Unterneukirchen

Der Ort

Unterneukirchen liegt im oberbayerischen Landkreis Altötting auf einer Fläche von 23,26 Quadratkilometern und hat 3.463 Einwohner (Stand 2024). Die Gemeinde gliedert sich in 100 Gemeindeteile und weist eine Bevölkerungsdichte von 149 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Der Ort ist Mitglied der gleichnamigen Verwaltungsgemeinschaft und liegt auf 460 Metern über dem Meeresspiegel.

Immobilienmarkt und Rendite

Der Angebotskaufpreis liegt bei 3.363 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,38 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 29,86, die Bruttomietrendite 3,35 Prozent.

Die Bruttomietrendite von 3,35 Prozent liegt deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Dieser Unterschied ergibt sich aus der Kombination eines über dem Landesmittel liegenden Kaufpreises bei gleichzeitig unter dem Landesmittel liegenden Mieten. Der Kaufpreisfaktor von 29,86 liegt über dem bayerischen Mittel von 26,10, was den hohen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete bestätigt.

Im Vergleich zum Landkreis Altötting (Durchschnittsmiete 9,83 Euro, Durchschnittskaufpreis 3.520 Euro, Rendite 3,39 Prozent, KPF 30,20) liegt Unterneukirchen bei der Miete knapp unter dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis leicht darunter, bei der Rendite ebenfalls leicht darunter und beim Kaufpreisfaktor knapp darunter. Die Abweichungen zum Kreis sind gering, Unterneukirchen folgt also dem regionalen Muster.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotspreise zeigt eine starke Volatilität. Der Kaufpreis stieg von 1.906 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.916 Euro im Jahr 2021 – eine Verdopplung in drei Jahren. Anschließend folgte ein Rückgang auf 3.195 Euro im Jahr 2022, ein erneuter Anstieg auf 3.311 Euro im Jahr 2023, ein weiterer Rückgang auf 3.042 Euro im Jahr 2024, ein Sprung auf 4.229 Euro im Jahr 2025 und ein erneuter Rückgang auf 3.680 Euro im Jahr 2026. Der jährliche Wachstumsindex (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 8,57 Prozent.

Die Angebotsmiete entwickelte sich weniger einheitlich: Von 8,57 Euro im Jahr 2018 fiel sie 2019 auf 7,41 Euro, stieg dann bis 2023 auf 10,33 Euro, fiel 2024 auf 8,45 Euro, sprang 2025 auf 12,82 Euro und sank 2026 auf 7,48 Euro. Der CAGR beträgt -1,69 Prozent, was einen leichten durchschnittlichen Rückgang über den gesamten Zeitraum anzeigt.

Die gegensätzliche Entwicklung von Kaufpreis (stark positiv) und Miete (leicht negativ) über den Zeitraum 2018 bis 2026 zeigt, dass sich die Preise entkoppelt haben: Der Kaufpreis ist insgesamt gestiegen, während die Mieten im Durchschnitt leicht gesunken sind. Dies hat die Bruttomietrendite unter den bayerischen Durchschnitt gedrückt.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,8 Kilometern liegt Unterneukirchen bei allen drei Kennzahlen im Mittelfeld. Der Angebotskaufpreis von 3.363 Euro liegt über dem von Garching (2.856 Euro), Kastl (3.239 Euro), Teising (3.207 Euro), Polling (3.275 Euro) und Oberneukirchen (3.010 Euro), aber unter dem von Tüßling (4.406 Euro), Halsbach (4.039 Euro) und Engelsberg (3.587 Euro). Bei der Angebotsmiete von 9,38 Euro liegt der Ort über Halsbach (8,49 Euro), Teising (8,20 Euro) und Oberneukirchen (8,86 Euro), aber unter Garching (10 Euro), Tüßling (10,66 Euro), Kastl (10,22 Euro), Polling (10,47 Euro) und Engelsberg (9,90 Euro). Die Bruttomietrendite von 3,35 Prozent liegt über Tüßling (2,90 Prozent), Halsbach (2,52 Prozent), Teising (3,07 Prozent) und Engelsberg (3,31 Prozent), aber unter Garching (4,20 Prozent), Kastl (3,79 Prozent), Polling (3,84 Prozent) und Oberneukirchen (3,53 Prozent).

Im Perzentilrang von 25,9 Prozent im Bundesland liegt Unterneukirchen damit unter dem Median aller bayerischen Orte. Das bedeutet, dass etwa drei Viertel der bayerischen Orte höhere Angebotsmieten aufweisen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Altötting, zu dem Unterneukirchen gehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 70 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis mit Rang 32 von 400 im Index für Dynamik ab. Im Index für Stärke belegte er Rang 103. Die Teilindizes für Demografie (Rang 119), Arbeitsmarkt (Rang 96), Wettbewerb und Innovation (Rang 82) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 90) liegen alle im mittleren bis oberen Bereich.

Die Bevölkerungsentwicklung von Unterneukirchen ist deutlich positiver als die des Landkreises insgesamt. Zwischen 1988 und 2018 wuchs die Gemeinde von 2.072 auf 3.199 Einwohner um 54,4 Prozent – der höchste prozentuale Zuwachs im Landkreis in diesem Zeitraum. Von 2015 bis 2023 stieg die Einwohnerzahl von 2.989 auf 3.463, was einem Wachstum von 15,9 Prozent entspricht. Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 3.463.

Unterneukirchen hat eine industrielle Prägung: Die Süddeutschen Kalkstickstoffwerke (Carbidfabrik Hart) wurden zwischen 1917 und 1920 errichtet und wurden zur Lebensader der Gemeinde. Der Spezialchemieproduzent SKW Stahl-Metallurgie hatte bis 2016 seinen Hauptsitz in Unterneukirchen und betreibt weiterhin einen Standort vor Ort. Das Gemeindewappen zeigt daher ein Zahnrad für die Industrie und ein Kleeblatt für die Landwirtschaft. Seit 2004 sorgt eine Umgehungsstraße der B 299 für eine Beruhigung der Ortsmitte. Am Ort bestehen keine Hochschulen.