Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Mühldorf a.Inn liegt im Osten des Regierungsbezirks Oberbayern im bayerischen Alpenvorland und umfasst 31 Gemeinden auf einer Fläche von 798,2 km². Mit 120.732 Einwohnern (2023) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 151 Einwohnern je km². Der Kreis gehört zur Planungsregion Südostoberbayern und liegt im Ausstrahlungsraum der Metropolregion München.
Die Immobilienwerte liegen deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt. Der mittlere Kaufpreis beträgt 3.978 €/m² und rangiert damit auf Platz 24 von 82 bayerischen Kreisen. Der deutsche Durchschnitt liegt bei 2.409 €/m², der bayerische bei 3.246 €/m². Die mittlere Mietpreis liegt bei 10,36 €/m² (Deutschland: 8,92 €/m², Bayern: 10,11 €/m²). Die mittlere Bruttomietrendite beträgt 3,3 Prozent.
Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg der Kaufpreise von 2.764 €/m² (2018) auf 3.990 €/m² (2021), gefolgt von einer Korrektur auf 3.524 €/m² (2024). Die Mietpreise stiegen von 8,07 €/m² (2018) auf 10,83 €/m² (2024). Die Zeitreihen für 2025 und 2026 enthalten geschätzte Werte.
Die Bevölkerung wuchs von 112.034 (2015) auf 120.732 (2023), was einem Zuwachs von rund 8.000 Einwohnern in acht Jahren entspricht. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 124 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamt), Rang 94 in Dynamik und Rang 149 in Stärke ein.
Innere Struktur und Preisgefälle
Die Spreizung innerhalb des Kreises ist erheblich. Die Kaufpreise reichen von 2.707 €/m² in Reichertsheim bis 8.081 €/m² in Taufkirchen – ein Faktor von fast 3. Der Median liegt bei 3.598 €/m², knapp unter dem Kreismittel von 3.978 €/m², was auf einige sehr teure Gemeinden hinweist.
Die teuersten Gemeinden sind allesamt kleine Orte mit unter 2.100 Einwohnern. Taufkirchen (1.402 Einw.) führt mit 8.081 €/m² deutlich vor Rattenkirchen (6.874 €/m², 1.057 Einw.), Schönberg (5.357 €/m², 1.132 Einw.), Egglkofen (5.334 €/m², 1.320 Einw.) und Maitenbeth (5.023 €/m², 2.080 Einw.). Diese Gemeinden liegen im Süden und Südwesten des Kreises, in Richtung Rosenheim und München. Haag i.OB (6.631 Einw.) weist mit 12,50 €/m² die höchsten Mietpreise im Kreis auf.
Die günstigsten Gemeinden liegen eher im Norden und Nordosten. Reichertsheim (2.707 €/m²), Obertaufkirchen (2.950 €/m²), Oberneukirchen (3.010 €/m²), Aschau a.Inn (3.027 €/m²) und Neumarkt-Sankt Veit (3.038 €/m²) bilden das untere Preissegment. Neumarkt-Sankt Veit ist mit 6.543 Einwohnern die größte der günstigen Gemeinden.
Die Renditen zeigen eine entsprechend inverse Verteilung: Taufkirchen weist mit 1,29 Prozent die niedrigste Rendite aus, während Obertaufkirchen mit 4,71 Prozent und Reichertsheim mit 4,51 Prozent die höchsten Werte bieten. Der Rendite-Median liegt bei 3,45 Prozent.
Die beiden Zentren des Kreises, Waldkraiburg (24.604 Einw.) und Mühldorf a.Inn (21.860 Einw.), liegen mit 3.385 €/m² bzw. 4.264 €/m² im mittleren bis oberen Segment. Waldkraiburg liegt damit unter dem Kreismittel, Mühldorf darüber. Die Kreisstadt hat einen Kaufpreisfaktor von 31,5, Waldkraiburg von 25.
Wirtschaft und Infrastruktur
Die Wirtschaft des Landkreises ist durch eine ausgeglichene Struktur geprägt. Die größte Stadt, Waldkraiburg, bildet zusammen mit Mühldorf ein Oberzentrum und konzentriert einen Großteil der Industrie des Kreises. Waldkraiburg ist eine der fünf bayerischen Vertriebenenstädte und entstand nach dem Zweiten Weltkrieg aus der Ansiedlung von Heimatvertriebenen auf dem Gelände des ehemaligen Rüstungswerks Kraiburg der Deutschen Sprengchemie, das ab 1938 Pol-Pulver herstellte.
