Erharting

Marktüberblick: Ländliches Wohnen mit Bayern-Prämie

Erharting ist eine 13,7 km² große Gemeinde im Landkreis Mühldorf am Inn mit rund 950 Einwohnern. Der Ort liegt beidseits der Isen im Alpenvorland, sieben Kilometer nordöstlich der Kreisstadt Mühldorf und 86 Kilometer von München entfernt. Im Gemeindeteil Rohrbach besteht eine Bahnstation an der Strecke Mühldorf–Neumarkt-Sankt Veit, und südlich verläuft die A 94. Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Rohrbach und weist eine Bevölkerungsdichte von 70 Einwohnern je Quadratkilometer auf.

Das Preisniveau am Erhartinger Immobilienmarkt liegt typisch für ein ländliches Oberbayern: Die Angebotsmiete beträgt 9,13 Euro je Quadratmeter und liegt damit knapp unter dem Kreis- (10,36 Euro) und Landesdurchschnitt (10,11 Euro), aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Der Angebotskaufpreis von 3.598 Euro je Quadratmeter übertrifft den bayerischen Mittelwert (3.246 Euro), liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt (3.978 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 32,85 ist höher als der bayerische Durchschnitt von 26,10 und signalisiert, dass sich die hohen Kaufpreise über viele Jahre durch Mieterträge amortisieren müssen.

Preisentwicklung: Volatilität auf engstem Raum

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Erharting war in den letzten Jahren von extremer Volatilität geprägt. Die Angebotsmiete stieg von 6,96 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 auf einen Höchstwert von 10,58 Euro im Jahr 2024 — ein Anstieg um über 52 Prozent in fünf Jahren. Im Jahr 2025 korrigierte sie sich auf 9,44 Euro zurück, bleibt aber weiterhin deutlich über dem Ausgangsniveau.

Der Kaufpreis entwickelte sich noch schwankungsanfälliger: Von rund 5.000 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021 stürzte er 2022 auf 2.613 Euro ab, erholte sich 2024 auf 4.426 Euro und fiel 2025 erneut auf 3.521 Euro. Der langfristige CAGR von minus 8,40 Prozent für Kaufpreise steht im krassen Gegensatz zum Miet-CAGR von plus 5,21 Prozent. Diese Gegenläufigkeit bedeutet, dass sich die Kaufwerte in Erharting über den betrachteten Zeitraum netto verringert haben, während die Mieten deutlich gestiegen sind. Die Bruttomietrendite von 3,04 Prozent liegt damit im historischen Vergleich relativ stabil, obwohl sie sich rechnerisch aus den aktuellen, volatil schwankenden Preisen ergibt.

Im bundesweiten Vergleich schneidet Erharting bei der Rendite schlecht ab: Mit einem Perzentilrang von 12,74 im Bundesland Bayern gehört der Ort zu den unteren 13 Prozent aller verglichenen Orte in Bayern. Das bedeutet, dass die Rendite hier deutlich unter dem Landesmittel von 4,13 Prozent liegt.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabilität bei extremer Niedrigquote

Erharting hat seine Bevölkerung in den letzten Jahren stabil bei rund 950 Einwohnern gehalten. Zwischen 2015 (947 Einwohner) und 2024 (951 Einwohner) ergibt sich eine Gesamtentwicklung von plus 0,42 Prozent. In der Mitte dieses Zeitraums sank die Einwohnerzahl bis 2021 auf 912, erholte sich dann aber wieder auf das Ausgangsniveau. Diese Stabilität ist für eine ländliche Gemeinde ohne große Wirtschaftszentren bemerkenswert.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,92 Prozent und damit auf einem extrem niedrigen Niveau. Mit elf arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 951 ist der lokale Arbeitsmarkt eng. Allerdings ist eine solche Niedrigquote in ländlichen Gemeinden mit hoher Pendlerquote typisch: Viele Erhartinger arbeiten in Mühldorf, Neuötting oder München und sind dort statistisch erfasst. Die Gemeinde verzeichnete 2020 am Arbeitsort 658 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in sonstigen Wirtschaftsbereichen und 82 im produzierenden Gewerbe, während nur 12 Personen in Land- und Forstwirtschaft tätig waren. Ansässig waren 364 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte — ein deutliches Gefälle zwischen Arbeitsort und Wohnort, das auf die Pendlerstruktur hinweist.

Die Gemeinde ist landwirtschaftlich geprägt: 18 Betriebe bewirtschaften 708 Hektar, davon 650 Hektar Ackerfläche. Die Schließung der Grundschule zum Ende des Schuljahres 2007 nach etwa 100-jähriger Geschichte ist ein Indikator für den demografischen Wandel in ländlichen Räumen.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Landkreis Mühldorf am Inn belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 124 von rund 400 deutschen Kreisen — damit im oberen Mittelfeld. Die Aufschlüsselung der Teilindizes zeigt ein differenziertes Bild: Besonders gut positioniert ist der Kreis in den Bereichen Demografie (Rang 81), Wohlstand und soziale Lage (Rang 78) sowie Dynamik (Rang 94). Schwächer ausgeprägt sind Arbeitsmarkt (Rang 189) und Wettbewerb und Innovation (Rang 174). Diese Struktur entspricht dem Profil einer ländlichen Gemeinde mit stabiler Bevölkerungsentwicklung und solider wirtschaftlicher Basis, aber begrenzter Innovationsdynamik.

Erharting selbst verfügt über keine Hochschulen. Unter den acht Nachbargemeinden im Umkreis bis 7,5 Kilometer zeigt sich beim Immobilienmarkt ein deutliches Gefälle: Die Angebotsmiete reicht von 8,20 Euro in Teising bis 11,28 Euro in der Stadt Mühldorf. Mit 9,13 Euro liegt Erharting nur über Teising und damit am unteren Ende der Nachbarschaft. Beim Kaufpreis liegt Erharting mit 3.598 Euro im oberen Mittelfeld — über Pleiskirchen (3.073 Euro), Töging (3.204 Euro) und Niederbergkirchen (3.114 Euro), aber unter Winhöring (3.879 Euro) und Mühldorf (4.264 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,04 Prozent liegt damit fast auf dem letzten Platz der Nachbarn — nur Winhöring (3,00 Prozent) und Teising (3,07 Prozent) liegen darunter. Dieses Muster — relativ hoher Kaufpreis bei moderater Miete — führt zu den niedrigen Renditen und erklärt, warum Erharting im bayerischen Vergleich zu den renditeschwächsten Orten gehört.