Marktüberblick und Einordnung
Der Landkreis Rottal-Inn liegt im Südosten Niederbayerns und umfasst 31 Gemeinden auf einer Fläche von 1.281,2 km². Mit 124.911 Einwohnern (2023) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 97 Einwohnern je km² – deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt. Der Kreis gehört damit zu den dünn besiedelten ländlichen Räumen Bayerns.
Der mittlere Kaufpreis liegt bei 2.662,61 EUR/m², die durchschnittliche Miete bei 8,71 EUR/m². Damit rangiert der Kreis auf Platz 56 von 82 bayerischen Kreisen beim Kaufpreisniveau – er gehört zu den günstigeren Landkreisen Bayerns, liegt aber knapp über dem deutschen Durchschnitt von 2.408,80 EUR/m². Die Bruttorendite beträgt durchschnittlich 4,03 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 25,4.
In den Zeitreihen zeigt sich ein kontinuierlicher Anstieg: Die Miete stieg von 7,05 EUR/m² (2018) auf 8,87 EUR/m² (2025), der Kaufpreis von 2.360 EUR/m² auf 3.094 EUR/m². Die Bevölkerung wuchs in diesem Zeitraum von 119.218 auf 124.911 – ein deutliches Wachstum für einen ländlichen Kreis.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ordnet den Kreis auf Rang 228 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders auffällig: Der Rang in der Dynamik (100) liegt deutlich besser als der in der wirtschaftlichen Stärke (254). Der Arbeitsmarktrang (304) ist schwach, während der Wohlstands- und Demografierang mit 126 bzw. 149 im Mittelfeld liegen.
Innere Struktur und Preisgefälle
Der Immobilienmarkt des Kreises zeigt eine erhebliche innere Spreizung. Die Kaufpreise reichen von 1.555 EUR/m² in Rimbach bis 3.765 EUR/m² in Ering – ein Faktor von 2,4 zwischen günstigster und teuerster Gemeinde. Die Mietpreisspanne liegt zwischen 6,25 EUR/m² und 10,83 EUR/m², die Renditespanne zwischen 2,86 % und 5,55 %.
Die teuersten Gemeinden nach Kaufpreis sind Ering (3.765 EUR/m²), Pfarrkirchen (3.388 EUR/m²), Postmünster (3.282 EUR/m²), Bad Birnbach (3.149 EUR/m²) und Eggenfelden (3.138 EUR/m²). Die günstigsten sind Rimbach (1.555 EUR/m²), Egglham (1.903 EUR/m²), Johanniskirchen (1.912 EUR/m²), Mitterskirchen (1.983 EUR/m²) und Dietersburg (2.009 EUR/m²).
Ein deutliches Muster ist erkennbar: Die drei größten Städte – Eggenfelden (14.439 Ew.), Pfarrkirchen (13.694 Ew.) und Simbach a.Inn (10.521 Ew.) – bilden das städtische Zentrum des Kreises und liegen allesamt im oberen Preissegment. Die teuerste Gemeinde, Ering (1.850 Ew.), liegt direkt an der A 94, was auf die Bedeutung der Autobahnanbindung für die Preise hindeutet. Bad Birnbach als Kurort und Postmünster mit dem hohen Pfarrkirchner Sender bilden weitere Preispoler.
Im Norden und Osten des Kreises, abseits der Hauptachsen, liegen die günstigsten Gemeinden. Die kleinen Gemeinden im äußersten Norden und Osten des Kreises weisen Kaufpreise von unter 2.000 EUR/m² auf und bieten Renditen von über 4,5 %. Die Median-kaufpreise der Gemeinden liegen mit 2.741 EUR/m² leicht über dem Kreisdurchschnitt, was die Schiefe der Verteilung nach unten bestätigt.
Die Struktur des Kreises ist damit nicht homogen: Es gibt ein klares Gefälle von den städtischen Zentren Eggenfelden und Pfarrkirchen sowie den Thermalorten hin zu den ländlichen Gemeinden im Norden und Osten.
