Roßbach

Marktüberblick: Angebotspreise über dem regionalen Durchschnitt

Roßbach liegt mit einer Angebotsmiete von 9,67 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.919 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt des Landkreises Rottal-Inn (8,71 €/m² Miete, 2.663 €/m² Kaufpreis). Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete leicht über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 €/m², der Kaufpreis deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m².

Der Kaufpreisfaktor von 25,17 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 25,42 und dem bayerischen Durchschnitt von 26,10. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete im Kreis Rottal-Inn im unteren Mittelfeld steht. Die Bruttomietrendite von 3,97 % liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 4,03 % und dem bayerischen Durchschnitt von 4,13 %. Im Bundesland liegt Roßbach damit im Perzentilrang von 56,8 – die Mietrendite ist höher als bei etwa 57 % der vergleichbaren Orte in Bayern.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Johanniskirchen (7,2 km) weist mit 5,55 % eine deutlich höhere Rendite aus, während Eichendorf (7,3 km) mit 3,49 % unter Roßbach liegt. Wallerfing (10,4 km) erreicht mit 5,22 % eine ebenfalls bessere Rendite bei niedrigeren Kaufpreisen (2.188 €/m²). Arnstorf (10 km) liegt mit 4,01 % nahe am Kreisdurchschnitt.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen in den Zeitreihen

Die Zeitreihen der Miet- und Kaufpreise zeigen für Roßbach ungewöhnlich starke Schwankungen. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 5,93 €/m² (2022) und 15,82 €/m² (2021). Der Kaufpreis stieg von 2.441 €/m² (2021) auf 5.085 €/m² (2022) und fiel bis 2026 auf 2.306 €/m².

Diese Volatilität erschwert die Ableitung einer klaren Marktrichtung. Der CAGR-Wert für die Miete von 4,12 % über den gesamten Zeitraum ist durch die Ausreißer 2021 (15,82 €/m²) und 2025 (14,27 €/m²) verzerrt. Der CAGR für den Kaufpreis von -1,13 % spiegelt den Rückgang von 2022 auf 2026 wider. Die aktuellen Werte von 9,67 €/m² Miete und 2.919 €/m² Kaufpreis liegen zwischen den Extremen der Zeitreihe und deuten auf eine gewisse Stabilisierung hin.

Die Zeitreihen sind als nicht geschätzt gekennzeichnet, basieren also auf tatsächlichen Marktdaten. Die starken Schwankungen deuten auf kleine Stichproben oder volatile Marktdaten hin und sollten bei der Interpretation berücksichtigt werden.

Demografie: Leichter Bevölkerungsrückgang bei moderater Arbeitslosigkeit

Roßbach hat 2.944 Einwohner (2024) auf einer Fläche von 48,15 km², was einer Bevölkerungsdichte von 61 Einwohnern pro km² entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 2.973 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.944 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von 0,98 %. Besonders deutlich war der Rückgang von 2017 (2.985) auf 2021 (2.917), wonach sich die Einwohnerzahl stabilisiert hat.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,2 % (52 auf 1.000 Einwohner). Im Vergleich zu anderen Jahren (2015: 4,6 %, 2017: 4,1 %) ist dies ein moderater Anstieg. Die stabile Einwohnerzahl in den letzten Jahren (2023 und 2024 jeweils 2.944) deutet auf eine gewisse Demografie-Stabilität hin, obwohl der langfristige Trend leicht negativ ist.

Standortfaktoren: Kreis Rottal-Inn im unteren Mittelfeld

Der Landkreis Rottal-Inn, dem Roßbach angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Rang 228 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Mit Rang 100 in Dynamik schneidet der Kreis im oberen Drittel ab, während er im Arbeitsmarkt (Rang 304) und im Bereich Wettbewerb/Innovation (Rang 255) im unteren Bereich liegt. Im Bereich Wohlstand/Soziale Lage (Rang 126) und Demografie (Rang 149) befindet sich der Kreis im oberen Mittelfeld.

Am Ort Roßbach selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus moderater Dynamik und schwächeren Werten in Arbeitsmarkt und Innovation entspricht dem Muster eines ländlich geprägten Standorts. Die niedrige Bevölkerungsdichte von 61 Einwohnern pro km² unterstreicht den ländlichen Charakter.

Fazit: Kleiner Markt mit stabilisierender Tendenz

Roßbach präsentiert sich als kleiner Immobilienmarkt mit Angebotspreisen, die über dem Kreis- und teilweise über dem Bundesdurchschnitt liegen. Die hohe Volatilität in den Zeitreihen erschwert eine klare Trendableitung, doch die aktuellen Werte deuten auf eine gewisse Stabilisierung hin. Der leicht rückläufige Bevölkerungstrend und die schwachen Werte des Landkreises in den Bereichen Arbeitsmarkt und Innovation stellen strukturelle Rahmenbedingungen dar. Die stabile Einwohnerzahl der letzten Jahre und die moderate Arbeitslosenquote bieten einen gewissen Ausgleich. Für Investoren bietet der Markt mit einer Bruttomietrendite von 3,97 % und einem Kaufpreisfaktor von 25,17 ein regionales Vergleichsniveau, das über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt liegt.