Bayerbach
Bayerbach (PLZ 94137) liegt im Kreis Rottal-Inn in Bayern. Der Ort zählt 1.706 Einwohner auf 19,4 km², das entspricht 88 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 8,42 € pro m², der Kaufpreis bei 2.236 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,52 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,1 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bayerbach über dem Renditeniveau von 74 % der Orte in Bayern.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 7,11 € auf 9,40 € pro m², im Mittel 3,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,5 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 5,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 1,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Rottal-Inn Rang 228 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 100, Stärkerang 254). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Kößlarn, Bad Birnbach und Bad Griesbach i.Rottal an.
Immobilienpreise in Bayerbach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Bayern.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Bayerbach (Landkreis Rottal-Inn)
Immobilienmarkt-Bericht für Bayerbach (Landkreis Rottal-Inn): Die Gemeinde mit 1.706 Einwohnern bietet unterdurchschnittliche Immobilienpreise bei überdurchschnittlicher Bruttomietrendite (4,52 %, 74. Perzentil in Bayern). Bevölkerungswachstum (+5,05 % seit 2015) bei extremer Pendlerquote (knapp 80 % der Erwerbstätigen arbeiten außerhalb). Volatile Preisentwicklung mit starkem Kaufpreisanstieg 2023, Einbruch 2024 und Erholung 2025. Standort geprägt durch ländliche Struktur, Bahnanschluss und Anbindung an B 388, jedoch schwache lokale Arbeitsmarktstruktur (Prognos-Rang 304/400 im Arbeitsmarkt).
Marktüberblick: Niedrige Preise, solide Rendite
Bayerbach ist eine kleine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Rottal-Inn mit 1.706 Einwohnern auf 19,43 km². Der Immobilienmarkt spiegelt die ländliche Struktur wider: Angebotsmiete und Angebotskaufpreis liegen deutlich unter den Durchschnittswerten Bayerns. Die Bruttomietrendite von 4,52 % gehört damit jedoch zu den besseren im bayerischen Vergleich und liegt im 74. Perzentil des Landes – ein Zeichen dafür, dass die niedrigeren Kaufpreise die niedrigeren Mieten überkompensieren.
Die Angebotsmiete beträgt 8,42 €/m², der Angebotskaufpreis 2.236 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 22,14 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 22,14-fachen der Jahreskaltmiete entspricht. Im Vergleich dazu liegt der bayerische Durchschnitt bei 26,10. Bayerbach ist damit preislich attraktiver als der Großteil Bayerns.
Preisentwicklung: Volatilität bei Miete und Kaufpreis
Die Angebotsmiete entwickelte sich zwischen 2018 und 2026 mit einem CAGR von 3,55 % deutlich dynamischer als der Kaufpreis (2,52 %). Der Mietmarkt zeigt dabei eine bemerkenswerte Volatilität: Nach einem Rückgang von 7,11 €/m² (2018) auf 5,62 €/m² (2019) folgte ein starker Anstieg auf 8,05 €/m² (2021), ein leichter Rücksetzer auf 7,25 €/m² (2022) und eine erneute Erholung auf 8,15 €/m² (2025). Der aktuelle Wert von 9,40 €/m² (2026) liegt deutlich über dem Vorjahresniveau.
Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung anders: Von 1.815 €/m² (2018) stieg er kontinuierlich auf 2.571 €/m² (2023), fiel dann 2024 stark auf 1.800 €/m² und erholte sich 2025 auf 2.488 €/m². Der starke Einbruch 2024 und die anschließende Erholung deuten auf eine volatile Marktsituation hin, die sich im Angebotswert niederschlägt. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Demografie und Arbeitsmarkt: Wachstum bei starker Pendlerquote
Die Bevölkerung Bayerbachs wuchs zwischen 2015 und 2024 von 1.624 auf 1.706 Einwohner (+5,05 %). Damit liegt die Gemeinde im Gegensatz zu vielen ländlichen Räumen in einem leichten Wachstumsmodus. Die Arbeitslosenquote von 1,62 % (2023) ist niedrig.
Die Beschäftigungsstruktur offenbart jedoch den Charakter als Wohngemeinde: Von den 710 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, die in Bayerbach wohnen, arbeiten nur 147 am Ort (81 im produzierenden Gewerbe, 63 im Handel und Verkehr). Das bedeutet, dass knapp 80 % der Erwerbstätigen pendeln. Die 34 landwirtschaftlichen Betriebe mit 1.340 ha Nutzfläche prägen die Fläche, bieten aber nur begrenzt lokale Arbeitsplätze. Dieser Pendlercharakter geht einher mit der moderaten Mietforderung – die Bewohner beziehen ihre Einkommen außerhalb der Gemeinde, was die lokale Kaufkraft begrenzt.
Regionale Einordnung: Unter dem Durchschnitt – mit Ausnahme der Rendite
Die Angebotsmiete von 8,42 €/m² ist 3,3 % unter dem Kreisdurchschnitt (8,71 €/m²), 16,7 % unter dem bayerischen Durchschnitt (10,11 €/m²) und 5,7 % unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²). Beim Kaufpreis ist die Differenz noch ausgeprägter: 2.236 €/m² liegen 16,0 % unter dem Kreisdurchschnitt (2.663 €/m²), 31,1 % unter Bayern (3.246 €/m²) und 7,2 % unter Deutschland (2.409 €/m²).
