Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Altötting liegt im Südosten Oberbayerns an der Grenze zu Österreich und umfasst 24 Gemeinden auf 569 km² mit rund 114.459 Einwohnern. Der mittlere Kaufpreis liegt bei 3.520 €/m², die Miete bei 9,82 €/m². Damit rangiert der Kreis beim Kaufpreis mit Platz 31 von 82 bayerischen Kreisen im oberen Mittelfeld – deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 2.409 €/m², aber unter dem bayerischen Mittel von 3.246 €/m².
Die Kaufpreise im Kreis reichen von 2.856 €/m² in Garching a.d.Alz bis 4.406 €/m² in Tüßling, M., die Mietspanne liegt zwischen 6,96 €/m² in Tyrlaching und 11,66 €/m² in Feichten a.d.Alz. Die Bruttorendite variiert von 2,49 % bis 4,24 %. Der Kreis liegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 70 von rund 400 deutschen Kreisen (Gesamt), mit Rang 32 in der Dynamik und Rang 103 in der Stärke.
Die Bevölkerung wuchs von 108.485 (2015) auf 114.459 (2023), was einem Zuwachs von rund 6.000 Einwohnern in acht Jahren entspricht. Die Zeitreihen zeigen einen deutlichen Anstieg der Mietwerte von 7,29 €/m² (2018) auf 10,57 €/m² (2025) und der Kaufpreise von 2.484 €/m² (2018) auf 3.524 €/m² (2025).
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt des Landkreises Altötting ist durch eine deutliche innere Struktur geprägt, die sich an den beiden Wirtschaftszentren Burghausen und dem Chemiepark Gendorf orientiert.
Die teuersten Gemeinden liegen im Südwesten des Kreises, entlang der A94 und der Salzach. Tüßling, M. führt mit 4.406 €/m², gefolgt von Perach (4.228 €/m²), Feichten a.d.Alz (4.157 €/m²) und Halsbach (4.039 €/m²). Diese vier Gemeinden sind klein (zwischen 1.083 und 3.315 Einwohnern) und weisen niedrige Renditen von 2,52 % bis 2,93 % auf – ein Muster, das auf begehrte Wohnlagen mit begrenztem Angebot hindeutet. Burghausen als größte Stadt des Kreises (19.494 Einw.) liegt mit 3.990 €/m² ebenfalls im oberen Segment.
Im Gegensatz dazu finden sich die günstigsten Gemeinden im Norden und Osten des Kreises. Garching a.d.Alz (2.856 €/m²), Marktl, M. (2.902 €/m²) und Burgkirchen a.d.Alz (3.026 €/m²) bieten die niedrigsten Kaufpreise und die höchsten Renditen (bis 4,24 %). Diese Gemeinden liegen weiter von den Industriezentren entfernt oder sind weniger gut an die A94 angebunden.
Winhöring (3.879 €/m²) und Emmerting (3.711 €/m²) bilden eine eigene Gruppe im mittleren bis oberen Preissegment, obwohl sie nicht zu den teuersten Gemeinden zählen. Die Gemeinde Tyrlaching fällt mit 3.254 €/m² und einer Rendite von nur 2,57 % auf – der höchste Kaufpreisfaktor von 38,9 deutet auf ein sehr niedriges Mietniveau bei vergleichsweise hohen Kaufpreisen hin.
Ein klares Preisgefälle ist entlang der A94-Achse von München nach Burghausen zu erkennen: Die Gemeinden entlang dieser Autobahn sind durchweg teurer als solche im Norden des Kreises Richtung Mühldorf.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Der Landkreis Altötting ist geprägt durch das Bayerische Chemiedreieck, eines der wichtigsten chemieindustriellen Zentren Deutschlands. Dieses Dreieck wird gebildet von den Standorten Burghausen, Töging und Trostberg.
Burghausen ist der Sitz des größten Werkes der Wacker Chemie AG, eines weltweit operierenden Chemiekonzerns mit Hauptsitz in München. Die Wacker Chemie, 1914 gegründet und mehrheitlich in Familienbesitz, beschäftigt weltweit 16.467 Mitarbeiter (2025) und erzielt einen Umsatz von 5,5 Mrd. Euro. Das Werk Burghausen ist der älteste Standort des Unternehmens und ging 1916 in Betrieb. Es produziert Polysilicium für die Solar- und Halbleiterindustrie, Silikone sowie chemische Grundstoffe.
In unmittelbarer Nachbarschaft betreibt die OMV Deutschland GmbH die Raffinerie Burghausen, die mit einem Rohöleinsatz von 3,46 Mio. Tonnen pro Jahr die kleinste noch bestehende erdölverarbeitende Raffinerie Deutschlands ist. Sie stellt kein Motorenbenzin her, sondern petrochemische Grundstoffe wie Ethylen und Propylen, die über Pipelines an die Chemieindustrie im Raum Burghausen geliefert werden. Die Raffinerie beschäftigte 2016 rund 472 Mitarbeiter.