Ein wichtiger Industrie-Standort ist das Zweigwerk der Allgäuer Alpenmilch München in Weiding bei Mühldorf. Das Unternehmen gehörte bis 2003 zur Nestlé-Gruppe und ist seither eine Tochter der Hochwald Nahrungsmittel-Werke.
Im Energiesektor ist der Landkreis durch Gesellschaften der Energie Südbayern-Gruppe präsent: Energieversorgung Inn-Salzach GmbH und EVIS-Netz Beteiligungs-GmbH haben ihren Sitz in Mühldorf am Inn, und die Erdgasnetz Waldkraiburg GmbH & Co. KG ist eine Beteiligung. Energie Südbayern ist mit rund 371 Mitarbeitern und einem Umsatz von 738,8 Mio. EUR (2018) ein überregional agierender Energiedienstleister.
Der Landkreis gehört zur Tourismusregion Inn-Salzach, die gemeinsam mit dem Landkreis Altötting landespolitisch gefördert wird. Die Region ist Teil des bayerischen Chemiedreiecks, in dem auch der Chemiepark Gendorf liegt.
Das kbo-Inn-Salzach-Klinikum in Wasserburg am Inn betreut mit 1.500 Mitarbeitern und 759 Planbetten den Einzugsbereich des Landkreises Mühldorf gemeinsam mit den Landkreisen Traunstein, Ebersberg, Altötting, Berchtesgadener Land sowie Stadt und Landkreis Rosenheim.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis Mühldorf a.Inn liegt am Schnittpunkt wichtiger Verkehrsachsen zwischen München und Passau sowie zwischen Regensburg und Rosenheim. Drei Bundesstraßen durchqueren den Kreis: die B 12 (München–Passau), die B 15 (Regensburg–Haag–Rosenheim) und die B 299 (Vilsbiburg–Neumarkt-Sankt Veit–Altötting–Traunstein).
Die Bundesautobahn 94, die München mit Passau verbindet, durchquert den Landkreis in Nord-Süd-Richtung. Sie bietet Anschlussstellen bei Schwindegg, Heldenstein, Waldkraiburg/Ampfing, Mühldorf-West und Mühldorf-Nord. Der Abschnitt zwischen Pastetten und Heldenstein wurde im Oktober 2019 freigegeben. Die A94 verbessert die Anbindung des Landkreises an die Landeshaupt München erheblich.
Der Bahnhof Mühldorf am Inn liegt an der Bahnstrecke München–Simbach. Der Regional-Express RE4 verkehrt über Mühldorf nach München Ost. Die Strecke ist ein wichtiger Teil der West-Ost-Verbindung zwischen München und Salzburg.
Die Pendlerverflechtung zeigt den Landkreis als Teil des Ausstrahlungsraums der Metropolregion München. Die gute Verkehrsanbindung durch A94 und die Bahnstrecke nach München macht den Kreis für Pendler attraktiv.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Mühldorf a.Inn verzeichnet ein deutliches Bevölkerungswachstum: Von 112.034 Einwohnern (2015) auf 120.732 (2023) entspricht einem Zuwachs von über 7 Prozent in acht Jahren. Diese Entwicklung steht im Kontrast zu vielen ländlichen Regionen Bayerns, die unter Abwanderung leiden.
Die Immobilienpreise haben sich in den vergangenen Jahren stark entwickelt. Nach einem Anstieg von 2.764 €/m² (2018) auf 3.990 €/m² (2021) korrigierten sie sich auf 3.524 €/m² (2024). Die Mietpreise stiegen von 8,07 €/m² (2018) auf 10,83 €/m² (2024). Die geschätzten Werte für 2025 und 2026 deuten auf eine weitere Steigerung hin.
Die innere Struktur des Marktes zeigt eine klare Trennung: Die südlichen Gemeinden in Richtung München und Rosenheim weisen die höchsten Preise auf, während die nördlichen und nordöstlichen Gemeinden deutlich günstiger sind. Diese Spreizung von fast 3-fachen Kaufpreisen zwischen teuerster und günstigster Gemeinde ist ein prägendes Merkmal des Kreises.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 124 von rund 400 deutschen Kreisen ein. In der Dynamik-Kategorie liegt der Kreis mit Rang 94 über dem Median, in der Stärke-Kategorie mit Rang 149 unter dem Median. Diese Bewertung spiegelt die gemischte Lage des Kreises wider: Während die Dynamik durch die Nähe zu München und die A94-Anbindung gestärkt wird, bleibt die wirtschaftliche Stärke hinter anderen oberbayerischen Kreisen zurück.