Berglern
Berglern (PLZ 85459) liegt im Kreis Erding in Bayern. Der Ort zählt 3.068 Einwohner auf 19,9 km², das entspricht 154 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,81 € pro m², der Kaufpreis bei 4.248 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,62 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,6 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Berglern über dem Renditeniveau von 41 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,67 € auf 14,89 € pro m², im Mittel 5,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,8 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 13,2 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Erding Rang 109 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 203, Stärkerang 95). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Eitting, Wartenberg und Fraunberg an.
Immobilienpreise in Berglern im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standort Berglern
Berglern ist eine wachsende Gemeinde im Landkreis Erding mit starkem Zuzug, hohen Immobilienpreisen und einer Lage in der Nähe des Flughafens München. Der Markt wird durch die Pendlerstruktur und die Lage in der Region München geprägt.
Marktüberblick
Berglern ist eine 19,88 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Erding mit rund 3.068 Einwohnern. Die Gemeinde liegt im Erdinger Moos, etwa auf halber Strecke zwischen Erding und Moosburg an der Isar, und ist rund 12 Kilometer vom Flughafen München entfernt. Seit 1988 hat sich die Einwohnerzahl von 1.227 auf 2.951 (2018) mehr als verdoppelt – der prozentuale Zuwachs war im gesamten Landkreis der höchste und der vierthöchste in ganz Bayern. Diese Entwicklung hat den lokalen Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren maßgeblich geprägt.
Aktuelle Marktlage
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.248 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,81 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (Kaufpreis: 3.246 €/m², Miete: 10,11 €/m²) und auch knapp über dem Kreisdurchschnitt Erding (Kaufpreis: 4.824 €/m², Miete: 12,84 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,63 – damit liegt Berglern leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, aber unter dem Kreiswert von 31,28. Die Bruttomietrendite von 3,62 % liegt im bayerischen Vergleich (4,13 %) darunter, aber über dem Kreisdurchschnitt (3,24 %). Im Bundesland liegt Berglern mit einem Rendite-Perzentil von 40,6 % im unteren Mittelfeld – die Renditen sind also höher als bei etwa 40 % der vergleichbaren Orte in Bayern, aber niedriger als bei den teuersten Lagen wie München oder Starnberg.
Preisentwicklung
Die Mietpreise haben zwischen 2018 und 2026 um 5,54 % pro Jahr zugelegt. Der Anstieg war dabei nicht linear: 2020 fiel die Angebotsmiete auf 9,08 €/m², bevor sie 2021 auf 12,49 €/m² sprang. Seitdem schwankt sie zwischen 10 und 14,89 €/m². Die Kaufpreise stiegen im gleichen Zeitraum um 3,77 % pro Jahr. Auch hier zeigt die Zeitreihe starke Schwankungen: Von 3.098 €/m² (2018) kletterten sie bis 2020 auf 6.100 €/m², fielen dann bis 2024 auf 4.038 €/m² und liegen aktuell wieder bei rund 4.248 €/m². Die hohen Schwankungen deuten auf einen kleinen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können. Die Zeitreihe zeigt für 2026 einen Mietwert von 14,89 €/m², während die aktuellen Inserate bei 12,81 €/m² liegen – dieser Unterschied könnte auf unterschiedliche Berechnungszeiträume oder -methoden zurückzuführen sein.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Berglern preislich im mittleren bis oberen Segment. Der Angebotskaufpreis von 4.248 €/m² ist niedriger als der der Nachbargemeinden Eitting (5.108 €/m²), Erding (5.768 €/m²) und Langenbach (4.691 €/m²), aber höher als der von Kirchberg (3.932 €/m²). Die Angebotsmiete von 12,81 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn – unter Langenbach (13,39 €/m²) und Erding (15,46 €/m²), aber über Kirchberg (9,99 €/m²). Die Bruttomietrendite von 3,62 % ist die höchste unter den acht Nachbarorten und damit ein Indiz dafür, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen in Berglern günstiger sind als in den umliegenden Gemeinden.