Wirtschaft und Arbeitsmarkt
Die wirtschaftliche Struktur des Landkreises ist durch klein- und mittelständische Betriebe geprägt. Pfarrkirchen beherbergt zahlreiche KMU, darunter ein großes regionales Möbelhaus, Produktionsstandorte von Lebensmittelvermarktern, ein Unternehmen zur Formteilveredelung und einen Holzverarbeiter. Eggenfelden als wirtschaftliches Zentrum des Kreises verfügt über eine breite Gewerbestruktur.
Der Prognos-Rang im Bereich Arbeitsmarkt (304 von rund 400) und Wettbewerb/Innovation (255) weist darauf hin, dass der Kreis wirtschaftlich strukturschwach ist. Die Arbeitsmarktlage ist schwächer als in den meisten anderen deutschen Kreisen. Dies entspricht dem Muster ländlicher Räume in Ostbayern, die traditionell von der Landwirtschaft und kleinem Gewerbe geprägt sind.
Trotz der strukturellen Schwäche zeigt der Kreis ein positives Bevölkerungswachstum von über 5.000 Einwohnern zwischen 2015 und 2023. Dies deutet auf eine gewisse Attraktivität als Wohnstandort hin, möglicherweise verbunden mit Pendlerströmen in die größeren Nachbarregionen wie Landshut, Passau oder München.
Die Gräfliche Brauerei Arco-Valley in Bad Birnbach ist ein historisch gewachsenes Unternehmen, das seit dem 17. Jahrhundert besteht und zur lokalen Wirtschaftsstruktur beiträgt.
Verkehr und Erreichbarkeit
Die Verkehrsanbindung des Kreises ist gemischt. Die B 20 durchquert Eggenfelden und verbindet es mit Landshut und darüber hinaus mit dem Autobahnnetz. Die B 388 verbindet Pfarrkirchen mit Passau und München. Simbach am Inn liegt an der B 12, die bis Burghausen bereits als zweistreifige Bundesstraße ausgebaut ist.
Ein zentrales Infrastrukturprojekt ist der Ausbau der B 12 zur A 94, die München mit Passau verbinden soll. Der Abschnitt zwischen Burghausen und Simbach am Inn (14 km) ist derzeit noch als zweistreifige B 12 in Betrieb, Vorleistungen für den Ausbau zur Autobahn sind jedoch erbracht. Der Abschnitt Malching–Kirchham im Süden des Kreises ist im Bau und soll bis 2027 fertiggestellt werden. Dieser Ausbau wird die Erreichbarkeit Simbachs und der südlichen Gemeinden deutlich verbessern und die Anbindung an den Raum München und Passau stärken.
Im Schienenverkehr verbindet die Rottalbahn (Passau–Neumarkt-Sankt Veit) Eggenfelden und Pfarrkirchen mit dem überregionalen Netz. Die Strecke wird von der Südostbayernbahn betrieben. Simbach am Inn war historisch ein bedeutender Grenzbahnhof an der Strecke München–Simbach–Braunau–Linz–Wien; der Orient-Express hielt hier.
Die geografische Lage des Kreises zwischen den Großräumen München (110 km nach Eggenfelden), Passau (70 km) und Salzburg (84 km nach Eggenfelden, 60 km nach Simbach) bietet Potenziale für Pendlerverflechtungen, ist aber durch die derzeitige Verkehrsanbindung noch nicht voll ausgeschöpft.
Bildung und Innovation
Ein herausragender Standortfaktor des Landkreises ist der European Campus Rottal-Inn (ECRI) in Pfarrkirchen. Die Forschungsaußenstelle der Technischen Hochschule Deggendorf wurde im Oktober 2015 eröffnet und ist der erste rein englischsprachige Hochschulstandort in Bayern. Mit über 1.500 immatrikulierten Studierenden im Wintersemester 2025/26, von denen knapp zwei Drittel aus dem Ausland stammen und aus rund 80 Nationen kommen, hat der Campus eine erhebliche internationale Strahlkraft.
