Zangberg

Marktüberblick

Zangberg liegt im oberbayerischen Landkreis Mühldorf am Inn auf 9,83 km² und hat 1.161 Einwohner. Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Oberbergkirchen und bildet den Eingang zum tertiären niederbayerischen Hügelland am nördlichen Rand des Isentals. Die Bevölkerungsdichte beträgt 118 Einwohner je Quadratkilometer.

Der Immobilienmarkt spiegelt die Lage einer kleinen ländlichen Gemeinde wider: Die Angebotsmiete liegt bei 9,20 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.057 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,61 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,68.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt liegt Zangberg bei der Miete mit 9,20 Euro über dem deutschen Mittel von 8,92 Euro, beim Kaufpreis mit 3.057 Euro deutlich über dem Bundeswert von 2.409 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 27,68 liegt knapp über dem Bundesdurchschnitt von 26,10. Im Landesvergleich mit Bayern zeigt sich ein anderes Bild: Die Miete liegt unter dem bayerischen Mittel von 10,11 Euro, der Kaufpreis darunter (3.246 Euro), die Rendite von 3,61 Prozent jedoch unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent. Im Kreis Mühldorf am Inn liegt Zangberg bei der Miete unter dem Kreisdurchschnitt von 10,36 Euro, beim Kaufpreis darunter (3.978 Euro), die Rendite liegt mit 3,61 Prozent über dem Kreiswert von 3,30 Prozent. Der Kaufpreisfaktor liegt mit 27,68 unter dem Kreiswert von 32,33.

Die Renditepositionierung ist bemerkenswert: Zangberg liegt im Perzentilrang von 39,8 Prozent im Bundesland, also im unteren Drittel der bayerischen Orte. Das bedeutet, dass die Rendite in Zangberg niedriger ist als in etwa 60 Prozent der vergleichbaren Orte Bayerns.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine außergewöhnlich volatile Entwicklung, die sich nicht in einer einfachen Aufwärts- oder Abwärtstrend-Fassung zusammenfassen lässt.

Bei den Kaufpreisen fällt ein extremer Einbruch im Jahr 2023 auf: Nach 2.750 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 und einem Höhepunkt von 4.422 Euro im Jahr 2022 fiel der Wert 2023 auf 1.421 Euro, ehe er 2024 auf 3.637 Euro wieder anstieg. Diese Schwankungen deuten auf eine geringe Anzahl transaktierter Objekte oder eine veränderte Zusammensetzung des Angebots hin — in einer Gemeinde mit nur 9,83 km² Fläche kann bereits der Verkauf eines einzelnen größeren Grundstücks die Durchschnittswerte stark verzerren.

Die Miete zeigt einen ähnlichen Trend: Von 6,36 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg sie bis 2022 auf 9,55 Euro, fiel 2023 auf 8,72 Euro und 2025 auf 8,50 Euro, bevor sie 2026 auf 12,99 Euro anstieg. Der Anstieg von 8,50 auf 12,99 Euro zwischen 2025 und 2026 entspricht einer Steigerung von über 50 Prozent in einem Jahr und ist statistisch ungewöhnlich hoch.

Die CAGR-Werte (jährliche Wachstumsraten) betragen 10,74 Prozent für die Miete und 6,66 Prozent für den Kaufpreis. Diese hohen Werte werden maßgeblich durch die extremen Ausreißer in der Zeitreihe getrieben und sind nicht als stabile Trendaussage zu verstehen.

Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlichen Inseratwerten basieren.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung von Zangberg ist seit Mitte der 2010er Jahre stabil wachsend. Zwischen 2015 und 2024 stieg die Einwohnerzahl von 1.106 auf 1.161, was einem Zuwachs von knapp fünf Prozent entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg zwischen 2019 und 2022, als die Gemeinde von 1.122 auf 1.158 Einwohner wuchs. Seit 2023 ist die Zahl mit 1.161 Einwohnern stabil.

Die Arbeitslosenquote liegt bei 1,55 Prozent (Stand 2023) und damit auf sehr niedrigem Niveau. Im Zeitverlauf schwankte sie zwischen einem Tief von 0,77 Prozent im Jahr 2017 und einem Höchstwert von 1,61 Prozent in den Jahren 2018 und 2020. Mit 11 arbeitslosen Personen (2023) ist die absolute Arbeitslosigkeit gering.

Aus der Wirtschaftsbilanz geht hervor, dass 2020 von 384 in Zangberg sozialversicherungspflichtig Beschäftigten 184 Arbeitsplätze in der Gemeinde vorhanden waren. Damit war die Zahl der Auspendler um rund 200 Personen höher als die der Einpendler. Zangberg ist also eine typische Wohngemeinde mit starker Auspendlerquote. 19 landwirtschaftliche Betriebe waren 2020 registriert.

Am Ort bestehen Einrichtungen der BSH Hausgeräte GmbH (BSH Academy) und der Capgemini sd&m, die Schulungsräume in den Räumen des ehemaligen Klosters St. Josef unterhalten. Diese Einrichtungen können als mittelbare Wirtschaftsfaktoren für die Gemeinde gelten.

Regionale Einordnung und Standortfaktoren

Der Landkreis Mühldorf am Inn belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 124 von rund 400 deutschen Kreisen. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 94 im oberen Drittel, während der Stärke-Index mit Rang 149 im unteren Drittel rangiert. Die Teilindizes zeigen eine deutliche Polarisierung: Demografie (Rang 81) und Wohlstand sowie soziale Lage (Rang 78) sind stark, während Arbeitsmarkt (Rang 189) und Wettbewerb sowie Innovation (Rang 174) schwächer bewertet sind.

Zangberg selbst hat keine Hochschulen. Die nächstgelegenen größeren Städte sind Waldkraiburg (7,6 km) und Mühldorf am Inn als Kreisstadt.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,6 Kilometern liegt Zangberg bei der Angebotsmiete mit 9,20 Euro je Quadratmeter unter sieben der acht Nachbarorte. Die einzige Ausnahme bildet Oberbergkirchen (4,4 km) mit 8,24 Euro. Beim Kaufpreis liegt Zangberg mit 3.057 Euro unter allen Nachbarorten — Mettenheim (3,2 km) verlangt 4.715 Euro, Schönberg (7,6 km) sogar 5.357 Euro. Oberbergkirchen (4,4 km) liegt mit 3.071 Euro knapp darüber.

Die Kombination aus niedrigeren Preisen als in den Nachbarorten und einer stabil wachsenden Bevölkerung könnte Zangberg als preisbewusste Alternative zu den teureren Nachbargemeinden positionieren. Die niedrige Arbeitslosenquote von 1,55 Prozent unterstreicht die wirtschaftliche Stabilität der Region.