Bevölkerung und Wirtschaft
Die Bevölkerungsentwicklung ist der prägendste Faktor für Berglern. Mit einem Anstieg von 13,2 % seit 2015 (von 2.711 auf 3.068 Einwohner) wächst die Gemeinde deutlich stärker als der bayerische Durchschnitt. Diese Entwicklung ist eng verknüpft mit der Lage in der Region München: 2019 waren am Arbeitsort nur 281 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nachgewiesen, am Wohnort jedoch 1.579. Berglern ist damit ein klarer Auspendlerort, dessen Bewohner vorwiegend in den größeren Städten Erding, München oder am Flughafen München arbeiten. Die hohe Zuwanderung spiegelt die Nachfrage nach Wohnraum in der Nähe der Metropole wider. Die Arbeitslosenquote liegt mit 3,4 % deutlich unter dem deutschen Durchschnitt und entspricht dem Muster wohlhabender Gemeinden im Umland Münchens.
Standortfaktoren
Der Landkreis Erding erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 9 von rund 400 deutschen Kreisen im Index Wohlstand und soziale Lage, was die wirtschaftliche Stärke der Region unterstreicht. Gleichzeitig liegt der Kreis auf Platz 192 im Index Wettbewerb und Innovation – ein Hinweis darauf, dass die wirtschaftliche Stärke weniger auf dynamische Unternehmen als auf Wohlstand und stabile Strukturen zurückzuführen ist. Berglern profitiert indirekt von dieser regionalen Stärke, da Pendler mit entsprechenden Einkommen die Nachfrage nach Wohnraum antreiben. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde befindet sich in einer Einflugschneise des Flughafens München, was die Lage für einige Käufer und Mieter als belastend empfinden könnten.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Berglern entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Berglern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,67 €/m² |
| 2019 | 10,17 €/m² |
| 2020 | 9,08 €/m² |
| 2021 | 12,49 €/m² |
| 2022 | 11,65 €/m² |
| 2023 | 12,35 €/m² |
| 2024 | 10,00 €/m² |
| 2025 | 12,65 €/m² |
| 2026 | 14,89 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Berglern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.098 €/m² |
| 2019 | 4.149 €/m² |
| 2020 | 6.100 €/m² |
| 2021 | 5.714 €/m² |
| 2022 | 5.223 €/m² |
| 2023 | 4.344 €/m² |
| 2024 | 4.038 €/m² |
| 2025 | 4.246 €/m² |
| 2026 | 4.164 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Berglern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,75 % |
| 2019 | 2,94 % |
| 2020 | 1,79 % |
| 2021 | 2,62 % |
| 2022 | 2,68 % |
| 2023 | 3,41 % |
| 2024 | 2,97 % |
| 2025 | 3,58 % |
| 2026 | 4,29 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Berglern
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.711 Einwohner |
| 2016 | 2.815 Einwohner |
| 2017 | 2.898 Einwohner |
| 2018 | 2.951 Einwohner |
| 2019 | 2.982 Einwohner |
| 2020 | 2.932 Einwohner |
| 2021 | 2.968 Einwohner |
| 2022 | 3.053 Einwohner |
| 2023 | 3.068 Einwohner |
| 2024 | 3.068 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Berglern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,19 % |
| 2016 | 1,49 % |
| 2017 | 1,33 % |
| 2018 | 1,64 % |
| 2019 | 1,80 % |
| 2020 | 1,92 % |
| 2021 | 1,68 % |
| 2022 | 1,55 % |
| 2023 | 1,60 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 109 Rang |
| Dynamik | 203 Rang |
| Stärke | 95,00 Rang |
| Demografie | 142 Rang |
| Arbeitsmarkt | 155 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 192 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 9,00 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Berglern liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Berglern im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Berglern ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Berglern ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Berglern
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Erding | 15,46 €/m² |
| Oberding | 15,09 €/m² |
| Langenbach | 13,39 €/m² |
| Bockhorn | 13,13 €/m² |
| Eitting | 13,00 €/m² |
| Berglern | 12,81 €/m² |
| Fraunberg | 12,41 €/m² |
| Langenpreising | 11,87 €/m² |
| Wartenberg | 11,37 €/m² |
