Mühldorf a.Inn, St

Marktüberblick

Mühldorf a.Inn ist die Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises im Regierungsbezirk Oberbayern. Die Stadt mit 29,42 km² Fläche liegt am nördlichen Rand einer Innschleife, auf halbem Weg zwischen München und Passau, und bildet mit der Nachbarstadt Waldkraiburg ein Oberzentrum. Sie liegt im Ausstrahlungsraum der Metropolregion München und im Bayerischen Chemiedreieck. Bis 1802 war Mühldorf eine Exklave des Erzstifts Salzburg in Bayern und diente vor allem im Mittelalter als wichtiger Handelsplatz. Die Stadt hat 21.860 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 743 Einwohnern je km².

Aktuelle Marktkennzahlen

Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 11,28 € je m², der Angebotskaufpreis bei 4.264 € je m². Beide Werte liegen deutlich über den Vergleichswerten: Im Kreis Mühldorf a.Inn beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete 10,36 €/m² und der durchschnittliche Kaufpreis 3.978 €/m². Im Landesvergleich mit Bayern (10,11 €/m² Miete, 3.246 €/m² Kaufpreis) ist Mühldorf ebenfalls überdurchschnittlich positioniert. Gegenüber dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis) zeigt sich die typische bayrische Premiumpositionierung.

Der Kaufpreisfaktor beträgt 31,51, was bedeutet, dass das 31,51-fache des jährlichen Bruttokaltmieteneinkommens als Kaufpreis verlangt wird. Zum Vergleich: Im Kreis liegt der Durchschnitt bei 32,33, in Bayern bei 26,10. Die niedrige Bruttomietrendite von 3,17 % (Bayern: 4,13 %, Deutschland: 5,10 %) spiegelt die hohen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete wider. Der Perzentilrang von 17,85 % im Bundesland bedeutet, dass die Angebotsmiete in Mühldorf höher ist als in etwa 82 % der bayrischen Orte mit Daten.

Wichtig: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Mietpreise zeigen seit 2018 einen durchgehenden Aufwärtstrend. Von 8,98 €/m² im Jahr 2018 stiegen sie auf 12,11 €/m² im Jahr 2026 – das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 3,81 %. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2020 bis 2022 (von 9,07 auf 10,29 €/m²) sowie zwischen 2025 und 2026 (von 11,03 auf 12,11 €/m²).

Die Kaufpreise verliefen anders: Von 2.833 €/m² (2018) stiegen sie bis 2021 auf einen Höhepunkt von 4.835 €/m², sanken dann aber kontinuierlich auf 3.688 €/m² (2024), um sich anschließend wieder leicht zu erholen (3.763 €/m² im Jahr 2025, 3.879 €/m² im Jahr 2026). Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum beträgt 4,01 %, was vor allem durch den starken Anstieg bis 2021 getrieben wird.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und beruhen auf tatsächlichen Daten.

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Mühldorfs ist seit 2015 deutlich gestiegen: von 19.068 auf 21.860 im Jahr 2024, einem Plus von 14,64 %. Das Wachstum verlief dabei nahezu kontinuierlich, mit dem stärksten Zuwachs zwischen 2015 und 2019 (+711 Einwohner in vier Jahren) sowie zwischen 2019 und 2022 (+418 in drei Jahren). Seit 2023 ist die Bevölkerungszahl mit 21.860 stabil.

Die Zahl der Arbeitslosen schwankte im Beobachtungszeitraum zwischen 436 (2019) und 543 (2020). Im Jahr 2023 lag sie bei 504. Die absoluten Zahlen lassen sich nicht direkt als Quote interpretieren; eine Umrechnung auf die Bevölkerung ergibt eine Arbeitslosenquote von rund 2,3 %. Die Zahl stieg 2020 deutlich an (vermutlich pandemiebedingt) und erholte sich bis 2022 wieder auf 462, bevor sie 2023 leicht anstieg.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 743 Einwohner je km², was für eine Stadt dieser Größe im ländlichen Umland eine moderate Dichte darstellt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Mühldorf a.Inn auf Rang 124 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Damit liegt der Kreis im oberen Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Dynamik-Index erreicht mit Rang 94 ein besonders gutes Ergebnis, während der Stärke-Index mit Rang 149 eher im unteren Mittelfeld liegt. Im Bereich Demografie (Rang 81) und Wohlstand/soziale Lage (Rang 78) schneidet der Kreis gut ab. Der Arbeitsmarkt (Rang 189) und Wettbewerb/Innovation (Rang 174) sind die schwächeren Bereiche.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die nächstgelegenen Hochschulstandorte liegen in den größeren Städten der Region (z. B. Rosenheim, Landshut, München).

Die Standortfaktoren beziehen sich auf den Landkreis, nicht auf die einzelne Stadt Mühldorf a.Inn.

Regionale Einordnung

Im direkten Umkreis zeigen die Nachbarorte ein gemischtes Bild. Polling (3,9 km) liegt mit 10,47 €/m² Miete und 3.275 €/m² Kaufpreis unter dem Mühldorfer Niveau. Töging a.Inn (4,8 km) weist mit 10,97 €/m² Miete und einer Bruttomietrendite von 4,11 % eine attraktivere Rendite auf. Mettenheim (5,1 km) liegt mit 4.715 €/m² Kaufpreis sogar über Mühldorf, bei einer niedrigeren Miete von 10,85 €/m² und einer entsprechend niedrigen Rendite von 2,76 %. Die Preise in der Nachbarschaft variieren zwischen 8,20 €/m² (Teising) und 10,97 €/m² (Töging) bei der Miete sowie zwischen 3.010 €/m² (Oberneukirchen) und 4.715 €/m² (Mettenheim) beim Kaufpreis.