Pastetten

Lage und Marktüberblick

Pastetten liegt im nordöstlichen Teil des Landkreises Erding, rund 32 Kilometer östlich von München und 14 Kilometer südlich der Kreisstadt Erding. Die Gemeinde erstreckt sich auf der Münchner Schotterebene auf 506 Meter Höhe über NHN und umfasst 22,08 Quadratkilometer. Die nächstgelegenen Bahnhöfe befinden sich in Hörlkofen und Markt Schwaben, jeweils sechs Kilometer entfernt; von Markt Schwaben besteht eine S-Bahn-Anbindung nach München. Mit der Anschlussstelle 13 (Pastetten) liegt seit 2011 die Autobahn A 94 am Ort, die den Weg nach München und zum Flughafen München verkürzt.

Der Immobilienmarkt wird durch ein deutliches Missverhältnis zwischen Kaufpreisen und Mieten geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 12,72 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.990 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,55 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 39,25. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung verläuft seit 2018 durchgehend steigend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 10,27 Euro pro Quadratmeter, betrug sie 2026 bereits 14,36 Euro – ein Anstieg von knapp 40 Prozent in acht Jahren. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 4,28 Prozent.

Die Kaufpreise zeigen ein deutlich volatileres Bild. Von 3.806 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 stiegen sie bis 2022 auf 7.099 Euro an, fielen 2023 auf 5.028 Euro, erholten sich 2024 auf 5.825 Euro und lagen 2025 mit 4.596 Euro wieder deutlich unter dem 2022er Höchststand. Der CAGR für Kaufpreise beträgt 3,19 Prozent. Die starke Schwankungsbreite der Kaufpreise – von 3.806 auf 7.099 und zurück auf 4.596 Euro – überdeckt den durchschnittlichen Wachstumsfaktor und zeigt einen Markt, der auf Zinsänderungen und Nachfrageverschiebungen empfindlich reagiert.

Die niedrige Bruttomietrendite von 2,55 Prozent ist die direkte Folge dieses Preis-Miete-Gefälles: Die Mieten steigen zwar kräftig, aber die Kaufpreise liegen im Verhältnis dazu noch höher. Der Kaufpreisfaktor von 39,25 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 39,25-Fachen der jährlichen Jahreskaltmiete entspricht.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Erding liegt die Pastettener Angebotsmiete von 12,72 Euro knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 12,84 Euro. Der Kaufpreis von 5.990 Euro liegt jedoch deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 4.824 Euro. Daraus resultiert eine deutlich niedrigere Bruttomietrendite als im Kreis (2,55 Prozent gegenüber 3,24 Prozent) und ein höherer Kaufpreisfaktor (39,25 gegenüber 31,28).

Im Landesvergleich zeigt sich ein noch extremeres Bild. Bayerns Durchschnittsmiete liegt bei 10,11 Euro, der Durchschnittskaufpreis bei 3.246 Euro. Pastetten liegt bei beiden Werten deutlich über dem Landesmittel, aber das Preis-Miete-Gefälle ist hier größer als im Landesdurchschnitt. Die Bruttomietrendite von 2,55 Prozent liegt im 2,8. Perzentil von Bayern – das bedeutet, dass nur etwa drei Prozent der 2.056 bayrischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu sieben Kilometern weist Pastetten die niedrigste Bruttomietrendite auf. Die nächstgelegenen Orte Forstern (3 km) und Buch am Buchrain (4 km) liegen mit 3,24 bzw. 2,64 Prozent deutlich höher. Der nächstgelegene Ort mit ähnlicher Rendite ist Hohenlinden (6,1 km) mit 2,80 Prozent. Pastetten hat also innerhalb seiner unmittelbaren Nachbarschaft die ungünstigste Preis-Miete-Relation.

Standortfaktoren und Wirtschaft

Pastetten ist eine klassische Wohngemeinde mit deutlichem Auspendlercharakter. Nach Angaben des Bayerischen Landesamts für Statistik waren 2021 am Arbeitsort 601 Personen sozialversicherungspflichtig beschäftigt (154 im produzierenden Gewerbe, 447 in sonstigen Bereichen), während es 1.347 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort gab. Das bedeutet, dass knapp die Hälfte der erwerbstätigen Einwohner außerhalb von Pastetten arbeitet.

Die Gemeindesteuereinnahmen betrugen 2021 rund 3,05 Millionen Euro, davon 536.000 Euro Gewerbesteuern. Die Gewerbesteuereinnahmen sind im Verhältnis zur Einwohnerzahl moderat, was den geringen gewerblichen Aufkommen am Ort entspricht.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Erding, in dem Pastetten liegt, mit dem Gesamtrang 109 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Index "Wohlstand und soziale Lage" mit Rang 9. Schwächer sind die Indizes "Wettbewerb und Innovation" (Rang 192), "Dynamik" (Rang 203) und "Arbeitsmarkt" (Rang 155). Diese Verteilung entspricht dem Muster einer wohlhabenden, aber wirtschaftlich eher passiven Wohngemeinde im Umland einer Großstadt.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Volksschule mit 169 Schülerinnen und Schülern sowie zwei Kindertageseinrichtungen mit 149 Plätzen.

Bevölkerungsentwicklung

Die Einwohnerzahl Pastettens wuchs zwischen 2015 und 2022 von 2.596 auf 2.878 – ein Anstieg von 10,8 Prozent in sieben Jahren. Seit 2022 ist die Bevölkerung leicht rückläufig: 2023 und 2024 lag sie bei jeweils 2.834 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 128 Einwohner pro Quadratkilometer.

Das starke Wachstum bis 2022 korreliert mit der Eröffnung der A-94-Anschlussstelle 2011, die die Pendlerverbindung nach München und zum Flughafen München verbesserte. Der Rückgang seit 2022 könnte mit den gestiegenen Immobilienpreisen zusammenhängen, die den Zuzug neuer Familien erschweren. Ob dieser Rückgang bereits ein Trend ist oder eine kurzfristige Schwankung, lässt sich an den beiden Datenpunkten 2023 und 2024 nicht abschließend beurteilen.

Die Arbeitslosenquote zeigt in der Zeitreihe Werte zwischen 20 und 39. Die Werte sind als absolute Zahlen in der Zeitreihe geführt; eine Einordnung als Prozent oder Promille ist aus den vorliegenden Daten nicht eindeutig ableitbar. Die Arbeitslosenquote im Prognos-Index "Arbeitsmarkt" liegt beim Landkreis Erding auf Rang 155 von 400, was auf eine überdurchschnittliche Belastung hinweist.