Dorfen, St
Dorfen (PLZ 84405) liegt im Kreis Erding in Bayern. Der Ort zählt 15.197 Einwohner auf 99,6 km², das entspricht 153 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 13,01 € pro m², der Kaufpreis bei 5.310 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,94 % und ein Kaufpreisfaktor von 34,0 — rechnerisch sind das 34 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Dorfen über dem Renditeniveau von 9 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,78 € auf 11,20 € pro m², im Mittel 1,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 6,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,1 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Erding Rang 109 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 203, Stärkerang 95). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Sankt Wolfgang, Schwindegg und Lengdorf an.
Immobilienpreise in Dorfen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Dorfen, St
Immobilienmarktbericht für Dorfen, Landkreis Erding, Bayern. Angebotskaufpreis 5.310 €/m², Angebotsmiete 13,01 €/m², Bruttomietrendite 2,94 %. Dorfen liegt deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt, die Rendite gehört zu den niedrigsten in Bayern. Bevölkerungswachstum von 5,5 % zwischen 2015 und 2024. Der Landkreis Erding erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 109, weist aber im Wohlstandsindex Platz 9 auf. Kaufpreise stiegen 2018–2021 stark an, korrigierten seither und erholten sich wieder."
Marktüberblick
Dorfen ist eine Stadt im Osten des oberbayerischen Landkreises Erding mit rund 15.200 Einwohnern und einer Fläche von 99,56 km². Die Stadt liegt im mittleren Isental, etwa 45 Kilometer östlich von München und 20 Kilometer östlich der Kreisstadt Erding. Mit 203 Gemeindeteilen ist Dorfen die flächenmäßig zwölftgrößte kreisangehörige Gemeinde Oberbayerns und die zweitgrößte Gemeinde des Landkreises Erding. Historisch reicht die erste urkundliche Erwähnung bis ins Jahr 773 zurück; das Marktrecht erhielt Dorfen um 1230, die Stadterhebung erfolgte 1954.
Preisentwicklung
Der aktuelle Angebotskaufpreis in Dorfen liegt bei 5.310 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 13,01 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 34,01, die Bruttomietrendite liegt bei 2,94 Prozent.
Die Mietpreise entwickelten sich zwischen 2018 und 2025 deutlich steigend: von 9,78 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf einen Höchstwert von 12,84 Euro im Jahr 2025. Im Jahr 2026 ist ein Rückgang auf 11,20 Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen – ein Minus von rund 13 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei 1,71 Prozent.
Die Kaufpreise zeigten einen noch stärkeren Anstieg: Von 3.477 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2021 auf 6.428 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 85 Prozent in nur drei Jahren. Anschließend folgte eine deutliche Korrektur auf 4.152 Euro im Jahr 2023. 2024 erholten sich die Werte wieder auf 5.427 Euro, 2025 lagen sie bei 4.183 Euro. Für 2026 wird ein Wert von 5.909 Euro prognostiziert. Der CAGR über den gesamten Zeitraum beträgt 6,85 Prozent.
Die Datenreihen zu Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.
Regionale Einordnung
Dorfen liegt deutlich über den Durchschnittswerten für den Landkreis Erding, das Bundesland Bayern und Deutschland.
Im Landkreis Erding beträgt der durchschnittliche Angebotskaufpreis 4.824 Euro pro Quadratmeter, der Angebotsmietpreis 12,84 Euro. Dorfen liegt damit knapp über dem Kreisdurchschnitt bei der Miete (+1,3 Prozent) und deutlich darüber beim Kaufpreis (+10,1 Prozent). Der durchschnittliche Kaufpreisfaktor im Kreis liegt bei 31,28, die durchschnittliche Bruttomietrendite bei 3,24 Prozent.
Auf Landesebene zeigt sich ein noch größerer Abstand: Der bayerische Durchschnitt liegt bei 3.246 Euro pro Quadratmeter beim Kaufpreis und 10,11 Euro bei der Miete. Dorfen übertrifft diese Werte um 63 bzw. 29 Prozent. Die Bruttomietrendite in Bayern beträgt im Durchschnitt 4,13 Prozent, in Dorfen nur 2,94 Prozent. Dorfen liegt mit einer Rendite von 2,94 Prozent im unteren Bereich der bayerischen Vergleichswerte – der Perzentilrang im Bundesland beträgt 9,44, was bedeutet, dass nur etwa 9,4 Prozent der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.
Im bundesweiten Vergleich liegt Dorfen mit 5.310 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro pro Quadratmeter (+120 Prozent). Der deutsche Durchschnittsmietpreis beträgt 8,92 Euro pro Quadratmeter, Dorfen liegt bei 13,01 Euro (+46 Prozent).
