Fraunberg

Marktüberblick

Fraunberg ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Erding mit 3.966 Einwohnern auf einer Fläche von 42,36 km². Die Gemeinde liegt etwa 10 km nordöstlich der Kreisstadt Erding und 19 km vom Flughafen München entfernt, direkt am Übergang vom Erdinger Moos zum Erdinger Holzland. Seit 2015 ist die Einwohnerzahl um 12,8 % auf 3.966 gewachsen, was auf die attraktive Lage im Umland von München hindeutet. Die Bevölkerungsdichte beträgt 94 Einwohner je km², was den ländlichen Charakter der Gemeinde unterstreicht. Die Gemeinde umfasst 42 Gemeindeteile auf drei Gemarkungen (Fraunberg, Reichenkirchen, Maria Thalheim) und war bis zur Gebietsreform 1974 aus drei eigenständigen Gemeinden zusammengesetzt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Im produzierenden Gewerbe waren 2020 195 Personen am Arbeitsort sozialversicherungspflichtig beschäftigt, während 1.755 Personen am Wohnort beschäftigt waren – ein deutlicher Pendlerüberschuss nach außen, der die typische Wohnfunktion der Gemeinde bestätigt.

Preisentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.281 € je m², die Angebotsmiete bei 12,41 € je m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,48 % und ein Kaufpreisfaktor von 28,76.

Die historische Kaufpreisentwicklung zeigt außergewöhnliche Schwankungen: Von 4.000 €/m² (2019) fiel der Wert 2022 auf 2.317 €/m², stieg 2023 auf 5.120 €/m², sank 2024 auf 2.830 €/m² und liegt 2026 bei 6.192 €/m². Diese starken Ausschläge sind charakteristisch für kleine Märkte mit wenigen Transaktionen, bei denen einzelne Verkäufe den Durchschnittswert stark verzerren können. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 6,44 %.

Die Miete entwickelte sich vergleichsweise stabiler: Von 9,13 €/m² (2018) stieg sie auf 14,75 €/m² (2024), fiel dann auf 10,46 €/m² (2025) und liegt 2026 bei 11,51 €/m². Die Miet-CAGR beträgt 2,94 %. Der Anstieg 2023–2024 auf 14,75 €/m² ist deutlich über dem langfristigen Trend und könnte auf eine vorübergehende Verknappung des Angebots zurückzuführen sein.

Der Kaufpreisfaktor von 28,76 liegt über dem bayerischen Durchschnitt (26,10), aber unter dem Kreis-Durchschnitt (31,28). Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete im Kreis Erding eher moderat ist, während er im bayerischen Vergleich höher ausfällt.

Regionale Einordnung

Fraunberg liegt bei den Angebotspreisen über dem bayerischen und deutschen Durchschnitt, aber im Kreisvergleich eher im mittleren Bereich. Die Angebotsmiete von 12,41 €/m² liegt knapp unter dem Kreis-Durchschnitt von 12,84 €/m² und deutlich über dem bayerischen Mittel von 10,11 €/m². Der Angebotskaufpreis von 4.281 €/m² liegt unter dem Kreiswert von 4.824 €/m², aber deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m².

Die Bruttomietrendite von 3,48 % liegt über dem Kreis-Durchschnitt (3,24 %) und unter dem bayerischen Durchschnitt (4,13 %). Im bayerischen Perzentilrang belegt Fraunberg mit 32,6 % einen unteren Bereich – die Renditen liegen also im Landesvergleich eher niedrig. Das entspricht dem Muster vieler Gemeinden im Münchner Umland, wo die Kaufpreise die Mieten übersteigen.

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,6 km liegt die Bruttomietrendite von 3,48 % genau in der Mitte: Sie übertrifft Wartenberg (3,2 %), Bockhorn (3,3 %), Kirchberg (3,05 %), Langenpreising (3,06 %) und Eitting (3,05 %), liegt aber unter Berglern (3,62 %), Steinkirchen (3,56 %) und Inning a.Holz (4,38 %). Die Miete von 12,41 €/m² liegt ebenfalls im mittleren Bereich der Nachbarn, die zwischen 9,99 €/m² (Kirchberg) und 13,13 €/m² (Bockhorn) variieren.

Der Landkreis Erding als Ganzes profitiert seit der Eröffnung des Flughafens München 1992 von spürbarem Bevölkerungswachstum und konstanter Wirtschaftsentwicklung. Von 1988 bis 2018 wuchs der Landkreis um 51,4 % – der höchste Wert in Bayern in diesem Zeitraum.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Erding (die Gemeinde selbst wird nicht separat erfasst) mit Rang 109 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut positioniert ist der Kreis mit Rang 9 im Index für Wohlstand und soziale Lage – ein Wert, der die Kaufkraft und Lebensqualität der Region unterstreicht. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt der Kreis mit Rang 192 deutlich schwächer, ebenso im Arbeitsmarkt (Rang 155) und in der Dynamik (Rang 203). Der Demografie-Index liegt mit Rang 142 im Mittelfeld.

Diese Struktur – hoher Wohlstand bei schwächerer Innovationsdynamik – entspricht dem Muster einer ländlichen Wohngemeinde mit Pendlerfunktion: Die Bewohner profitieren von der wirtschaftlichen Nähe zu München und dem Flughafen, sind aber nicht selbst Teil des innovationsstärksten Wirtschaftssektors. Die niedrige Bevölkerungsdichte von 94 Einwohnern je km² und die 42 Gemeindeteile unterstreichen den ländlichen Charakter, der sowohl Wohnattraktivität als auch begrenzte lokale Wirtschaftskraft bedeutet.