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Lagefaktor
PLZ 84431 · Kreis Mühldorf a.Inn · Bayern

Heldenstein

Heldenstein (PLZ 84431) liegt im Kreis Mühldorf a.Inn in Bayern. Der Ort zählt 2.841 Einwohner auf 19,9 km², das entspricht 143 Einwohnern je Quadratkilometer.

Bruttomietrendite
3,62 %
besser als 41 % der Orte in Bayern
Kaufpreis je m²
3.844 €
aktueller Angebotspreis

Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,60 € pro m², der Kaufpreis bei 3.844 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,62 % und ein Kaufpreisfaktor von 27,6 — rechnerisch sind das 28 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heldenstein über dem Renditeniveau von 41 % der Orte in Bayern.

Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,11 € auf 12,85 € pro m², im Mittel 5,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,9 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 12,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,7 % (2023).

Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Mühldorf a.Inn Rang 124 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 94, Stärkerang 149). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Rattenkirchen, Ampfing und Waldkraiburg an.

Immobilienpreise in Heldenstein im Überblick

Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.

Bruttomietrendite
3,62 %
besser als 41 % der Orte in Bayern
Miete
11,60 €/m²
5,9 % p. a.
Kaufpreis
3.844 €/m²
5,9 % p. a.
Kaufpreisfaktor
27,6
Jahresmieten bis zum Kaufpreis
Einwohner
2.841
12,8 % seit Reihenbeginn
Einwohner je km²
143
Prognos-Rang
#124
von 400 Kreisen (Zukunftsatlas)
Hochschulen
0

Immobilienmarkt und Standortbericht Heldenstein

Heldenstein im Landkreis Mühldorf am Inn verzeichnet ein starkes Bevölkerungswachstum von 12,8 % seit 2015 bei gleichzeitig steigenden Immobilienpreisen. Die Angebotsmiete liegt mit 11,60 €/m² über dem Bayern- und Bundesdurchschnitt, der Kaufpreisfaktor von 27,61 liegt leicht über dem Landesmittel. Der Ort profitiert von der Lage an der A 94 und der Bahnstrecke München–Simbach, weist aber eine hohe Auspendlerquote auf.

Gemeinde und Standort

Heldenstein ist eine 19,85 km² große Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Mühldorf am Inn mit 2.841 Einwohnern. Die Gemeinde liegt rund 13 Kilometer westlich der Kreisstadt Mühldorf, 20 Kilometer östlich von Dorfen und 67 Kilometer von München entfernt. Mit 143 Einwohnern pro Quadratkilometer ist sie deutlich dichter besiedelt als viele ländliche Gemeinden im Umland.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde unterhält zwei Kindertageseinrichtungen mit 151 Plätzen und eine Volksschule mit sechs Klassen und 128 Schülern. 2020 gab es 39 landwirtschaftliche Betriebe in Heldenstein.

Der Landkreis Mühldorf am Inn erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 124 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Dynamik-Index liegt der Kreis mit Rang 94 im oberen Viertel, während der Stärke-Index mit Rang 149 eher im unteren Mittelfeld liegt. Diese Bewertung gilt für den Kreis, nicht für die Gemeinde Heldenstein.

Aktueller Immobilienmarkt

Die aktuellen Angebotswerte für Heldenstein liegen bei einer Angebotsmiete von 11,60 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 3.844 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,62 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,61.

Die Angebotsmiete von 11,60 €/m² liegt über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m² und deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m². Der Kaufpreis von 3.844 €/m² übertrifft den bayerischen Mittelwert von 3.246 €/m² um rund 18 Prozent und den Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m² um mehr als 59 Prozent.

Die Bruttomietrendite von 3,62 Prozent liegt unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 27,61 liegt leicht über dem bayerischen Mittel von 26,10, aber unter dem Kreisdurchschnitt von 32,33. Das bedeutet: Im Vergleich zum restlichen Landkreis Mühldorf am Inn ist Heldenstein relativ günstiger zu kaufen, im Landes- und Bundesvergleich jedoch deutlich teurer.

Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Heldenstein sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 8,11 €/m², betrug sie 2023 bereits 11,76 €/m² – ein Anstieg von 45 Prozent in fünf Jahren. Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 5,92 Prozent.

Die Kaufpreise zeigten eine volatilere Entwicklung. 2018 lag der Quadratmeterpreis bei 3.068 €, stieg 2021 auf einen Höhepunkt von 4.727 €, brach dann 2022 auf 2.774 € und 2023 auf 2.507 € ein – ein Rückgang von rund 47 Prozent vom Peak. Seit 2023 erholen sich die Preise wieder: 2024 lagen sie bei 3.404 €, 2025 bei 3.889 € und der Wert für 2026 beträgt 4.861 €. Auch hier beträgt der durchschnittliche jährliche Zuwachs 5,92 Prozent.

Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis ist bemerkenswert: Während die Mieten kontinuierlich stiegen, durchliefen die Kaufpreise einen deutlichen Zyklus mit Peak, Einbruch und Erholung. Die Mietpreise verhielten sich träger als die Kaufpreise.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Heldenstein verzeichnet ein deutliches Bevölkerungswachstum: Zwischen 2015 und 2024 stieg die Einwohnerzahl von 2.518 auf 2.841, was einem Anstieg von 12,8 Prozent entspricht. Auf der Ebene des Landkreises Mühldorf am Inn lag das Wachstum im Zeitraum 1988 bis 2018 bei 34,8 Prozent (von 1.950 auf 2.629 Einwohnern).

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,8 Prozent und damit auf einem niedrigen Niveau. Im Vergleich dazu betrug sie 2015 noch 3,4 Prozent, stieg 2020 auf 3,9 Prozent und ist seither wieder gesunken.

Die lokale Arbeitsmarktsituation ist durch eine hohe Auspendlerquote geprägt. 2020 gab es in Heldenstein 480 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze bei 1.174 versicherungspflichtig Beschäftigten. Damit war die Zahl der Auspendler um 694 Personen größer als die der Einpendler. 40 Einwohner waren arbeitslos. Die Gemeinde ist also eine typische Wohngemeinde mit starker Pendlerorientierung auf die größeren Zentren im Umland.

Die Kombination aus Bevölkerungszuwachs und begrenztem lokalen Arbeitsmarkt erzeugt einen anhaltenden Druck auf den Wohnungsmarkt, der sich in den steigenden Immobilienpreisen widerspiegelt.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich zeigt Heldenstein ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 11,60 €/m² liegt über dem Kreisdurchschnitt von 10,36 €/m² und ist vergleichbar mit den Werten in Obertaufkirchen (11,58 €/m²) und Waldkraiburg (11,27 €/m²). Der Kaufpreis von 3.844 €/m² liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 3.978 €/m².

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,5 Kilometern fällt Rattenkirchen mit einem Kaufpreis von 6.874 €/m² und einer Rendite von nur 1,86 Prozent deutlich heraus. Dieser Wert ist ein extremer Ausreißer und liegt fast doppelt so hoch wie der Heldensteiner Kaufpreis. Ampfing (3.779 €/m²) und Waldkraiburg (3.385 €/m²) liegen in einer ähnlichen Preisklasse wie Heldenstein. Günstigere Angebote finden sich in Reichertsheim (2.707 €/m²), Obertaufkirchen (2.950 €/m²) und Aschau a.Inn (3.027 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 3,62 Prozent liegt im Mittelfeld der Nachbarorte. Sie ist höher als die von Rattenkirchen (1,86 %) und Oberbergkirchen (3,22 %), aber niedriger als die von Waldkraiburg (3,99 %), Aschau a.Inn (4,00 %), Zangberg (3,61 %), Reichertsheim (4,51 %) und Obertaufkirchen (4,71 %).

Infrastruktur und Lage

Heldenstein ist verkehrsgünstig gelegen: Der Ort liegt an der Einmündung der B 12 in die Autobahn A 94, die über die Anschlussstelle 17 direkt angebunden ist. Die A 94 verbindet Heldenstein mit Landshut im Norden und Rosenheim im Süden. Der Gemeindeteil Weidenbach liegt an der Bahnstrecke München–Simbach und wird von Regionalzügen der Südostbayernbahn bedient. Diese Infrastruktur ermöglicht die Pendlerorientierung der Gemeinde.

Die Lage an der A 94 und die Bahnverbindung nach München (67 km) machen Heldenstein für Pendler attraktiv, die in den größeren Zentren des Isar-Inn-Raums arbeiten. Gleichzeitig fehlt am Ort eine nennenswerte lokale Wirtschaft – die 480 Arbeitsplätze stehen 1.174 Beschäftigten gegenüber. Die 39 landwirtschaftlichen Betriebe prägen weiterhin das Bild der Gemeinde.

Die Kombination aus guter Verkehrsanbindung, Bevölkerungszuwachs und begrenztem lokalen Arbeitsmarkt erklärt die strukturelle Nachfrage nach Wohnraum in Heldenstein, die sich in den steigenden Immobilienpreisen niederschlägt.

Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heldenstein entwickelt?

Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.

