Hebertsfelden

Marktüberblick

Hebertsfelden liegt im südlichen Niederbayern im Landkreis Rottal-Inn, etwa zwischen Eggenfelden und Pfarrkirchen. Die Gemeinde umfasst 151 Gemeindeteile auf 49,9 km² und hat 3.765 Einwohner (2024). Am Ort besteht ein Haltepunkt an der Bahnstrecke Passau–Neumarkt-Sankt Veit. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Rottal-Inn mit Rang 228 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein; der Wert gilt für den Kreis, nicht die Gemeinde. Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen.

Der Immobilienmarkt zeigt ein ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 8,70 €/m² knapp unter dem Bayerndurchschnitt von 10,11 €/m², während der Angebotskaufpreis von 2.285 €/m² deutlich unter dem bayrischen Mittel von 3.246 €/m² liegt. Die Kombination aus moderater Miete und niedrigem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 4,57 %, die über dem Kreiswert (4,03 %) und dem Bayerndurchschnitt (4,13 %) liegt. Hebertsfelden erreicht im Yield-Perzentil Rang 75,4 von 2.056 bayrischen Orten – ein Platz im oberen Quartil für die Rendite.

Preisentwicklung: Divergierende Trends

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine starke Divergenz zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung. Die Angebotsmiete ist von 5,55 €/m² (2018) auf 10,29 €/m² (2026) gestiegen – ein Anstieg von über 85 %. Der Kaufpreis hingegen ist von 3.007,50 €/m² (2019) auf 1.340,91 €/m² (2026) gesunken, ein Rückgang von rund 55 %. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 21,9 und damit unter dem Kreiswert von 25,4 und dem Bayerndurchschnitt von 26,1.

Der Kaufpreis verzeichnete 2023 mit 1.987,95 €/m² einen deutlichen Einbruch gegenüber den Vorjahren (2021: 3.236,40 €/m²). Die Miete stieg dagegen weiter an, mit einem Höhepunkt von 9,75 €/m² (2025) und 10,29 €/m² (2026). Diese gegenläufige Entwicklung hat die Bruttomietrendite strukturell erhöht. Der Kaufpreisfaktor von 21,9 ist niedriger als in den Vergleichswerten, was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete günstiger ist als in den meisten anderen bayrischen Orten.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von 8,70 €/m² knapp unter dem Kreiswert von 8,71 €/m² und deutlich unter Eggenfelden (10,25 €/m²) und Pfarrkirchen (10,06 €/m²). Der Kaufpreis von 2.285 €/m² gehört zu den niedrigeren Werten im Nachbarvergleich – nur Wurmannsquick (2.015 €/m²) und Mitterskirchen (1.983 €/m²) liegen darunter. Die Bruttomietrendite von 4,57 % ist die zweithöchste im Nachbarvergleich; nur Wurmannsquick übertrifft sie mit 4,81 %. Postmünster und Eggenfelden liegen mit 3,43 % bzw. 3,92 % deutlich darunter.

Das Muster zeigt: Hebertsfelden ist ein Ort mit relativ niedrigen Kaufpreisen bei moderaten Mieten, was die Rendite im Vergleich stützt. Die Nachbargemeinden mit höheren Mieten (Eggenfelden, Pfarrkirchen) weisen gleichzeitig niedrigere Renditen auf, was auf überproportional gestiegene Kaufpreise in diesen Städten hindeutet.

Standortfaktoren und Demografie

Die Einwohnerzahl ist von 3.623 (2015) auf 3.765 (2024) gestiegen, was einer Zunahme von 3,9 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 75 Einwohnern je km², was für eine ländliche Gemeinde typisch ist. Die Arbeitslosenquote ist von 4,4 % (2015) auf 5,8 % (2023) gestiegen.

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Landkreis Rottal-Inn im Gesamtindex auf Rang 228 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Der Teilindex Dynamik liegt mit Rang 100 im oberen Drittel, während der Index Stärke mit Rang 254 und die Teilindizes Arbeitsmarkt (304), Wettbewerb und Innovation (255) im unteren Bereich liegen. Der Index Wohlstand und soziale Lage (Rang 126) ist vergleichsweise stärker. Am Ort bestehen keine Hochschulen. 1998 waren von 1.242 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort 384 im produzierenden Gewerbe tätig, 57 im Handel und Verkehr und 144 in sonstigen Wirtschaftsbereichen. Zudem bestanden 164 landwirtschaftliche Betriebe.

Die steigende Arbeitslosenquote und die Positionierung des Kreises im unteren Drittel des Prognos-Index in den Teilindizes Arbeitsmarkt und Wettbewerb gehen einher mit der niedrigen Kaufpreisentwicklung. Die Bevölkerungszunahme steht in keinem direkten Zusammenhang mit den Immobilienpreisen, da beide Entwicklungen parallel verlaufen.