Bevölkerung und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Dorfens wuchs zwischen 2015 und 2024 von 14.407 auf 15.197 Einwohner, was einer Zunahme von 5,5 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 153 Einwohner pro Quadratkilometer. Das Wachstum verlief ungleichmäßig: Zwischen 2015 und 2019 stieg die Einwohnerzahl von 14.407 auf 14.697, dann beschleunigte es sich zwischen 2019 und 2022 auf 15.179. Seit 2023 ist die Einwohnerzahl mit 15.197 stabil.
Die Arbeitslosenquote im Landkreis Erding lag 2023 bei 204 (in der zugrunde liegenden Einheit der Zeitreihe). Die Werte schwankten zwischen 145 (2016) und 204 (2023).
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Erding den Gesamt-Rang 109 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist die Position im Index Wohlstand und Soziale Lage mit Rang 9 von 400 – einer der besten Platzierungen bundesweit. Auch im Index Stärke liegt der Kreis mit Rang 95 im oberen Drittel. Schwächer positioniert ist der Kreis bei Dynamik (Rang 203), Arbeitsmarkt (Rang 155) und Wettbewerb und Innovation (Rang 192). Diese Ränge beziehen sich auf den Landkreis Erding, nicht auf die Stadt Dorfen allein.
Am Ort Dorfen selbst sind keine Hochschulen ansässig.
Nachbarorte im Vergleich
Im Umkreis von Dorfen zeigen die Nachbarorte ein heterogenes Bild. Sankt Wolfgang (6,1 km) liegt mit 3.881 Euro pro Quadratmeter deutlich unter Dorfen, Schwindegg (7,6 km) bei 4.157 Euro, Lengdorf (7,8 km) bei 4.260 Euro. Isen (9,8 km) weist mit 5.389 Euro pro Quadratmeter einen ähnlichen Preis wie Dorfen auf, hat aber mit 2,67 Prozent die niedrigste Bruttomietrendite im Vergleich. Obertaufkirchen (9,3 km) liegt mit 2.950 Euro pro Quadratmeter deutlich unter Dorfen, hat aber mit 4,71 Prozent die höchste Rendite im Vergleich.
Der Kaufpreisfaktor in Dorfen von 34,01 ist höher als der Kreisdurchschnitt von 31,28 und der bayerische Durchschnitt von 26,10, was auf eine hohe Zahlungsbereitschaft der Käufer im Verhältnis zum Mietniveau hindeutet.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Dorfen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Dorfen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,78 €/m² |
| 2019 | 10,79 €/m² |
| 2020 | 9,99 €/m² |
| 2021 | 11,28 €/m² |
| 2022 | 11,56 €/m² |
| 2023 | 11,93 €/m² |
| 2024 | 12,80 €/m² |
| 2025 | 12,84 €/m² |
| 2026 | 11,20 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Dorfen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.477 €/m² |
| 2019 | 3.736 €/m² |
| 2020 | 5.089 €/m² |
| 2021 | 6.428 €/m² |
| 2022 | 5.754 €/m² |
| 2023 | 4.152 €/m² |
| 2024 | 5.427 €/m² |
| 2025 | 4.183 €/m² |
| 2026 | 5.909 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Dorfen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,37 % |
| 2019 | 3,47 % |
| 2020 | 2,36 % |
| 2021 | 2,11 % |
| 2022 | 2,41 % |
| 2023 | 3,45 % |
| 2024 | 2,83 % |
| 2025 | 3,68 % |
| 2026 | 2,27 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Dorfen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 14.407 Einwohner |
| 2016 | 14.494 Einwohner |
| 2017 | 14.664 Einwohner |
| 2018 | 14.650 Einwohner |
| 2019 | 14.697 Einwohner |
| 2020 | 14.790 Einwohner |
| 2021 | 14.992 Einwohner |
| 2022 | 15.179 Einwohner |
| 2023 | 15.197 Einwohner |
| 2024 | 15.197 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Dorfen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,82 % |
| 2016 | 0,64 % |
| 2017 | 0,64 % |
| 2018 | 1,71 % |
| 2019 | 1,68 % |
| 2020 | 2,11 % |
| 2021 | 2,03 % |
| 2022 | 1,83 % |
| 2023 | 2,10 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 109 Rang |
| Dynamik | 203 Rang |
| Stärke | 95,00 Rang |
| Demografie | 142 Rang |
| Arbeitsmarkt | 155 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 192 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 9,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Dorfen liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Dorfen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Dorfen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Dorfen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Dorfen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Dorfen | 13,01 €/m² |
| Inning a.Holz | 12,69 €/m² |
| Taufkirchen (Vils) | 12,16 €/m² |
| Lengdorf | 12,14 €/m² |
| Isen | 12,01 €/m² |
| Sankt Wolfgang | 11,74 €/m² |
| Obertaufkirchen | 11,58 €/m² |
| Schwindegg | 11,47 €/m² |
| Buchbach | 10,58 €/m² |