Im Nachbarortvergleich zeigt sich ein differenziertes Bild: Bad Griesbach (5,9 km) hat mit 9,87 €/m² eine deutlich höhere Miete und mit 5,35 % eine höhere Rendite – vermutlich aufgrund der städtischeren Struktur. Bad Birnbach (5,5 km) liegt mit 9,42 €/m² ebenfalls über Bayerbach, weist aber mit 3,59 % eine niedrigere Rendite auf, was auf einen stärkeren Kaufpreisaufschlag hindeutet. Tettenweis (10,1 km) ist mit 6,59 €/m² Miete und 1.914 €/m² Kaufpreis der günstigste Nachbarort.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Rottal-Inn auf Rang 228 von rund 400 Kreisen ein. Besonders schwach ist der Wert im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 304/400) und Wettbewerb & Innovation (Rang 255/400). Der Dynamik-Index mit Rang 100/400 ist der beste Teilindikator. Diese Struktur spiegelt sich im Immobilienmarkt wider: moderate Preise, aber keine spekulativen Aufschläge.
Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit Verkehrsanbindung
Bayerbach liegt im Tal der Rott unweit der B 388 und verfügt über eine eigene Bahnstation an der Strecke Passau–Neumarkt-Sankt Veit. Die Anschlussstelle Pocking der A 3 ist etwa 20 km entfernt. Die Gemeinde ist etwa 18 km von der Kreisstadt Pfarrkirchen und 20 km von der A 3 entfernt, was den Ort für Pendler attraktiv macht.
Die Gemeinde ist Mitglied der Verwaltungsgemeinschaft Bad Birnbach, was die administrative Struktur vorgibt. Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Die 19 Gemeindeteile verteilen sich auf Dorf-, Weiler- und Einödsiedlungen, was die niedrige Bevölkerungsdichte von 88 Einwohnern je km² erklärt – deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 94/km².
Für Bayerbach liegen keine Bodenrichtwerte vor, was für eine Gemeinde dieser Größe typisch ist.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bayerbach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bayerbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 7,11 €/m² |
| 2019 | 5,62 €/m² |
| 2021 | 8,05 €/m² |
| 2022 | 7,25 €/m² |
| 2023 | 7,80 €/m² |
| 2024 | 8,12 €/m² |
| 2025 | 8,15 €/m² |
| 2026 | 9,40 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bayerbach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 1.815 €/m² |
| 2019 | 2.018 €/m² |
| 2020 | 2.107 €/m² |
| 2021 | 2.087 €/m² |
| 2022 | 2.152 €/m² |
| 2023 | 2.571 €/m² |
| 2024 | 1.800 €/m² |
| 2025 | 2.488 €/m² |
| 2026 | 2.215 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bayerbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,70 % |
| 2019 | 3,34 % |
| 2021 | 4,63 % |
| 2022 | 4,04 % |
| 2023 | 3,64 % |
| 2024 | 5,41 % |
| 2025 | 3,93 % |
| 2026 | 5,09 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bayerbach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.624 Einwohner |
| 2016 | 1.653 Einwohner |
| 2017 | 1.678 Einwohner |
| 2018 | 1.695 Einwohner |
| 2019 | 1.689 Einwohner |
| 2020 | 1.698 Einwohner |
| 2021 | 1.689 Einwohner |
| 2022 | 1.688 Einwohner |
| 2023 | 1.706 Einwohner |
| 2024 | 1.706 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bayerbach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,74 % |
| 2016 | 3,83 % |
| 2017 | 1,27 % |
| 2018 | 2,13 % |
| 2019 | 1,61 % |
| 2020 | 2,55 % |
| 2021 | 2,62 % |
| 2022 | 1,80 % |
| 2023 | 1,62 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 228 Rang |
| Dynamik | 100 Rang |
| Stärke | 254 Rang |
| Demografie | 149 Rang |
| Arbeitsmarkt | 304 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 255 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 126 Rang |
Renditeverteilung in Bayern
Anzahl Orte je Renditeband — Bayerbach liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Bayern
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 7,00 Orte |
| 2–3 | 215 Orte |
| 3–4 | 963 Orte |
| 4–5 | 524 Orte |
| 5–6 | 199 Orte |
| 6–7 | 73,00 Orte |
| 7–8 | 32,00 Orte |
| 8–9 | 15,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 5,00 Orte |
| 11–12 | 6,00 Orte |
| 12+ | 5,00 Orte |
Wie schneidet Bayerbach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bayerbach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bayerbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bayerbach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bad Griesbach i.Rottal | 9,87 €/m² |
| Bad Birnbach | 9,42 €/m² |
| Haarbach | 9,36 €/m² |
| Kirchham | 9,22 €/m² |
| Triftern | 8,52 €/m² |
| Bayerbach | 8,42 €/m² |
| Rotthalmünster | 8,29 €/m² |
| Kößlarn | 7,85 €/m² |
| Malching | 7,53 €/m² |
