handel, Verkehr und Dienstleistung 183 Personen beschäftigt waren. Die Land- und Forstwirtschaft spielt mit 22 Beschäftigten eine untergeordnete Rolle.

Im Vergleich zu den Nachbarorten hebt sich Obertaufkirchen durch die Kombination aus höchster Angebotsmiete und relativ niedrigem Kaufpreis hervor. Während Schwindegg mit 4.157 Euro je Quadratmeter deutlich höhere Kaufpreise aufweist, liegt der Mietwert nur marginal unter dem von Obertaufkirchen. Reichertsheim bietet mit 2.707 Euro je Quadratmeter den günstigsten Kaufpreis im Vergleich, bei einer Miete von 10,18 Euro. Diese Differenzierung zeigt, dass der lokale Immobilienmarkt in der Region nicht einheitlich funktioniert, sondern dass einzelne Gemeinden durch ihre spezifische Lage und Infrastruktur unterschiedliche Preisniveaus erreichen.