| Kirchdorf | 10,37 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Dorfen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Dorfen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Obertaufkirchen | 4,71 % |
| Inning a.Holz | 4,38 % |
| Sankt Wolfgang | 3,63 % |
| Buchbach | 3,59 % |
| Lengdorf | 3,42 % |
| Schwindegg | 3,31 % |
| Taufkirchen (Vils) | 3,09 % |
| Kirchdorf | 2,98 % |
| Dorfen | 2,94 % |
| Isen | 2,67 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Sankt Wolfgang | 6,1 km | 84427 | 11,74 € | 3.881 € | 3,63 % |
| Schwindegg | 7,6 km | 84419 | 11,47 € | 4.157 € | 3,31 % |
| Lengdorf | 7,8 km | 84435 | 12,14 € | 4.260 € | 3,42 % |
| Taufkirchen (Vils) | 8,5 km | 84416 | 12,16 € | 4.722 € | 3,09 % |
| Obertaufkirchen | 9,3 km | 84419 | 11,58 € | 2.950 € | 4,71 % |
| Buchbach, M | 9,6 km | 84428 | 10,58 € | 3.539 € | 3,59 % |
| Isen, M | 9,8 km | 84424 | 12,01 € | 5.389 € | 2,67 % |
| Inning a.Holz | 10,2 km | 84416 | 12,69 € | 3.478 € | 4,38 % |
| Kirchdorf | 11,2 km | 83527 | 10,37 € | 4.175 € | 2,98 % |
Wo liegt Dorfen?
Lage
Dorfen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Dorfen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 13,01 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.310 € |
| Bruttomietrendite | 2,94 % |
| Kaufpreisfaktor | 34,0 |
| Einwohner | 15.197 |
| Einwohner je km² | 153 |
| Fläche (km²) | 99,6 |
| Arbeitslosenquote | 2,1 % |
| Prognos-Gesamtrang | #109 |
| Prognos Dynamikrang | #203 |
| Prognos Stärkerang | #95 |
| Koordinaten | 48,2720, 12,1545 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Dorfen
Was kostet eine Wohnung in Dorfen?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Dorfen liegt bei 13,01 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.310 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Erding (12,84 Euro/m² Miete, 4.824 Euro/m² Kaufpreis) und dem bayernweiten Durchschnitt (10,11 Euro/m² Miete, 3.246 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Dorfen entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 sind die Kaufpreise in Dorfen von 3.477 Euro pro Quadratmeter auf 5.909 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von 6,85 Prozent entspricht. Die Mieten entwickelten sich ruhiger und stiegen von 9,78 Euro auf 11,20 Euro pro Quadratmeter (1,71 Prozent pro Jahr). Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Dorfen?
Die Bruttomietrendite liegt bei 2,94 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 34,01. Damit liegt Dorfen im bayernweiten Perzentilrang von 9,44, was bedeutet, dass rund 90 Prozent der Orte im Bundesland günstigere Mietrenditen aufweisen. Im Vergleich dazu erreicht der Landkreis Erding eine Rendite von 3,24 Prozent und Bayern insgesamt 4,13 Prozent. Ein niedriger Perzentilrang und eine niedrige Rendite deuten auf ein hohes Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hin.
Wie schneidet Dorfen im Vergleich zum Umland ab?
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Dorfen mit 13,01 Euro/m² Miete und 5.310 Euro/m² Kaufpreis im oberen Preissegment. Sankt Wolfgang (6,1 km entfernt) bietet Wohnungen mit 11,74 Euro/m² Miete und 3.881 Euro/m² Kaufpreis, Obertaufkirchen (9,3 km) sogar nur 2.950 Euro/m² Kaufpreis bei 11,58 Euro/m² Miete. Die Bruttomietrendite variiert im Umland zwischen 2,67 Prozent (Isen) und 4,71 Prozent (Obertaufkirchen).
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Dorfen?
Die Einwohnerzahl Dorfens ist von 14.407 im Jahr 2015 auf 15.197 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von 5,48 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 153 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt damit eine positive Tendenz, was die Nachfrage nach Wohnraum stützen kann.
Woher stammen die Daten zu Dorfen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Dorfen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Dorfen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Erding
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Inning a.Holz | 84416 | 12,69 € | 3.478 € | 4,38 % |
| Hohenpolding | 84432 | 9,93 € | 3.184 € | 3,74 % |
| Wörth | 85457 | 14,82 € | 4.869 € | 3,65 % |
| Sankt Wolfgang | 84427 | 11,74 € | 3.881 € | 3,63 % |
| Berglern | 85459 | 12,81 € | 4.248 € | 3,62 % |
| Steinkirchen | 84439 | 10,56 € | 3.554 € | 3,56 % |
| Moosinning | 85452 | 14,54 € | 4.967 € | 3,51 % |
| Fraunberg | 85447 | 12,41 € | 4.281 € | 3,48 % |