Geratskirchen

Marktüberblick: Preise über dem Kreis-, aber unter dem Bundesdurchschnitt

Geratskirchen liegt im südlichen Teil des Landkreises Rottal-Inn, unmittelbar an der Grenze zu Oberbayern. Die Gemeinde bietet mit einer Angebotsmiete von 9,06 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.741 Euro pro Quadratmeter Werte, die knapp über dem Kreisdurchschnitt (8,71 bzw. 2.663 Euro) liegen, aber deutlich unter dem bayerischen Landesdurchschnitt (10,11 bzw. 3.246 Euro). Im Vergleich zum deutschen Durchschnitt (8,92 Euro Miete, 2.409 Euro Kaufpreis) bewegt sich Geratskirchen im oberen Mittelfeld.

Der Kaufpreisfaktor von 25,21 liegt leicht unter dem des Landkreises (25,42) und Bayerns (26,10), was auf ein moderates Preis-Relationsverhältnis hindeutet. Die Bruttomietrendite von 3,97 Prozent liegt jedoch unter allen Vergleichswerten – unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt sowie deutlich unter dem deutschen Mittel von 5,10 Prozent. Im bayerischen Perzentilrang belegt Geratskirchen damit Platz 56,7 von 100, was bedeutet, dass 57 Prozent der bayerischen Orte eine niedrigere Rendite aufweisen. Der Markt ist also durch relativ hohe Preise bei moderater Mietrendite geprägt.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten schneidet Geratskirchen bei der Miete (9,06 €/m²) im unteren bis mittleren Segment ab – deutlich unter Unterdietfurt (10,83 €/m²), aber über Mitterskirchen (7,52 €/m²). Bei den Kaufpreisen liegt Geratskirchen mit 2.741 €/m² im unteren Drittel der Nachbargemeinden, die bis zu 3.879 €/m² (Winhöring) erreichen. Die Rendite von 3,97 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn (Spannweite 3,00 % bis 4,55 %).

Preisentwicklung: Volatile Mietentwicklung mit starkem Anstieg

Die historische Mietentwicklung in Geratskirchen zeigt eine ungewöhnlich volatile Dynamik. Von 2022 auf 2023 stieg der Angebotsmietwert von 5,00 auf 9,08 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von 81,6 Prozent in einem Jahr. Im Jahr 2024 folgte eine Korrektur auf 7,48 Euro, ehe der Wert 2026 mit 12,57 Euro einen neuen Höchststand erreichte. Der aktuelle Angebotsmietwert von 9,06 Euro liegt knapp unter dem 2023er-Wert von 9,08 und deutlich unter dem 2026er-Wert von 12,57.

Die starke Schwankung der Mietwerte in der Zeitreihe – insbesondere der Anstieg von 7,48 Euro im Jahr 2024 auf 12,57 Euro im Jahr 2026 – ist deutlich stärker als die Entwicklung in anderen bayerischen Gemeinden und deutet auf einen dynamischen, aber auch unsicheren Markt hin. Für den Kaufpreis liegen nur Daten für 2026 vor (2.741 Euro pro Quadratmeter), sodass eine langfristige Entwicklung nicht abgebildet werden kann.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, hoher Auspendlerüberschuss

Die Bevölkerungsentwicklung in Geratskirchen ist seit 2015 nahezu stabil. Von 857 Einwohnern im Jahr 2015 entwickelte sich die Zahl bis 2024 auf 862 – ein Zuwachs von 0,58 Prozent über den gesamten Zeitraum. Im Vergleich dazu wuchs der Landkreis Rottal-Inn zwischen 1988 und 2018 um 15,3 Prozent. Geratskirchen selbst verzeichnete zwischen 1988 und 2018 einen Zuwachs von 46,8 Prozent (von 586 auf 860 Einwohner) – den höchsten prozentualen Anstieg aller Gemeinden im Landkreis in diesem Zeitraum, wie das Bayerische Landesamt für Statistik ausweist.

Die Arbeitslosenquote liegt mit 1,02 Prozent (2023, sechs Arbeitslose) auf einem extrem niedrigen Niveau. Dieser Wert geht einher mit einem hohen Auspendleranteil: Die Statistik des Jahres 2020 zeigt, dass von 410 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort nur 109 am Arbeitsort in Geratskirchen arbeiteten. Das bedeutet, dass rund 301 Personen täglich auspendeln – in die größeren Zentren wie Eggenfelden (13 km entfernt), Altötting (16 km) oder Mühldorf am Inn (18 km).

Die geringe Bevölkerungsdichte von 67 Einwohnern pro Quadratkilometer und die Größe von 12,89 Quadratkilometern unterstreichen den ländlichen Charakter der Gemeinde. Mit 46 Gemeindeteilen ist Geratskirchen flächenmäßig relativ weit gestreut.

Standortfaktoren: Mittelprägende Lage, schwacher Innovationsstandort

Die Standortfaktoren des Landkreises Rottal-Inn, auf den sich der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bezieht, zeigen ein gemischtes Bild. Mit dem Gesamtrang 228 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im unteren Mittelfeld. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 304) sowie Wettbewerb und Innovation (Rang 255). Dagegen schneidet er beim Wohlstand und der sozialen Lage mit Rang 126 deutlich besser ab.

Der Dynamik-Rang von 100 deutet darauf hin, dass der Kreis in puncto Entwicklungspotenzial über dem Median liegt – ein positiver Aspekt für eine Gemeinde wie Geratskirchen, die von der allgemeinen Dynamik des Umlands profitieren kann.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Die Gemeinde gehört seit 1978 zur Verwaltungsgemeinschaft Massing. Die geografische Lage an der Grenze zu Oberbayern und die Entfernung zu den größeren Städten Eggenfelden, Altötting und Mühldorf machen Geratskirchen zu einer typischen Wohngemeinde für Auspendler.