| Tettenweis | 6,59 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bayerbach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bayerbach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Kirchham | 5,36 % |
| Bad Griesbach i.Rottal | 5,35 % |
| Bayerbach | 4,52 % |
| Haarbach | 4,36 % |
| Tettenweis | 4,13 % |
| Kößlarn | 3,99 % |
| Malching | 3,75 % |
| Triftern | 3,60 % |
| Bad Birnbach | 3,59 % |
| Rotthalmünster | 3,55 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Kößlarn, M | 4,5 km | 94149 | 7,85 € | 2.363 € | 3,99 % |
| Bad Birnbach, M | 5,5 km | 84364 | 9,42 € | 3.149 € | 3,59 % |
| Bad Griesbach i.Rottal, St | 5,9 km | 94086 | 9,87 € | 2.215 € | 5,35 % |
| Rotthalmünster, M | 7,1 km | 94094 | 8,29 € | 2.805 € | 3,55 % |
| Tettenweis | 10,1 km | 94167 | 6,59 € | 1.914 € | 4,13 % |
| Haarbach | 10,3 km | 94542 | 9,36 € | 2.578 € | 4,36 % |
| Triftern, M | 10,4 km | 84371 | 8,52 € | 2.845 € | 3,60 % |
| Malching | 11,3 km | 94094 | 7,53 € | 2.411 € | 3,75 % |
| Kirchham | 11,6 km | 94148 | 9,22 € | 2.065 € | 5,36 % |
Wo liegt Bayerbach?
Lage
Bayerbach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bayerbach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 8,42 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.236 € |
| Bruttomietrendite | 4,52 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,1 |
| Einwohner | 1.706 |
| Einwohner je km² | 88 |
| Fläche (km²) | 19,4 |
| Arbeitslosenquote | 1,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #228 |
| Prognos Dynamikrang | #100 |
| Prognos Stärkerang | #254 |
| Koordinaten | 48,4101, 13,1440 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bayerbach
Was kostet eine Wohnung in Bayerbach?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.236 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu beträgt der Durchschnitt im Kreis Rottal-Inn 2.663 Euro pro Quadratmeter und in Bayern 3.246 Euro pro Quadratmeter. Bayerbach liegt damit deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt und auch unter dem Kreisdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,14, was bedeutet, dass der Kaufpreis dem 22,14-fachen der Jahreskaltmiete entspricht.
Wie hoch sind die Mieten in Bayerbach?
Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 8,42 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Im Kreis Rottal-Inn beträgt der Durchschnitt 8,71 Euro pro Quadratmeter, in Bayern 10,11 Euro pro Quadratmeter. Bayerbach liegt also unter dem bayerischen und leicht unter dem kreisweiten Durchschnitt. Die Mietwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bayerbach entwickelt?
Die Zeitreihe zeigt schwankende Verläufe. Der Angebotskaufpreis lag 2018 bei 1.815 Euro pro Quadratmeter, stieg bis 2023 auf 2.571 Euro pro Quadratmeter, fiel 2024 auf 1.800 Euro pro Quadratmeter und lag 2026 bei 2.215 Euro pro Quadratmeter. Die Angebotsmiete entwickelte sich von 7,11 Euro pro Quadratmeter (2018) über 5,62 Euro (2019) auf 9,40 Euro pro Quadratmeter (2026). Beide Reihen sind nicht geschätzt.
Welche Bruttomietrendite kann man in Bayerbach erwarten?
Die aktuelle Bruttomietrendite beträgt 4,52 Prozent. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt im Kreis Rottal-Inn bei 4,03 Prozent und in Bayern bei 4,13 Prozent. Bayerbach liegt damit über dem bayerischen und dem kreisweiten Durchschnitt. Der Perzentilrang von 74,27 im Bundesland bedeutet, dass rund 74 Prozent der Orte in Bayern eine niedrigere Bruttomietrendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Bayerbach?
Bayerbach hat aktuell 1.706 Einwohner (Stand 2024) bei einer Bevölkerungsdichte von 88 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 ist die Bevölkerung um rund 5 Prozent gestiegen (von 1.624 auf 1.706). Der Ort liegt ländlich mit einer Fläche von rund 19 Quadratkilometern.
Woher stammen die Daten zu Bayerbach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bayerbach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bayerbach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Rottal-Inn
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Johanniskirchen | 84381 | 8,85 € | 1.912 € | 5,55 % |
| Egglham | 84385 | 8,43 € | 1.903 € | 5,31 % |
| Dietersburg | 84378 | 8,53 € | 2.009 € | 5,09 % |
| Rimbach | 84326 | 6,25 € | 1.555 € | 4,82 % |
| Wurmannsquick, M | 84329 | 8,07 € | 2.015 € | 4,81 % |
| Hebertsfelden | 84332 | 8,70 € | 2.285 € | 4,57 % |
| Mitterskirchen | 84335 | 7,52 € | 1.983 € | 4,55 % |
| Zeilarn | 84367 | 8,27 € | 2.258 € | 4,40 % |