Mietpreisentwicklung

Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte

Datenwerte: Miete in Heldenstein
Miete in Heldenstein
JahrWert (€/m²)
20188,11 €/m²
20197,08 €/m²
20208,68 €/m²
20218,18 €/m²
20229,94 €/m²
202311,76 €/m²
202410,46 €/m²
202510,56 €/m²
202612,85 €/m²

Kaufpreisentwicklung

Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte

Datenwerte: Kaufpreis in Heldenstein
Kaufpreis in Heldenstein
JahrWert (€/m²)
20183.068 €/m²
20214.727 €/m²
20222.774 €/m²
20232.507 €/m²
20243.404 €/m²
20253.889 €/m²
20264.861 €/m²

Bruttomietrendite im Zeitverlauf

Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet

Datenwerte: Bruttomietrendite in Heldenstein
Bruttomietrendite in Heldenstein
JahrWert (%)
20183,17 %
20212,08 %
20224,30 %
20235,63 %
20243,69 %
20253,26 %
20263,17 %

Bevölkerungsentwicklung

Einwohner am Jahresende

Datenwerte: Einwohnerzahl von Heldenstein
Einwohnerzahl von Heldenstein
JahrWert (Einwohner)
20152.518 Einwohner
20162.552 Einwohner
20172.585 Einwohner
20182.629 Einwohner
20192.678 Einwohner
20202.700 Einwohner
20212.739 Einwohner
20222.810 Einwohner
20232.841 Einwohner
20242.841 Einwohner

Arbeitslosenquote

Anteil in Prozent

Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heldenstein
Arbeitslosenquote in Heldenstein
JahrWert (%)
20151,54 %
20161,15 %
20171,05 %
20181,39 %
20191,68 %
20202,41 %
20212,01 %
20221,80 %
20231,68 %

Prognos Zukunftsatlas — Teilränge

Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser

Datenwerte: Prognos-Teilränge
Prognos-Teilränge
KategorieWert (Rang)
Gesamtrang124 Rang
Dynamik94,00 Rang
Stärke149 Rang
Demografie81,00 Rang
Arbeitsmarkt189 Rang
Wettbewerb & Innovation174 Rang
Wohlstand & soziale Lage78,00 Rang

Renditeverteilung in Bayern

Anzahl Orte je Renditeband — Heldenstein liegt im Band 3–4 %

Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
Renditeverteilung in Bayern
KategorieWert (Orte)
1–27,00 Orte
2–3215 Orte
3–4963 Orte
4–5524 Orte
5–6199 Orte
6–773,00 Orte
7–832,00 Orte
8–915,00 Orte
9–1012,00 Orte
10–115,00 Orte
11–126,00 Orte
12+5,00 Orte

Wie schneidet Heldenstein im Umkreis ab?

Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heldenstein ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.

Mieten im Umkreis von 30 km

Heldenstein ist hervorgehoben

Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heldenstein
Mieten im Umkreis von Heldenstein
KategorieWert (€/m²)
Heldenstein11,60 €/m²
Obertaufkirchen11,58 €/m²
Waldkraiburg11,27 €/m²
Ampfing10,85 €/m²
Mettenheim10,85 €/m²
Rattenkirchen10,65 €/m²
Reichertsheim10,18 €/m²
Aschau a.Inn10,09 €/m²
Zangberg9,20 €/m²
Oberbergkirchen8,24 €/m²

Renditen im Umkreis von 30 km

Heldenstein ist hervorgehoben

Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heldenstein
Renditen im Umkreis von Heldenstein
KategorieWert (%)
Obertaufkirchen4,71 %
Reichertsheim4,51 %
Aschau a.Inn4,00 %
Waldkraiburg3,99 %
Heldenstein3,62 %
Zangberg3,61 %
Ampfing3,45 %
Oberbergkirchen3,22 %
Mettenheim2,76 %
Rattenkirchen1,86 %

Orte in der Umgebung

Nach Entfernung sortiert

Orte in der Umgebung von Heldenstein
OrtEntfernungPLZMieteKaufRendite
Rattenkirchen3,8 km8443110,65 €6.874 €1,86 %
Ampfing4,3 km8453910,85 €3.779 €3,45 %
Waldkraiburg, St4,6 km8447811,27 €3.385 €3,99 %
Aschau a.Inn5,0 km8454410,09 €3.027 €4,00 %
Zangberg5,8 km845399,20 €3.057 €3,61 %
Obertaufkirchen6,7 km8441911,58 €2.950 €4,71 %
Oberbergkirchen7,2 km845648,24 €3.071 €3,22 %
Reichertsheim7,5 km8443710,18 €2.707 €4,51 %
Mettenheim8,0 km8456210,85 €4.715 €2,76 %

Wo liegt Heldenstein?

