Walpertskirchen

Marktüberblick

Walpertskirchen ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Erding mit 2.190 Einwohnern auf 18,45 km². Sie liegt im Erdinger Hügelland etwa acht Kilometer südöstlich der Kreisstadt Erding, 40 Kilometer nordöstlich von München und 20 Kilometer vom Flughafen München entfernt. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Hörlkofen und weist eine Bevölkerungsdichte von 119 Einwohnern je km² auf.

Der Immobilienmarkt wird von Angebotswerten dominiert, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 12,69 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 4.944 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite von 3,08 Prozent und der Kaufpreisfaktor von 32,48 beschreiben denselben Sachverhalt aus unterschiedlichen Perspektiven: Hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten drücken die Rendite und deuten auf einen nachfragestarken, aber teuer bewerteten Markt hin.

Die Lage an der Bahnstrecke München–Simbach mit mindestens stündlicher Bedienung und die Anbindung an die MVV-Buslinie 567 nach Erding, Lengdorf, Isen und Dorfen machen Walpertskirchen zu einer Pendlergemeinde im Umland München. Der Flughafen München ist 20 Kilometer entfernt. Diese Infrastruktur trägt zur nachfragestarken Lage bei, während das Angebot an Mietwohnungen begrenzt bleibt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung zeigt keine klare Trendrichtung, sondern starke Schwankungen. Von 2018 bis 2026 bewegte sich die Angebotsmiete zwischen 9,23 Euro (2019 und 2020) und 13,60 Euro (2025). Der Anstieg von 2024 auf 2025 um 15 Prozent ist der stärkste Einzeljahressprung der Reihe. Im Jahr 2026 korrigierte er sich leicht auf 13,09 Euro.

Die Kaufpreisentwicklung war noch volatiler. Von 6.146 Euro je Quadratmeter im Jahr 2022 fiel der Preis 2023 auf 3.370 Euro – ein Rückgang um 45 Prozent in einem Jahr. Anschließend erholte er sich bis 2025 auf 5.588 Euro, ehe er 2026 mit 5.295 Euro erneut leicht sank.

Diese Schwankungen sind bei Angebotswerten in einer kleinen Gemeinde zu erwarten und können auch von der begrenzten Anzahl an Inseraten und deren Zusammensetzung beeinflusst sein. Der CAGR von -3,66 Prozent für den Kaufpreis (2022–2026) und 2,55 Prozent für die Miete (2018–2026) sind Mittelwerte über unterschiedlich lange Zeiträume und lassen sich nicht direkt vergleichen. Sie zeigen jedoch, dass der Kaufpreismarkt in den letzten Jahren stärkeren Korrekturbewegungen ausgesetzt war als der Mietmarkt.

Regionale Einordnung

Walpertskirchen liegt bei Miete und Kaufpreis deutlich über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt. Die Angebotsmiete von 12,69 Euro je Quadratmeter liegt 25,5 Prozent über dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro und 42,3 Prozent über dem deutschen Mittel von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 4.944 Euro je Quadratmeter übersteigt den bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro um 52,4 Prozent und den deutschen von 2.409 Euro um 105,3 Prozent.

Im Vergleich zum Landkreis Erding liegt Walpertskirchen bei der Miete mit 12,69 Euro knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 12,84 Euro, beim Kaufpreis mit 4.944 Euro jedoch leicht darüber (Kreis: 4.824 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,08 Prozent liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 3,24 Prozent und deutlich unter dem bayerischen Mittel von 4,13 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 32,48 liegt über dem Kreiswert von 31,28 und dem bayerischen Mittel von 26,10.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,3 Kilometern liegt Walpertskirchen beim Kaufpreis im Mittelfeld. Buch a. Buchrain (5.556 Euro) und Pastetten (5.990 Euro) sind deutlich teurer, Lengdorf (4.260 Euro) günstiger. Die Bruttomietrendite von 3,08 Prozent liegt im oberen Drittel der Nachbargemeinden – Pastetten (2,55 %) und Buch a. Buchrain (2,64 %) weisen niedrigere Renditen auf, was auf noch höhere Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hindeutet.

Der Perzentilrang von 14,0 im Bundesland bedeutet, dass Walpertskirchen bei der Bruttomietrendite auf dem 14. Perzentil liegt – unter den 14 Prozent der Orte in Bayern mit den niedrigsten Renditen. Das ist ein Indikator für einen nachfragestarken, aber teuer bewerteten Markt.

Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl wuchs von 2.106 im Jahr 2015 auf 2.190 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von knapp 4 Prozent entspricht. Das Wachstum verlangsamt sich: 2023 und 2024 wies die Gemeinde jeweils 2.190 Einwohner aus, sodass sich die Bevölkerung seitdem stabilisiert hat.

Die Arbeitslosenquote zeigt 2023 einen sprunghaften Anstieg auf 15 Prozent, nachdem sie in den Jahren 2015 bis 2022 zwischen 1 und 2 Prozent lag. Bei einer Gemeinde mit rund 2.200 Einwohnern bedeutet eine Quote von 15 Prozent etwa 330 Arbeitslose. Die Quote ist bei dieser geringen Einwohnerzahl statistisch volatil und kann durch einzelne Fälle stark verzerrt werden. Die Werte der Vorjahre von 1 bis 2 Prozent entsprechen dem typischen Niveau wohlhabender ländlicher Gemeinden in Oberbayern.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Erding, auf den sich die Ränge beziehen, auf Platz 109 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders hervorstechend ist der 9. Platz im Wohlstand, was die wirtschaftliche Stärke der Region unterstreicht. Im Arbeitsmarkt (Rang 155) und in der Dynamik (Rang 203) liegt der Kreis im Mittelfeld, im Wettbewerb und Innovation (Rang 192) im unteren Drittel. Diese Struktur – hoher Wohlstand bei moderater Dynamik – entspricht dem Muster einer wohlhabenden, aber nicht expansiv wachsenden Landgemeinde im Münchner Umland.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen 2020 rund 2.065 T€, davon 219 T€ Gewerbesteuereinnahmen. 2020 waren 1.012 Personen am Wohnort sozialversicherungspflichtig beschäftigt, davon 64 im produzierenden Gewerbe und 46 im Handel und Verkehr. Es bestanden 41 landwirtschaftliche Betriebe auf 1.631 ha landwirtschaftlich genutzter Fläche. Die hohe Zahl der am Wohnort Beschäftigten im Verhältnis zur geringen Zahl der am Arbeitsort Beschäftigten bestätigt den Pendlercharakter der Gemeinde.