Tüßling, M

Marktüberblick: Hohe Preise, niedrige Rendite

Tüßling gehört im Landkreis Altötting zu den teuersten Märkten. Der Angebotskaufpreis liegt bei 4.406 Euro pro Quadratmeter und übertrifft damit sowohl den Kreisdurchschnitt (3.520 €/m²) als auch den bayerischen Durchschnitt (3.246 €/m²) deutlich. Die Angebotsmiete von 10,66 €/m² liegt ebenfalls über dem Kreis- (9,83 €/m²) und Landesmittel (10,11 €/m²), jedoch weniger ausgeprägt als der Kaufpreis.

Die Kombination aus hohem Kaufpreis und moderater Miete drückt die Bruttomietrendite auf 2,9 Prozent. Damit liegt Tüßling unter allen Nachbarorten im Umkreis bis 7,3 km. Der Kaufpreisfaktor von 34,44 ist ebenfalls der höchste in der Nachbarschaft und bedeutet, dass der Kaufpreis dem 34,44-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Vergleich dazu liegt der bayerische Durchschnitt bei 26,1 und der deutsche bei rund 27. Die niedrige Rendite bei gleichzeitig hohen Preisen kennzeichnet einen nachfragestarken, aber für Investoren wenig attraktiven Markt.

Preisentwicklung: Starke Schwankungen

Die Zeitreihen zu Kauf- und Mietpreisen zeigen für Tüßling eine hohe Volatilität, die über das in bayerischen Landkreisen typische Maß hinausgeht.

Beim Kaufpreis fiel er von 3.504 €/m² (2018) auf 2.619 €/m² (2020), stieg dann bis 2023 auf 5.697 €/m² – eine Verdopplung in drei Jahren – und brach 2024 auf 3.627 €/m² ein. In den Folgejahren erholte er sich wieder auf 4.901 €/m² (2025) und 5.504 €/m² (2026). Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 5,8 Prozent.

Die Mieten entwickelten sich ähnlich unruhig: Von 8 €/m² (2018) stiegen sie 2019 auf 11 €/m², fielen dann bis 2022 auf 8,19 €/m² und erreichten 2024 mit 12,09 €/m² einen neuen Höchststand. Die CAGR der Miete liegt bei 4,6 Prozent.

Ein Unterschied besteht zwischen den aktuellen Marktdaten (Miete 10,66 €/m², Kaufpreis 4.406 €/m²) und den Werten der Zeitreihe für 2026 (Miete 11,45 €/m², Kaufpreis 5.504 €/m²). Dieser Unterschied von rund 7 bis 8 Prozent zeigt, dass die Zeitreihe und die aktuellen Inserate nicht synchron sind – ein Hinweis auf die dynamische Marktlage.

Die starken Schwankungen in einem kleinen Markt wie Tüßling entsprechen dem Muster kleiner Gemeinden, in denen einzelne Transaktionen die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Nachfrage

Tüßling hat 3.315 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 19,54 km². Die Bevölkerungsdichte von 170 Einwohnern pro Quadratkilometer entspricht der Siedlungsstruktur eines kompakten Marktes mit umliegendem Gemeindegebiet. Seit 2015 wuchs die Bevölkerung um 2,2 Prozent, mit einem Höchststand von 3.383 Einwohnern im Jahr 2022. Seitdem ist die Zahl leicht auf 3.315 gesunken.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,7 Promille. Damit liegt die Arbeitslosigkeit auf niedrigem Niveau. Die Kombination aus leicht wachsender Bevölkerung und niedriger Arbeitslosigkeit spricht für eine stabile Nachfrage nach Wohnraum.

Der Bevölkerungsrückgang seit dem 2022er-Peak ist geringfügig und entspricht dem allgemeinen Trend in vielen bayerischen Gemeinden.

Regionale Einordnung: Spitzenreiter im Preis, Schlusslicht bei der Rendite

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7,3 km zeigt Tüßling ein eindeutiges Muster: Der Ort hat den höchsten Angebotskaufpreis (4.406 €/m²) und die höchste Angebotsmiete (10,66 €/m²), aber gleichzeitig die niedrigste Bruttomietrendite (2,9 %). Winhöring liegt mit 3,0 % nur knapp darunter.

Besonders auffällig ist der Kaufpreisfaktor: Mit 34,44 liegt er deutlich über allen Nachbarn. Töging a.Inn hat beispielsweise einen Kaufpreis von 3.204 €/m² bei einer Miete von 10,97 €/m² – was einer Rendite von 4,11 % entspricht. Tüßling hat zwar eine ähnliche Miete, aber einen um 37 Prozent höheren Kaufpreis.

Dieses Muster zeigt, dass Tüßling im regionalen Vergleich eine Preisspitze bildet. Die hohen Preise werden nicht durch entsprechend hohe Mieten kompensiert, was die Investitionsattraktivität einschränkt. Für Eigennutzer oder Familien, die Wert auf die Lage legen, bleibt Tüßling dennoch eine Option – für reine Kapitalanlage ist der Markt weniger geeignet als die Nachbarorte.

Standortfaktoren: Starker Kreis, keine Hochschule

Der Landkreis Altötting erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 70 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist er im Dynamik-Index mit Rang 32, was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Im Stärke-Index liegt der Kreis mit Rang 103 im Mittelfeld. Die Teilindizes für Demografie (119), Arbeitsmarkt (96), Wettbewerb und Innovation (82) sowie Wohlstand und soziale Lage (90) zeigen ein durchweg solides Profil.

In Tüßling selbst bestehen keine Hochschulen. Das ist für einen Ort dieser Größe typisch und bedeutet, dass keine studentische Nachfrage den Mietmarkt beeinflusst.

Bodenrichtwerte liegen für Tüßling nicht vor, sodass eine genauere Grundstückswertbeurteilung nicht möglich ist.