Isen, M
Isen (PLZ 84424) liegt im Kreis Erding in Bayern. Der Ort zählt 5.780 Einwohner auf 43,8 km², das entspricht 132 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,01 € pro m², der Kaufpreis bei 5.389 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,67 % und ein Kaufpreisfaktor von 37,4 — rechnerisch sind das 37 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Isen über dem Renditeniveau von 4 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,70 € auf 12,67 € pro m², im Mittel 3,4 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 9,1 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,6 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,9 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Erding Rang 109 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 203, Stärkerang 95). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Buch a.Buchrain, Lengdorf und Sankt Wolfgang an.
Immobilienpreise in Isen im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Isen, M
Isen im Landkreis Erding ist ein Markt mit überdurchschnittlich hohen Immobilienpreisen und niedriger Bruttomietrendite. Der Kaufpreis hat sich seit 2018 verdoppelt, während die Bevölkerung stabil blieb. Isen gehört zu den teuersten Orten Bayerns im Verhältnis zur Miete, liegt aber im Umland preislich im oberen Mittelfeld. Der Landkreis Erding weist hohen Wohlstand, aber moderate Dynamik auf.
Marktüberblick: Premium-Preise bei niedriger Rendite
Isen liegt im oberbayerischen Landkreis Erding, etwa 20 Kilometer südöstlich der Kreisstadt und 34 Kilometer vom Flughafen München entfernt. Mit rund 5.780 Einwohnern auf 43,78 Quadratkilometern ist die Gemeinde die südlichste und sechstgrößte ihres Landkreises. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt über Buslinien nach Markt Schwaben (mit S2-Anschluss) und nach Erding sowie Dorfen. Am Ort bestehen keine Hochschulen.
Der Immobilienmarkt in Isen ist durch deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 12,01 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.389 Euro pro Quadratmeter. Die daraus resultierende Bruttomietrendite beträgt 2,67 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 37,39. Diese drei Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Die Preise sind hoch, die Renditen sind niedrig, und es dauert lange, bis sich ein Kaufpreis durch Mieteinahmen amortisiert. Alle Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Isen ist ein Markt mit 78 Gemeindeteilen und einer langen Geschichte – die erste urkundliche Erwähnung datiert auf das Jahr 747, die Marktrechte wurden 1434 verliehen.
Preisentwicklung: Verdopplung bei stabiler Nachfrage
Der Kaufpreis hat sich in den vergangenen acht Jahren nahezu verdoppelt: Von 3.000 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 6.012 Euro im Jahr 2026. Die Angebotsmiete stieg im selben Zeitraum von 9,70 auf 12,67 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreis wuchs damit deutlich schneller als die Miete, was sich in der niedrigen Bruttomietrendite von 2,67 Prozent niederschlägt.
Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2022 bis 2023, als sowohl Miete als auch Kaufpreis stark zulegten. Im Jahr 2024 und 2025 folgte eine leichte Korrekturphase, in der beide Werte leicht sanken oder stabil blieben. Die Werte für 2026 sind als geschätzt gekennzeichnet.
Gleichzeitig blieb die Einwohnerzahl in diesem Zeitraum nahezu konstant: Von 5.746 im Jahr 2015 auf 5.780 im Jahr 2024, ein Wachstum von weniger als einem Prozent. Die hohe Preisentwicklung ist also nicht durch Bevölkerungszuwachs getrieben.
Regionale Einordnung: Isen als Preistreiber im Umland
Isen liegt im oberen Preissegment seines Umlands. Von den acht benachbarten Orten mit verfügbaren Daten weist Isen den dritthöchsten Kaufpreis auf – nur Hohenlinden (6.045 Euro pro Quadratmeter) und Pastetten (5.990 Euro pro Quadratmeter) liegen darüber. Die Angebotsmiete von 12,01 Euro pro Quadratmeter liegt jedoch unter dem Durchschnitt der Nachbarorte (ca. 12,61 Euro) und deutlich unter dem Wert in Hohenlinden (14,12 Euro pro Quadratmeter).
Im Vergleich zum gesamten Landkreis Erding liegt die Isener Angebotsmiete mit 12,01 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 12,84 Euro, der Kaufpreis von 5.389 Euro liegt aber über dem Kreiswert von 4.824 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 37,39 übertrifft den Kreisdurchschnitt von 31,28 um knapp 20 Prozent.