Der Chemiepark Gendorf in Burgkirchen an der Alz ist der größte Chemiepark Bayerns. Auf 197 Hektar sind über 30 Unternehmen aus den Bereichen Chemie, Kunststoffe und Energieversorgung ansässig. Etwa 4.000 Mitarbeiter sind am Standort beschäftigt, davon werden rund 400 vor Ort ausgebildet. Der Park geht zurück auf ein 1939 von der I.G. Farben gegründetes Werk, das 1955 von Hoechst übernommen und 1998 in einen Industrie- und Chemiepark umgewandelt wurde. Zu den bekanntesten Unternehmen zählen Clariant, Dyneon, Westlake Vinnolit, W. L. Gore & Associates und Archroma.
Diese industrielle Struktur prägt den gesamten Kreis: Burghausen und die Gemeinden im Südwesten (Mehring, Tüßling, Feichten a.d.Alz) profitieren direkt von der Chemieindustrie, während der Norden und Osten des Kreises landwirtschaftlich und wohnorientierter geprägt sind.
Verkehr und Erreichbarkeit
Der Landkreis Altötting ist über die Bundesautobahn 94 an das überregionale Straßennetz angebunden. Die A94 verbindet München mit Passau und durchquert den Landkreis von Töging am Inn bis Marktl. Der Abschnitt München–Burghausen ist größtenteils in Betrieb und vierstreifig ausgebaut. Zwischen Burghausen und Simbach am Inn verläuft die Strecke als zweistreifige Bundesstraße 12; Vorleistungen für den weiteren Ausbau zur Autobahn sind erbracht.
Im Schienenverkehr erschließen drei Regionalbahnlinien der Südostbayernbahn den Kreis: Die RB 42 verkehrt von Mühldorf über Altötting nach Burghausen, die RB 41 von Mühldorf über Marktl nach Simbach, und die RB 47 von Mühldorf über Garching a.d.Alz nach Traunstein. Ab Dezember 2026 sollen auf der Linie RB 42 barrierefreie Züge des Typs Siemens Miree zum Einsatz kommen.
Die Anbindung an den Fernverkehr erfolgt über den Bahnhof Mühldorf (Oberbayern), der an der ICE-Strecke München–Salzburg liegt. Von dort bestehen Verbindungen nach München (ca. 50 Minuten), Salzburg und weiter nach Wien. Der Bahnhof Altötting liegt an der Strecke Mühldorf–Burghausen und wird nur vom Regionalverkehr bedient.
Die A94-Funktion als Hauptverkehrsachse erklärt auch das Preisgefälle innerhalb des Kreises: Gemeinden entlang oder in der Nähe der Autobahn sind deutlich teurer als solche im Norden des Kreises.
Tourismus und Infrastruktur
Neben der Industrie spielt der Tourismus eine wichtige Rolle im Landkreis Altötting. Der Kreis gehört zur Tourismusregion Inn-Salzach, die vom Bayerischen Landesamt für Statistik als Tourismusregion ausgewiesen ist.
Der Wallfahrtsort Altötting mit der Gnadenkapelle ist das historische und kulturelle Zentrum des Kreises. Die Stadt Altötting (13.172 Einwohner) ist zugleich Kreisstadt und Verwaltungssitz. Der Papstgeburtsort Marktl (2.826 Einwohner) ist ein weiterer touristischer Anziehungspunkt.
Burghausen ist bekannt für die Burg zu Burghausen, die mit 1.051 Metern die längste Burganlage der Welt ist. Die Altstadt und die Burg sind in großen Teilen erhalten und prägen das Stadtbild. Burghausen gehört zudem zur Tourismusregion Inn-Salzach.
Für die medizinische Versorgung des Kreises sind die Kreiskliniken Altötting-Burghausen zuständig, die das Krankenhaus in Altötting und das Kreiskrankenhaus in Burghausen umfassen.
Der Landkreis grenzt an Österreich (Oberösterreich), was grenzüberschreitende Pendlerströme und wirtschaftliche Verflechtungen mit sich bringt. Die Salzach bildet die Grenze zu Österreich bei Burghausen.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Altötting profitiert von seiner Lage im Südosten Oberbayerns zwischen München und Passau sowie der Nähe zur österreichischen Grenze. Die industrielle Struktur durch das Bayerische Chemiedreieck mit Wacker Chemie, OMV-Raffinerie und Chemiepark Gendorf bietet stabile Arbeitsplätze und prägt die Wirtschaft des Kreises.
Die A94-Anbindung an München und die Regionalbahnlinien schaffen eine gute Erreichbarkeit. Die geplante Modernisierung der RB 42 mit barrierefreien Zügen ab 2026 wird die Attraktivität des Kreises für Pendler weiter erhöhen.
Die innere Struktur des Immobilienmarktes zeigt eine klare Zweiteilung: Das südwestliche Areal entlang der A94 und der Salzach mit Burghausen als Zentrum ist durch hohe Kaufpreise und niedrige Renditen geprägt, während der Norden und Osten des Kreises günstigere Preise und höhere Renditen bietet. Diese Spreizung von über 1.500 €/m² zwischen teuerster und günstigster Gemeinde ist für einen Kreis dieser Größe bemerkenswert.
Die Bevölkerungsentwicklung war von 2015 bis 2023 positiv, mit einem Zuwachs von rund 6.000 Einwohnern. Die Kaufpreise und Mieten sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, was auf die attraktive Lage und die wirtschaftliche Stärke des Kreises hindeutet.