Engelsberg

Marktüberblick: Unterdurchschnittliche Mieten bei überdurchschnittlichen Kaufpreisen

Engelsberg liegt als nördlichste Gemeinde des Landkreises Traunstein im oberbayerischen Chiemgau auf 517 m Höhe. Die 34,18 km² große Gemeinde umfasst 99 Gemeindeteile und hat rund 2.600 Einwohner. Der lokale Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete von 9,90 Euro je Quadratmeter liegt unter dem Durchschnitt des Landkreises Traunstein (11,83 Euro) und leicht unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 Euro). Der Angebotskaufpreis von 3.587 Euro je Quadratmeter liegt dagegen über dem bayerischen Durchschnitt (3.246 Euro), aber unter dem Kreisdurchschnitt (4.307 Euro).

Die Bruttomietrendite von 3,31 Prozent liegt sowohl unter dem Kreiswert (3,37 %) als auch deutlich unter dem bayerischen Mittel (4,13 %). Mit einem Perzentilrang von 24,3 im Bundesland gehört Engelsberg damit zu den unteren vier Prozent der bayerischen Orte bei der Mietrendite. Der Kaufpreisfaktor von 30,2 übersteigt den bayerischen Durchschnitt (26,1) und liegt knapp über dem Kreiswert (30,2). Diese Kombination – niedrige Mieten bei relativ hohen Kaufpreisen – führt zu einer schwachen Rendite und kennzeichnet einen Markt, in dem die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten.

Preisentwicklung: Starke Steigerungen mit hoher Volatilität

Die Angebotsmiete in Engelsberg hat sich von 2018 bis 2026 fast verdoppelt: von 6,79 auf 12,82 Euro je Quadratmeter (CAGR 8,27 %). Der Angebotskaufpreis stieg im gleichen Zeitraum von 1.352 auf 3.263 Euro je Quadratmeter (CAGR 13,41 %). Beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Der Verlauf war jedoch keineswegs linear. Die Miete erreichte 2022 mit 9,75 Euro einen ersten Höhepunkt, fiel bis 2024 auf 7,08 Euro zurück und stieg dann 2025 sprunghaft auf 12,93 Euro. Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung ähnlich volatil: Nach einem Anstieg auf 4.301 Euro im Jahr 2024 folgte ein Rückgang auf 3.263 Euro im Jahr 2025. Diese starken Schwankungen deuten auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte deutlich beeinflussen können.

Die hohe Kaufpreis-CAGR von 13,41 % übertrifft die Miet-CAGR von 8,27 % deutlich. Das erklärt, warum die Rendite trotz steigender Mieten im unteren bayerischen Drittel liegt: Die Kaufpreise haben sich in den letzten acht Jahren schneller erhöht als die Mieten.

Regionale Einordnung: Im unteren Preissegment des Alztals

Im direkten Umland liegt Engelsberg preislich im unteren bis mittleren Segment. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 km Entfernung hat nur Halsbach (8,49 Euro) niedrigere Mieten als Engelsberg (9,90 Euro). Garching (10,00 Euro), Tacherting (10,57 Euro) und Feichten (11,66 Euro) liegen darüber. Beim Kaufpreis übertrifft Engelsberg (3.587 Euro) Garching (2.856 Euro), Oberneukirchen (3.010 Euro) und Kirchweidach (3.213 Euro), liegt aber unter Feichten (4.157 Euro) und Halsbach (4.039 Euro).

Bei der Bruttomietrendite ist Engelsberg mit 3,31 % nur bei Taufkirchen (1,29 %) und Halsbach (2,52 %) schlechter als alle anderen Nachbarorte. Das Muster zeigt: Engelsberg gehört zu den günstigeren Orten im Alztal, aber die niedrigeren Mieten werden durch entsprechend niedrige Kaufpreise nicht vollständig kompensiert.

Auf Kreisebene liegt Engelsberg mit seiner Angebotsmiete unter dem Traunsteiner Durchschnitt von 11,83 Euro, während der Kaufpreis knapp darunter liegt. Im bayerischen Vergleich schneidet Engelsberg bei der Miete leicht unter dem Landesdurchschnitt ab, beim Kaufpreis und vor allem bei der Rendite jedoch über- bzw. unterdurchschnittlich.

Standortfaktoren: Stabile Bevölkerung, Pendlergemeinde, energiereiche Lage

Die Einwohnerzahl von Engelsberg ist seit 2015 stabil bei rund 2.600, mit einem Wachstum von nur 1,1 % über diesen Zeitraum. Die Bevölkerungsdichte beträgt 76 Einwohner je Quadratkilometer. Zwischen 1970 und 2011 hatte die Gemeinde von 1.327 auf 2.582 Einwohner gewachsen, seither bleibt das Niveau konstant.

Engelsberg ist eine Pendlergemeinde: 2017 standen 1.065 Einwohnende in versicherungspflichtiger Beschäftigung, während es nur 760 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Gemeinde gab. Damit pendelten 305 Personen mehr aus, als einpendelten. 72 landwirtschaftliche Betriebe waren 2016 registriert.

Der Landkreis Traunstein, dem Engelsberg angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 84 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark positioniert ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 25) sowie bei Wettbewerb und Innovation (Rang 75). Schwächer sind die Werte bei Dynamik (Rang 231) und Arbeitsmarkt (Rang 167). Engelsberg selbst verfügt über keine Hochschule.

Die Gemeinde ist über Bayern hinaus als Energie-Pionier bekannt: Seit den 2010er-Jahren wird ein Großteil der Wärmeversorgung durch ein Holzheizwerk sichergestellt, das mit Hackschnitzeln aus dem Eigelwald beheizt wird. Das halbe Mühlrad im Gemeindewappen verweist auf das Gewerbegebiet Wiesmühl/Alz als wirtschaftlichen Standort.