Auf Landesebene liegt Isen bei allen vier Kennzahlen deutlich über dem bayerischen Mittel: Die Miete ist rund 19 Prozent höher als der Landesdurchschnitt von 10,11 Euro, der Kaufpreis mehr als 66 Prozent höher als 3.246 Euro. Die Bruttomietrendite von 2,67 Prozent liegt im unteren 4,4. Perzentil Bayerns – von 2.056 Orten haben nur etwa 90 eine noch niedrigere Rendite. Isen gehört damit zu den Orten mit den teuersten Kaufpreisen im Verhältnis zur Miete in ganz Bayern.
Standortfaktoren: Wohlstand ohne Dynamik
Der Landkreis Erding erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 109 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut schnitt er mit Platz 9 in den Bereichen Wohlstand und soziale Lage ab. Schwächer positioniert ist er mit Platz 192 in Wettbewerb und Innovation sowie Platz 203 in der Dynamik. Diese Struktur – hoher Wohlstand bei moderater Dynamik – entspricht dem Muster einer etablierten, aber nicht expansiv wachsenden Gemeinde.
Die Arbeitslosenquote des Landkreises lag 2023 bei 6,8 Prozent, nach einem Anstieg von 5,1 Prozent im Jahr 2015. Die Einwohnerentwicklung Isens war in den vergangenen zehn Jahren nahezu flach, mit einem leichten Rückgang zwischen 2017 und 2022 und einer Stabilisierung ab 2023.
Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Der historische Ort hat sich zu einer Wohngemeinde im Einzugsraum München entwickelt, deren Immobilienpreise von der Nähe zum Ballungsraum profitieren, ohne selbst von wirtschaftlicher Dynamik oder Zuzugsgewinnen zu profitieren.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Isen entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Isen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,70 €/m² |
| 2019 | 10,30 €/m² |
| 2020 | 9,92 €/m² |
| 2021 | 10,17 €/m² |
| 2022 | 11,05 €/m² |
| 2023 | 13,01 €/m² |
| 2024 | 11,12 €/m² |
| 2025 | 10,34 €/m² |
| 2026 | 12,67 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Isen
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.000 €/m² |
| 2019 | 4.676 €/m² |
| 2020 | 4.455 €/m² |
| 2021 | 4.522 €/m² |
| 2022 | 4.629 €/m² |
| 2023 | 5.681 €/m² |
| 2024 | 5.325 €/m² |
| 2025 | 5.374 €/m² |
| 2026 | 6.012 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Isen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,88 % |
| 2019 | 2,64 % |
| 2020 | 2,67 % |
| 2021 | 2,70 % |
| 2022 | 2,86 % |
| 2023 | 2,75 % |
| 2024 | 2,51 % |
| 2025 | 2,31 % |
| 2026 | 2,53 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Isen
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 5.746 Einwohner |
| 2016 | 5.832 Einwohner |
| 2017 | 5.881 Einwohner |
| 2018 | 5.832 Einwohner |
| 2019 | 5.836 Einwohner |
| 2020 | 5.768 Einwohner |
| 2021 | 5.769 Einwohner |
| 2022 | 5.760 Einwohner |
| 2023 | 5.780 Einwohner |
| 2024 | 5.780 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Isen
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 0,36 % |
| 2016 | 0,32 % |
| 2017 | 0,29 % |
| 2018 | 1,60 % |
| 2019 | 1,28 % |
| 2020 | 1,88 % |
| 2021 | 2,23 % |
| 2022 | 1,84 % |
| 2023 | 1,90 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 109 Rang |
| Dynamik | 203 Rang |
| Stärke | 95,00 Rang |
| Demografie | 142 Rang |
| Arbeitsmarkt | 155 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 192 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 9,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Isen liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Isen im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Isen ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Isen ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Isen
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Hohenlinden | 14,12 €/m² |
| Forstern | 13,02 €/m² |
| Dorfen | 13,01 €/m² |
| Pastetten | 12,72 €/m² |
| Walpertskirchen | 12,69 €/m² |
| Maitenbeth | 12,24 €/m² |
| Buch a.Buchrain | 12,21 €/m² |
| Lengdorf | 12,14 €/m² |
| Isen | 12,01 €/m² |
| Sankt Wolfgang | 11,74 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Isen ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Isen
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Sankt Wolfgang | 3,63 % |
| Lengdorf | 3,42 % |
| Forstern | 3,24 % |
| Walpertskirchen | 3,08 % |
| Dorfen | 2,94 % |
| Maitenbeth | 2,92 % |
| Hohenlinden | 2,80 % |
| Isen | 2,67 % |
| Buch a.Buchrain | 2,64 % |
| Pastetten | 2,55 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Buch a.Buchrain | 4,7 km | 85656 | 12,21 € | 5.556 € | 2,64 % |
| Lengdorf | 4,8 km | 84435 | 12,14 € | 4.260 € | 3,42 % |
| Sankt Wolfgang | 5,8 km | 84427 | 11,74 € | 3.881 € | 3,63 % |
| Forstern | 6,8 km | 85659 | 13,02 € | 4.822 € | 3,24 % |
| Maitenbeth | 7,5 km | 83558 | 12,24 € | 5.023 € | 2,92 % |
| Walpertskirchen | 7,6 km | 85469 | 12,69 € | 4.944 € | 3,08 % |
| Hohenlinden | 7,6 km | 85664 | 14,12 € | 6.045 € | 2,80 % |
| Pastetten | 8,4 km | 85669 | 12,72 € | 5.990 € | 2,55 % |
| Dorfen, St | 9,8 km | 84405 | 13,01 € | 5.310 € | 2,94 % |
Wo liegt Isen?