Lage

Heldenstein auf der Karte

Kartendaten: OpenStreetMap · 48.2418, 12.3642

Alle Kennzahlen zu Heldenstein

Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.

Kennzahlen Heldenstein
KennzahlWert
Miete (€/m²)11,60 €
Kaufpreis (€/m²)3.844 €
Bruttomietrendite3,62 %
Kaufpreisfaktor27,6
Einwohner2.841
Einwohner je km²143
Fläche (km²)19,9
Arbeitslosenquote1,7 %
Prognos-Gesamtrang#124
Prognos Dynamikrang#94
Prognos Stärkerang#149
Koordinaten48,2418, 12,3642

Häufige Fragen zu Immobilien in Heldenstein

Was kostet eine Wohnung in Heldenstein?

Die aktuellen Angebotsmieten liegen in Heldenstein bei 11,60 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.844 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Miete über dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis liegt ebenfalls deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 Euro und dem deutschen Durchschnitt von 2.409 Euro. Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.

Wie haben sich die Immobilienpreise in Heldenstein entwickelt?

Von 2018 bis 2026 sind die Mieten in Heldenstein von 8,11 auf 12,85 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,92 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich ähnlich: Von 3.068 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 4.861 Euro (2026), ebenfalls mit einer CAGR von 5,92 Prozent. Die Zeitreihen sind nicht geschätzt und basieren auf nachgewiesenen Werten.

Lohnt sich eine Kapitalanlage in Heldenstein?

Die Bruttomietrendite in Heldenstein beträgt 3,62 Prozent. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt im Kreis Mühldorf a.Inn bei 3,30 Prozent, in Bayern bei 4,13 Prozent und in Deutschland bei 5,10 Prozent. Heldenstein liegt mit seiner Rendite auf dem 40. Perzentil in Bayern, was bedeutet, dass rund 40 Prozent der Orte im Bundesland eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor beträgt 27,61 und liegt damit über dem bayerischen Durchschnitt von 26,10, was ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.

Wie hat sich die Bevölkerung in Heldenstein entwickelt?

Die Einwohnerzahl in Heldenstein stieg von 2.518 im Jahr 2015 auf 2.841 im Jahr 2024, einem Wachstum von rund 12,8 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 143 Einwohner pro Quadratkilometer auf einer Gemeindefläche von 19,85 Quadratkilometern. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 28 Prozent.

Wie verhält sich Heldenstein im Vergleich zum Umland?

Im Umkreis von bis zu 7,5 Kilometern liegen Nachbarorte wie Ampfing (4,3 km) mit 10,85 Euro Miete und 3.779 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter sowie Waldkraiburg (4,6 km) mit 11,27 Euro Miete und 3.385 Euro Kaufpreis. Ein besonderer Fall ist Rattenkirchen (3,8 km) mit einem extrem hohen Kaufpreis von 6.874 Euro pro Quadratmeter bei einer Miete von 10,65 Euro, was zu einer sehr niedrigen Bruttomietrendite von 1,86 Prozent führt. Heldenstein liegt mit seiner Miete von 11,60 Euro und seinem Kaufpreis von 3.844 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld des Umlands.

Woher stammen die Daten zu Heldenstein?

Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.

Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heldenstein sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heldenstein führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.

Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.

Datenquellen und Datenstand für Heldenstein
KennzahlArtErläuterungDatenstand
Angebotsmiete (€/m²)AngebotsdatenDurchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.2026
Angebotskaufpreis (€/m²)AngebotsdatenDurchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis.2026
Bruttomietrendite (%)berechnetJahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter.2026
KaufpreisfaktorberechnetKaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite.2026
Einwohner und Dichteamtliche StatistikFortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche.2024
Arbeitslosenquote (%)amtliche StatistikQuote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises.2023
Prognos-ZukunftsatlasFremdindexRang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden.–

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Nach Bruttomietrendite sortiert

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Weitere Orte im Kreis Mühldorf a.Inn
OrtPLZMieteKaufRendite
Obertaufkirchen8441911,58 €2.950 €4,71 %
Reichertsheim8443710,18 €2.707 €4,51 %
Aschau a.Inn8454410,09 €3.027 €4,00 %
Waldkraiburg, St8447811,27 €3.385 €3,99 %
Neumarkt-Sankt Veit, St844949,78 €3.038 €3,86 %
Polling8457010,47 €3.275 €3,84 %
Niederbergkirchen844949,71 €3.114 €3,74 %
Lohkirchen8449410,86 €3.494 €3,73 %