Halsbach

Marktüberblick: Hohe Kaufpreise bei niedrigen Mieten

Halsbach im oberbayerischen Landkreis Altötting zeigt ein ungewöhnliches Preisbild: Die Angebotskaufpreise liegen mit 4.039 Euro je Quadratmeter deutlich über dem Kreisdurchschnitt (3.520 Euro), dem Landesdurchschnitt (3.246 Euro) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro). Bei den Nachbarorten im Umkreis liegt Halsbach mit diesem Wert knapp unter Feichten an der Alz (4.157 Euro), übertrifft aber alle anderen acht Vergleichsorte. Gleichzeitig ist die Angebotsmiete mit 8,49 Euro je Quadratmeter niedriger als der Kreisdurchschnitt (9,83 Euro), der Landesdurchschnitt (10,11 Euro) und sogar der Bundesdurchschnitt (8,92 Euro). Das Ergebnis ist die niedrigste Bruttomietrendite im gesamten Umkreis mit 2,52 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 39,65, der um 31 Prozent über dem Kreiswert (30,20) liegt. In der Perzentilrang-Liste Bayerns belegt Halsbach mit 2,43 Prozent den untersten Bereich aller untersuchten Orte im Bundesland.

Dieses Muster – hohe Kaufpreise bei relativ niedrigen Mieten – deutet auf einen Markt hin, in dem die Nachfrage nach Eigentum die Mietnachfrage überlagert. Käufer zahlen hier einen Aufpreis, der sich über die Miete nur langsam amortisieren würde. Der Kaufpreisfaktor von 39,65 bedeutet, dass der Kaufpreis knapp 40 Jahre der Jahreskaltmiete entspricht, während er im Bundesdurchschnitt bei rund 20 Jahren liegt.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen, Mieten schwanken

Die Kaufpreise in Halsbach sind im Zeitverlauf stark gestiegen: Von 4.279 Euro je Quadratmeter im Jahr 2024 auf 4.504 Euro im Jahr 2025 entspricht das einem Anstieg von 5,3 Prozent. Dieser Wert liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt und spiegelt die anhaltende Nachfrage nach Eigentumsimmobilien in der Region wider.

Die Mietenentwicklung ist dagegen volatil und zeigt kein klares Trendverhalten. Zwischen 2020 (7,50 Euro) und 2023 (7,55 Euro) lagen die Angebotsmieten auf einem niedrigen Niveau, stiegen 2025 auf 10,00 Euro und sanken 2026 wieder auf 9,38 Euro. Diese Schwankungen sind typisch für Angebotswerte aus Inseraten, die stark von der Zusammensetzung des aktuellen Angebots abhängen. Die langfristige jährliche Steigerungsrate (CAGR) der Miete liegt bei nur 0,67 Prozent, während die Kaufpreise mit 5,26 Prozent pro Jahr deutlich dynamischer steigen. Diese Diskrepanz zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung verstärkt den Druck auf die Bruttomietrendite.

Regionale Einordnung: Ausreißer nach oben bei den Kaufpreisen

Im direkten Vergleich mit den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 9,5 Kilometern fällt auf, dass Halsbach bei den Kaufpreisen mit 4.039 Euro je Quadratmeter den zweithöchsten Wert erreicht. Nur Feichten an der Alz (7,7 km) liegt mit 4.157 Euro darüber. Die anderen Nachbarorte liegen deutlich niedriger: Kirchweidach (5 km) bei 3.213 Euro, Unterneukirchen (6,1 km) bei 3.363 Euro, Tacherting (9,5 km) bei 3.558 Euro. Garching an der Alz (7,5 km) erreicht mit 2.856 Euro den niedrigsten Kaufpreis im Vergleich.

Bei der Angebotsmiete liegt Halsbach mit 8,49 Euro je Quadratmeter nahe dem unteren Ende der Nachbargruppe. Nur Tyrlaching (7,2 km) liegt mit 6,96 Euro noch darunter. Feichten an der Alz erreicht mit 11,66 Euro den höchsten Mietwert. Die Kombination aus hohem Kaufpreis und niedriger Miete führt dazu, dass Halsbach die niedrigste Bruttomietrendite im Umkreis aufweist (2,52 Prozent), gefolgt von Tyrlaching mit 2,57 Prozent. Alle anderen Nachbarorte liegen bei 3,35 Prozent und darüber.

Der Landkreis Altötting als Ganzer liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 3.520 Euro je Quadratmeter über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 3.246 Euro, was die regionale Preisdynamik bestätigt. Halsbach hebt sich jedoch als Ausreißer nach oben vom Kreisdurchschnitt ab.

Standortfaktoren: Wachsende Gemeinde mit Pendlercharakter

Halsbach ist eine ländliche Gemeinde mit 1.083 Einwohnern auf 22,07 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 49 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Gemeinde umfasst 68 Gemeindeteile und ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Kirchweidach. Zwischen 2015 und 2022 wuchs die Einwohnerzahl von 948 auf 1.097, was einem Anstieg von 15,7 Prozent entspricht. Seit 2022 ist die Bevölkerung leicht rückläufig (1.083 in 2023 und 2024).

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,14 Prozent deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt und spiegelt die gute wirtschaftliche Lage im Landkreis Altötting wider. Die niedrigste Quote wurde 2017 mit 0,2 Prozent gemessen, die höchste 2018 mit 1,34 Prozent.

Der Landkreis Altötting belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 70. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut schneidet der Kreis im Bereich Dynamik mit Rang 32 ab, während der Stärke-Index mit Rang 103 unter dem Median liegt. Dies deutet auf eine wachstumsorientierte, aber strukturell noch nicht vollständig gefestigte Region hin.

Halsbach selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Gemeinde hat einen ausgeprägten Pendlercharakter: Nach Daten von 1998 arbeiteten von 277 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort nur 55 in der Gemeinde. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die A 94, die den Raum Burghausen mit München verbindet und über die Anschlussstelle Altötting (Ausfahrt 22) erreichbar ist. Die Bahnstrecke München–Simbach führt durch den Landkreis und bietet weitere Verbindungen.