Lage
Isen auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Isen
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,01 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.389 € |
| Bruttomietrendite | 2,67 % |
| Kaufpreisfaktor | 37,4 |
| Einwohner | 5.780 |
| Einwohner je km² | 132 |
| Fläche (km²) | 43,8 |
| Arbeitslosenquote | 1,9 % |
| Prognos-Gesamtrang | #109 |
| Prognos Dynamikrang | #203 |
| Prognos Stärkerang | #95 |
| Koordinaten | 48,2128, 12,0571 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Isen
Was kostet eine Wohnung in Isen?
Die aktuellen Angebotsmieten in Isen liegen bei rund 12,01 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei etwa 5.389 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt im Landkreis Erding bei 12,84 Euro für die Miete und 4.824 Euro für den Kaufpreis.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Isen entwickelt?
Zwischen 2018 und 2026 sind die Angebotskaufpreise in Isen von 3.000 auf 6.012 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von rund 9,08 Prozent entspricht. Auch die Mieten legten von 9,70 auf 12,67 Euro pro Quadratmeter zu (jährlich rund 3,4 Prozent). Beide Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Isen?
Die Bruttomietrendite in Isen beträgt 2,67 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 37,39. Damit liegt die Rendite deutlich unter dem Kreis-Durchschnitt von 3,24 Prozent und dem Bayern-Durchschnitt von 4,13 Prozent. Der Perzentilrang von 4,43 im Bundesland zeigt, dass Isen bei der Rendite zu den unteren 5 Prozent der bayerischen Orte gehört. Der hohe Kaufpreisfaktor bestätigt das teure Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie schneidet Isen im Vergleich zum Landkreis und zu Bayern ab?
Isen hat mit 12,01 Euro Angebotsmiete einen Wert, der unter dem Landkreis-Durchschnitt von 12,84 Euro liegt, aber deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro. Der Kaufpreis von 5.389 Euro pro Quadratmeter liegt sowohl über dem Kreis-Durchschnitt (4.824 Euro) als auch über dem bayerischen Wert (3.246 Euro). Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,8 Prozent.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Isen?
Isen hat aktuell 5.780 Einwohner auf einer Fläche von 43,78 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 132 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um rund 0,59 Prozent von 5.746 auf 5.780 gewachsen. Die Entwicklung war dabei nicht stetig, mit einem Höchststand von 5.881 Einwohnern im Jahr 2017.
Woher stammen die Daten zu Isen?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Isen sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Isen führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Erding
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Inning a.Holz | 84416 | 12,69 € | 3.478 € | 4,38 % |
| Hohenpolding | 84432 | 9,93 € | 3.184 € | 3,74 % |
| Wörth | 85457 | 14,82 € | 4.869 € | 3,65 % |
| Sankt Wolfgang | 84427 | 11,74 € | 3.881 € | 3,63 % |
| Berglern | 85459 | 12,81 € | 4.248 € | 3,62 % |
| Steinkirchen | 84439 | 10,56 € | 3.554 € | 3,56 % |
| Moosinning | 85452 | 14,54 € | 4.967 € | 3,51 % |
| Fraunberg | 85447 | 12,41 € | 4.281 € | 3,48 % |