Erlbach

Marktüberblick

Erlbach ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Altötting mit 1.174 Einwohnern auf 28,13 km². Die Gemeinde gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Reischach und ist seit 2017 deren Sitz. Mit 42 Einwohnern pro Quadratkilometer ist Erlbach dünn besiedelt und weist eine überwiegend ländlich-agrarische Struktur auf: 2020 bestanden 68 landwirtschaftliche Betriebe auf 1.715 Hektar Nutzfläche. Der Arbeitsmarkt ist durch eine extreme Pendlerquote geprägt – von 516 am Wohnort sozialversicherungspflichtig Beschäftigten standen nur 76 am Arbeitsort gegenüber. Die Gemeinde ist damit ein typischer Schlafort im Umland der Kreisstädte Altötting und Burghausen.

Der Immobilienmarkt spiegelt diese Lage wider: Erlbach weist mit 3.902 €/m² Angebotskaufpreis einen der höchsten Werte im direkten Nachbarvergleich auf und liegt damit deutlich über dem bayerischen Durchschnitt von 3.246 €/m². Die Angebotsmiete von 9,49 €/m² liegt jedoch unter dem bayerischen Durchschnitt von 10,11 €/m² und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 9,83 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 34,26 ist im direkten Vergleich hoch – nur Stammham weist mit rund 40,2 einen noch höheren Faktor auf. Die Bruttomietrendite von 2,92 % ist die niedrigste im direkten Vergleich – nur Stammham (2,49 %) liegt darunter. Erlbach befindet sich im Perzentilrang von 9,1 % im Bundesland, was bedeutet, dass nur etwa 9 % der bayerischen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine dynamische, aber volatil verlaufende Entwicklung. Die Angebotsmiete stieg von 6,67 €/m² (2019) auf einen Höchstwert von 12,00 €/m² (2025) – ein Anstieg um 80 % in sechs Jahren. Im Jahr 2026 fiel sie auf 9,59 €/m² zurück, was einem Rückgang von 20 % gegenüber dem Vorjahreswert entspricht. Der aktuelle Angebotswert von 9,49 €/m² liegt leicht unter diesem 2026-Wert.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung anders: Von 3.571 €/m² (2018) stieg er auf 4.500 €/m² (2023), fiel dann auf 4.218 €/m² (2024) und liegt aktuell bei 3.902 €/m². Der Gipfel von 2023 liegt damit 15,3 % über dem aktuellen Niveau. Die Kaufpreisentwicklung ist mit einem CAGR von 2,81 % deutlich weniger volatil als die Mietentwicklung (5,32 % CAGR).

Der Rückgang der Mieten und Kaufpreise seit ihren jeweiligen Spitzenwerten korreliert mit der Bevölkerungsentwicklung: Erlbach erreichte 2021 mit 1.214 Einwohnern seinen Höchststand und liegt 2024 mit 1.174 Einwohnern wieder unter dem Niveau von 2015 (1.171). Der leichte Bevölkerungsrückgang geht einher mit der Korrektur der überproportional gestiegenen Preise.

Regionale Einordnung

Erlbach hebt sich deutlich von der regionalen Nachbarschaft ab. Mit 3.902 €/m² Kaufpreis liegt der Ort nahe an der Spitze – nur Perach (4.228 €/m²) liegt darüber. Die Miete von 9,49 €/m² ist ebenfalls eine der höchsten; nur Perach (10,33 €/m²) und Marktl (10,26 €/m²) liegen darüber.

Der Kaufpreisfaktor von 34,26 ist im direkten Vergleich hoch. Nur Stammham weist mit rund 40,2 einen noch höheren Faktor auf. Erlbach liegt mit 2,92 % Rendite nur knapp über Stammham (2,49 %), was zeigt, dass die hohen Kaufpreise hier zumindest teilweise durch entsprechend hohe Mieteinnahmen gestützt werden.

Im Vergleich zum Landkreis Altötting (Durchschnittsmiete 9,83 €/m², Kaufpreis 3.520 €/m², Rendite 3,39 %) liegt Erlbach bei allen drei Kennzahlen außerhalb des Kreisdurchschnitts: niedrigere Mieten, höhere Kaufpreise, niedrigere Rendite. Gegenüber Bayern insgesamt (Durchschnittsmiete 10,11 €/m², Kaufpreis 3.246 €/m², Rendite 4,13 %) zeigt sich ein ähnliches Bild: Erlbach hat niedrigere Mieten und deutlich höhere Kaufpreise bei niedrigerer Rendite. Gegenüber Deutschland (Durchschnittsmiete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m², Rendite 5,10 %) ist die Abweichung noch ausgeprägter – der Kaufpreis liegt 62 % über dem Bundesdurchschnitt.

Standortfaktoren

Die Arbeitslosenquote von 0,39 % (2023) ist extrem niedrig und liegt weit unter allen vergleichbaren Werten. Mit nur 3 arbeitslosen Personen bei einer Bevölkerung von 1.174 Einwohnern weist Erlbach eine der niedrigsten Arbeitslosenzahlen in absoluten Zahlen auf. Diese extreme Beschäftigungslage korreliert mit der hohen Nachfrage nach Immobilien und den entsprechend hohen Preisen.

Der Landkreis Altötting erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 70 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Dynamik-Index (Rang 32 von 400), was auf positive Entwicklungsimpulse hindeutet. Im Bereich Wettbewerb und Innovation liegt er mit Rang 82, bei Wohlstand und sozialer Lage mit Rang 90. Der Demografie-Index (Rang 119) und der Arbeitsmarkt-Index (Rang 96) liegen im Mittelfeld. Diese Werte gelten für den Kreis Altötting, nicht für die Gemeinde Erlbach.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die lokale Bildungs- und Forschungsinfrastruktur begrenzt. Die Gemeinde ist Teil der Region Südostoberbayern und profitiert von der Nähe zu den größeren Zentren Altötting und Burghausen, was sich in der hohen Pendlerquote (516 Wohnortbeschäftigte gegenüber 76 Arbeitsortbeschäftigten) widerspiegelt.