Wallerfing

Marktüberblick: Hohe Rendite durch moderaten Kaufpreis

Wallerfing liegt im niederbayerischen Landkreis Deggendorf und vereint auf 20,76 km² Fläche 1.292 Einwohner. Der Immobilienmarkt zeigt ein für die Region ungewöhnliches Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 9,53 Euro je Quadratmeter über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, während der Angebotskaufpreis von 2.188 Euro je Quadratmeter deutlich unter dem bayerischen und deutschen Durchschnitt liegt. Diese Diskrepanz zwischen relativ hohen Mieten und moderaten Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 5,22 Prozent – der höchsten unter allen acht untersuchten Nachbarorten und deutlich über dem Kreis- (4,20 %) und Landesdurchschnitt (4,13 %). Der Kaufpreisfaktor von 19,14 liegt damit unter allen Vergleichswerten: In Wallerfing muss man für ein Quadratmeter knapp 19-jährige Jahresmieten zahlen, während der bayerische Durchschnitt bei 26,10 liegt. Das macht den Ort zu einem der renditestärksten Immobilienstandorte im Umland, gemessen an den aktuellen Angebotswerten.

Preisentwicklung: Mieten steigen stark, Kaufpreise stabil

Die Mietentwicklung in Wallerfing ist in den letzten Jahren deutlich beschleunigt. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 4,11 Euro je Quadratmeter, stieg sie bis 2026 auf 12,20 Euro – ein Anstieg von fast 200 Prozent. Dieser Trend ist jedoch nicht linear: Zwischen 2019 und 2023 schwankte die Miete zwischen 5,40 und 7,20 Euro, ehe sie 2025 (10,08 Euro) und 2026 (12,20 Euro) stark anzieht. Der jährliche Wachstumsfaktor von 14,57 Prozent über die gesamte Reihe ist außergewöhnlich hoch.

Im Gegensatz dazu entwickeln sich die Kaufpreise eher stabil bis leicht rückläufig. Von 2.211 Euro je Quadratmeter (2022) über 2.281 Euro (2023) fiel der Preis bis 2025 auf 2.119 Euro. Der jährliche Rückgang von 1,41 Prozent steht im Kontrast zur Mietentwicklung und trägt zur Verbesserung der Rendite bei. Die unterschiedliche Entwicklung von Miete und Kaufpreis ist ein wesentlicher Treiber der aktuellen Marktdynamik in Wallerfing.

Regionale Einordnung: Ausreißer nach unten im Kaufpreis

Im regionalen Vergleich hebt sich Wallerfing deutlich ab. Von den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10,4 Kilometer Entfernung weist Wallerfing die zweithöchste Angebotsmiete auf (nach Plattling mit 9,91 Euro), aber einen der niedrigsten Kaufpreise (nur Buchhofen mit 2.119 Euro je Quadratmeter ist günstiger). Diese Kombination führt zu einer Bruttomietrendite von 5,22 Prozent – deutlich höher als die nächstgelegenen Nachbarorte wie Roßbach (3,97 %), Aholming (4,08 %) oder Buchhofen (4,24 %). Orte mit höheren Kaufpreisen wie Eichendorf (2.985 Euro) oder Plattling (3.268 Euro) liegen bei der Rendite bei unter 3,7 Prozent.

Im Kreis Deggendorf liegt Wallerfing mit seiner Miete über dem Durchschnitt (8,65 Euro), mit dem Kaufpreis aber deutlich darunter (2.654 Euro). Der Kreisdurchschnittskaufpreis ist um 21,3 Prozent höher als in Wallerfing, während die Kreisdurchschnittsmiete nur 9,2 Prozent unter dem Wallerfinger Wert liegt. Wallerfing folgt damit nicht dem regionalen Muster, sondern bildet einen eigenen Ausreißer nach unten im Kaufpreis bei gleichzeitig überdurchschnittlicher Miete.

Standortfaktoren: Ländliche Struktur mit stabiler Arbeitsmarktlage

Die Bevölkerung Wallerfings ist seit 2015 um 1,67 Prozent von 1.314 auf 1.292 Einwohner gesunken. Der Tiefpunkt lag 2020 bei 1.261 Einwohnern, seither erholte sich die Zahl leicht auf 1.292 (2024). Die Bevölkerungsdichte beträgt 62 Einwohner je Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Die Arbeitslosenquote stieg von 0,88 Prozent (2015) auf 2,36 Prozent (2023) – ein Anstieg, der jedoch auf einem sehr niedrigen absoluten Niveau liegt. Mit 19 arbeitslosen Personen bleibt die Arbeitsmarktlage stabil. Der Landkreis Deggendorf erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 61 von rund 400 deutschen Kreisen, mit dem Dynamik-Rang 50 und dem Stärke-Rang 81. Damit liegt der Kreis im oberen Mittelfeld. Wallerfing selbst verfügt über keine Hochschule, hat aber eine Mittelschule und eine Grundschule (in Oberpöring), was die lokale Infrastruktur sichert. Im Jahr 2011 bestanden 47 landwirtschaftliche Betriebe mit 1.859 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche, was die landwirtschaftliche Prägung der Gemeinde unterstreicht.