| Kirchberg | 9,99 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Berglern ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Berglern
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Berglern | 3,62 % |
| Fraunberg | 3,48 % |
| Langenbach | 3,42 % |
| Bockhorn | 3,30 % |
| Erding | 3,22 % |
| Wartenberg | 3,20 % |
| Langenpreising | 3,06 % |
| Eitting | 3,05 % |
| Kirchberg | 3,05 % |
| Oberding | 2,95 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Eitting | 4,0 km | 85462 | 13,00 € | 5.108 € | 3,05 % |
| Wartenberg, M | 4,9 km | 85456 | 11,37 € | 4.263 € | 3,20 % |
| Fraunberg | 4,9 km | 85447 | 12,41 € | 4.281 € | 3,48 % |
| Langenpreising | 5,7 km | 85465 | 11,87 € | 4.651 € | 3,06 % |
| Langenbach | 8,2 km | 85416 | 13,39 € | 4.691 € | 3,42 % |
| Bockhorn | 8,7 km | 85461 | 13,13 € | 4.777 € | 3,30 % |
| Erding, GKSt | 8,7 km | 85435 | 15,46 € | 5.768 € | 3,22 % |
| Kirchberg | 9,1 km | 84434 | 9,99 € | 3.932 € | 3,05 % |
| Oberding | 9,2 km | 85445 | 15,09 € | 6.139 € | 2,95 % |
Wo liegt Berglern?
Lage
Berglern auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Berglern
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,81 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.248 € |
| Bruttomietrendite | 3,62 % |
| Kaufpreisfaktor | 27,6 |
| Einwohner | 3.068 |
| Einwohner je km² | 154 |
| Fläche (km²) | 19,9 |
| Arbeitslosenquote | 1,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #109 |
| Prognos Dynamikrang | #203 |
| Prognos Stärkerang | #95 |
| Koordinaten | 48,3834, 11,9299 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Berglern
Was kostet eine Wohnung in Berglern?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.248 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,81 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro/m² bzw. 10,11 Euro/m²), aber knapp unter dem Kreisdurchschnitt Erding (4.824 Euro/m² bzw. 12,84 Euro/m²). Hinweis: Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Mieten und Kaufpreise in Berglern entwickelt?
Die Mieten sind seit 2018 von 9,67 auf 14,89 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer jährlichen Steigerungsrate von 5,54 % entspricht. Die Kaufpreise lagen 2018 bei 3.098 Euro/m² und sind auf 4.164 Euro/m² im Jahr 2026 gestiegen (3,77 % pro Jahr). Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Berglern?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,62 %, was unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 % liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,63 und liegt damit leicht über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite liegt Berglern bei 40,56 im Bundesland, was bedeutet, dass rund 41 % der Orte eine niedrigere Rendite aufweisen – die Rendite liegt also im unteren Drittel Bayerns.
Wie schneidet Berglern im Vergleich zum Umland ab?
Im Kreis Erding liegt Berglern mit 4.248 Euro/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 4.824 Euro/m². Die Angebotsmiete von 12,81 Euro/m² liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 12,84 Euro/m². Im Vergleich zu Nachbarorten wie Eitting (5.108 Euro/m²) oder Erding (5.768 Euro/m²) ist Berglern günstiger.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Berglern?
Die Bevölkerung ist von 2.711 Einwohnern (2015) auf 3.068 (2024) gestiegen, was einem Wachstum von 13,17 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 154 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,4 %.
Woher stammen die Daten zu Berglern?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Berglern sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Berglern führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Erding
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Inning a.Holz | 84416 | 12,69 € | 3.478 € | 4,38 % |
| Hohenpolding | 84432 | 9,93 € | 3.184 € | 3,74 % |
| Wörth | 85457 | 14,82 € | 4.869 € | 3,65 % |
| Sankt Wolfgang | 84427 | 11,74 € | 3.881 € | 3,63 % |
| Steinkirchen | 84439 | 10,56 € | 3.554 € | 3,56 % |
| Moosinning | 85452 | 14,54 € | 4.967 € | 3,51 % |
| Fraunberg | 85447 | 12,41 € | 4.281 € | 3,48 % |
| Lengdorf | 84435 | 12,14 € | 4.260 € | 3,42 % |