Forstern

Lage und Struktur

Forstern liegt im oberbayerischen Landkreis Erding, etwa 32 km östlich von München und 15 km südlich der Kreisstadt. Die Gemeinde erstreckt sich über 15,38 km² und umfasst 18 Gemeindeteile. Landschaftlich wechselt das Bild von der flachen Münchner Schotterebene im Westen zu bewaldetem Hügelland im Osten.

Die Gemeinde hat eine lange industrielle Tradition: Von 1934 bis 1992 war der Traktoren- und Landmaschinenhersteller Eicher das wichtigste Unternehmen vor Ort. Heute überwiegt die Zahl der Auspendler die der Einpendler deutlich – von rund 1.630 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten standen 2016 nur 584 am Arbeitsort. Forstern ist damit ein klassischer Wohnstandort für Pendler nach München, Erding und in die Umgebung.

Der Flughafen München ist etwa 28 km entfernt.

Immobilienmarkt: Preise und Entwicklung

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten (Angebotswerte) und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.822 € je m², die Angebotsmiete bei 13,02 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 3,24 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 30,85.

Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre zeigt eine deutliche Blasenbildung und einen anschließenden Korrekturprozess. Der Kaufpreis erreichte 2022 mit 7.666 € je m² einen Höhepunkt – das entspricht einem Anstieg von 41 % gegenüber 2020 (5.421 €). Bis 2026 ist der Kaufpreis auf 3.955 € je m² eingebrochen, ein Rückgang von rund 48 % vom Hoch. Damit liegt er heute unter dem Niveau von 2020.

Auch die Mieten zeigten ein ähnliches Muster: Nach einem Anstieg auf 16,29 € je m² im Jahr 2023 sind sie auf 12,36 € je m² (2026) gefallen. Der CAGR für Miete liegt bei -0,07 %, für den Kaufpreis bei -5,12 %.

Die Bruttomietrendite von 3,24 % ist niedrig und spiegelt den hohen Kaufpreis wider. Der Kaufpreisfaktor von 30,85 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 30,85-Fachen der Jahreskaltmiete entspricht – ein Wert, der über dem Bundesdurchschnitt (26,10) liegt, aber nahe am Kreisdurchschnitt (31,28).

Regionale Einordnung

Forstern liegt beim aktuellen Angebotskaufpreis (4.822 €/m²) und der Angebotsmiete (13,02 €/m²) fast exakt auf dem Durchschnitt des Landkreises Erding (4.824 €/m² bzw. 12,84 €/m²). Der Ort ist damit kein Ausreißer, sondern folgt dem regionalen Muster.

Im bundesweiten Vergleich zeigt sich ein anderes Bild: Der Kaufpreis in Forstern liegt mit 4.822 €/m² mehr als doppelt so hoch wie der deutsche Durchschnitt von 2.409 €/m². Die Miete von 13,02 €/m² übertrifft den Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m² um 46 %. Die Bruttomietrendite von 3,24 % liegt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %. Forstern gehört damit zu den teuersten Wohnstandorten Bayerns.

Im Bundesland liegt die Rendite von Forstern im unteren Fünftel (Perzentilrang 20,6 von 2.056 Orten). Das bedeutet, dass 80 % der bayerischen Orte eine höhere Rendite aufweisen.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Pastetten (3 km) hat mit 5.990 €/m² einen höheren Kaufpreis, Forstinning (5,1 km) liegt mit 4.880 €/m² knapp darüber. Ottenhofen (8 km) weist mit 6.182 €/m² den höchsten Kaufpreis auf, Markt Schwaben (8,3 km) mit 17,54 €/m² die höchste Miete. Forstern liegt damit in der unteren bis mittleren Preisklasse der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren und Demografie

Die Prognos-Ränge beziehen sich auf den Landkreis Erding. Mit Rang 9 im Index Wohlstand und Soziale Lage gehört der Kreis zu den besten in Deutschland. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt er jedoch mit Rang 192 im unteren Drittel. Die Dynamik mit Rang 203 ist schwach ausgeprägt.

Für Forstern bedeutet dies: Der Ort profitiert von der allgemeinen Wohlstandslage im Landkreis, zeigt aber keine eigene dynamische Entwicklung. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 3,98 % von 3.592 auf 3.735 Einwohner gewachsen – ein moderates, aber stabiles Wachstum.

Die absolute Zahl der Arbeitslosen ist von 37 (2015) auf 47 (2023) gestiegen. Ohne Kenntnis der Bezugsgröße (Erwerbsbevölkerung) lässt sich daraus keine Quote ableiten.

Für den Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bildungseinrichtungen vor Ort umfassen zwei Volksschulen mit 279 Schülern und fünf Kindertageseinrichtungen mit 224 Plätzen.

Die Kombination aus moderatem Bevölkerungswachstum, stabiler Wohlstandslage und fehlender eigener Wirtschaftsdynamik beschreibt einen Wohnstandort, der von der Nähe zu München profitiert, aber selbst keine Arbeitsplätze generiert.