Die Schwerpunkte des ECRI liegen in internationalem Tourismusmanagement, Gesundheits- und Medizintourismus, Wirtschaftsingenieurwesen, Bildung für nachhaltige Entwicklung, digitaler Gesundheit und gesunden und nachhaltigen Gebäuden. Diese Themen sind eng mit der Thermal- und Tourismusregion verknüpft und schaffen Synergien mit der lokalen Wirtschaft.
In Eggenfelden wurde 2016 das digitale Innovationszentrum RegioLab als Premium-Projekt des Nationalen Städtebaus ausgezeichnet. Es dient der digitalen Transformation und Innovation im ländlichen Raum.
Diese Bildungs- und Innovationsinfrastruktur ist für einen ländlichen Kreis von besonderer Bedeutung und hebt den Standort Rottal-Inn von vergleichbaren Landkreisen ohne Hochschulanschluss ab.
Tourismus und Thermalregion
Der Tourismus ist ein bedeutender Wirtschaftsfaktor im Landkreis, insbesondere durch das Niederbayerische Bäderdreieck. Bad Birnbach, Bad Füssing und Bad Griesbach bilden eine der bekanntesten Thermalregionen Bayerns. In Bad Birnbach betreibt die Rottal Terme einen staatlich anerkannten Heilquellen-Kurbetrieb. Die Thermalquellen gehören mit bis zu 70 °C Auslauftemperatur zu den wärmsten Thermal-Mineralquellen Mitteleuropas. Die Übernachtungskapazität liegt bei etwa 4.280 Gästebetten in 146 Unterkünften.
Auch Simbach am Inn nutzt Thermalwasser: Seit 1999 wird in einem europaweit einzigartigen Projekt über die Staatsgrenze hinweg mit Braunau am Inn heißes Thermalwasser erschlossen und für die Beheizung von Gebäuden in beiden Städten genutzt.
Der Tourismus prägt das Preisniveau in Bad Birnbach (3.149 EUR/m² Kaufpreis) und trägt zur wirtschaftlichen Diversifizierung bei. Die internationale Ausrichtung des ECRI mit seinen Schwerpunkten im Tourismusmanagement und Medizintourismus verstärkt diese Position.
Darüber hinaus wurde in Bad Birnbach seit 2017 der erste autonome (fahrerlose) Bus im Linienverkehr in Deutschland getestet (EZ10 von Easymile). Das Projekt wurde Ende 2024 vorläufig eingestellt, zeigt aber das Innovationspotenzial der Region.
Entwicklung und Ausblick
Der Landkreis Rottal-Inn befindet sich in einer strukturellen Übergangsphase. Die Kombination aus günstigen Immobilienpreisen, Bevölkerungswachstum und dem European Campus Rottal-Inn schafft eine ungewöhnliche Mischung aus ländlicher Ruhe und internationaler Vernetzung.
Der Ausbau der A 94 bis Passau ist das zentrale Infrastrukturprojekt, das die Erreichbarkeit des südlichen Kreisgebiets verbessern und die Anbindung an die Großräume München und Passau stärken wird. Die Fertigstellung des Abschnitts Malching–Kirchham bis 2027 ist ein erster Schritt.
Die hohen Kaufpreise in Ering (3.765 EUR/m²) und den Thermalorten zeigen, dass Lagefaktoren wie Autobahnnähe und Tourismus das Preisniveau deutlich nach oben treiben. Im Norden und Osten des Kreises bleiben die Preise mit unter 2.000 EUR/m² attraktiv für investor:innen mit längerem Horizont.
Die schwachen Prognos-Ränge in Arbeitsmarkt (304) und Innovation (255) deuten darauf hin, dass die wirtschaftliche Struktur weiterhin Herausforderungen birgt. Der ECRI und das RegioLab in Eggenfelden sind Ansätze, diese Lücke zu schließen, benötigen aber Zeit, um strukturell wirksam zu werden.
Die Zeitreihen zeigen einen durchgehenden Anstieg von Miete und Kaufpreis über den gesamten Beobachtungszeitraum. Die Bevölkerungszunahme von über 5.000 Einwohnern in acht Jahren ist für einen ländlichen Kreis signifikant und unterstreicht die wachsende Attraktivität des Standorts.