Offenberg

Marktüberblick und Standort

Offenberg ist eine Gemeinde im niederbayerischen Landkreis Deggendorf mit 3.392 Einwohnern auf 23,76 km². Der größte Gemeindeteil ist Neuhausen mit rund 1.880 Einwohnern. Die Gemeinde liegt an der Donau und verfügt über einen direkten Anschluss an die Autobahn A3 (Ausfahrt Metten/Neuhausen/Offenberg). Das Autobahnkreuz Deggendorf mit Verbindung nach München und Landshut ist etwa sieben Kilometer entfernt.

Am Ort bestehen 2019 sozialversicherungspflichtig 706 Beschäftigte im produzierenden Gewerbe, 54 im Handel und Verkehr sowie 147 in sonstigen Bereichen. Sozialversicherungspflichtig waren am Wohnort 1.485 Personen beschäftigt, was auf eine deutliche Auspendlerquote hindeutet. Die Gemeinde ist seit 2007 schuldenfrei und hat 2017 in einem Bürgerentscheid die Erweiterung des Gewerbegebiets Wolfstein beschlossen.

Preisniveau und Rendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.787 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 9,85 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,24 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,58.

Im Vergleich zum Landkreis Deggendorf (Kaufpreis 2.654 €/m², Miete 8,65 €/m², Rendite 4,20 %, KPF 25,56) liegt Offenberg bei der Miete und der Rendite leicht über dem Kreisdurchschnitt, während der Kaufpreisfaktor niedriger ist. Gegenüber dem Bundesdurchschnitt (Miete 8,92 €/m², Kaufpreis 2.409 €/m², Rendite 5,10 %) zeigt sich ein anderes Bild: Die Miete liegt über dem Bundesmittel, der Kaufpreis ebenfalls, die Rendite jedoch deutlich darunter. Der Kaufpreisfaktor von 23,58 liegt unter dem des Landkreises (25,56) und des Bundesdurchschnitts (26,10). Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete niedriger ist als in den Vergleichsregionen.

Gegenüber Bayern (Miete 10,11 €/m², Kaufpreis 3.246 €/m², Rendite 4,13 %, KPF 26,10) liegt Offenberg bei der Miete leicht unter dem Landesdurchschnitt, bei der Rendite knapp darüber. Der Kaufpreis liegt mit 2.787 €/m² unter dem bayerischen Durchschnitt, der Kaufpreisfaktor ebenfalls.

Die Rendite von 4,24 Prozent liegt im Perzentilrang 67,6 im Bundesland, also im oberen Drittel aller bayrischen Orte. Das bedeutet, dass die Mietrendite in Offenberg höher ist als bei etwa zwei Dritteln der vergleichbaren Orte in Bayern.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Offenberg war in den letzten Jahren deutlich steigend: Von 5,65 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Miete auf 10,12 Euro im Jahr 2026, was einer Verdopplung entspricht. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2020 und 2021, als die Miete von 6,32 auf 11,75 Euro pro Quadratmeter sprang. Seitdem ist sie leicht gesunken und stabilisiert sich bei rund 10 Euro.

Die Kaufpreisentwicklung war deutlich volatiler. Von 3.104 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 ging der Preis 2020 auf 2.419 Euro zurück, stieg 2021 auf 3.383 Euro, fiel 2022 auf 1.646 Euro und erreichte 2024 mit 3.648 Euro einen neuen Höchststand. Im Jahr 2026 liegt der Kaufpreis bei 2.375 Euro, was einem deutlichen Rückgang vom 2024er Niveau entspricht.

Die hohe Volatilität der Kaufpreise – mit einem Unterschied von über 2.000 Euro pro Quadratmeter zwischen Tiefst- und Höchststand – deutet auf einen kleinen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl der Gemeinde lag 2024 bei 3.392 und hat sich seit 2015 um rund 2,4 Prozent erhöht (von 3.314 auf 3.392). Die Bevölkerungsentwicklung war dabei nicht linear: Nach einem Anstieg von 2015 auf 2019 (von 3.314 auf 3.431) folgte ein Rückgang bis 2020 (3.379), gefolgt von einer leichten Erholung bis 2022 (3.396) und einer Stabilisierung bei 3.392 in den Jahren 2023 und 2024.

Die Arbeitslosenquote zeigt einen besorgniserregenden Trend: Von 33 Promille im Jahr 2015 stieg sie bis 2022 auf 48 Promille (entsprechend 4,8 Prozent) und lag 2023 bei 45 Promille (4,5 Prozent). Dieser Anstieg geht einher mit der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung im Landkreis Deggendorf, der zu den strukturschwächeren Regionen Bayerns gehört.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 143 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine ländliche Gemeinde typisch ist.

Standortfaktoren

Der Landkreis Deggendorf, zu dem Offenberg gehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 61 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Im Dynamik-Index liegt der Kreis auf Platz 50, was auf ein überdurchschnittliches Entwicklungspotenzial hinweist. Im Stärke-Index belegt der Kreis Platz 81, was auf eine unterdurchschnittliche aktuelle Wirtschaftsleistung schließen lässt.

Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Demografie-Index liegt auf Platz 61, der Arbeitsmarkt-Index auf Platz 105 und der Wohlstands-Index auf Platz 115. Die niedrigen Ränge bei Arbeitsmarkt und Wohlstand spiegeln die strukturellen Herausforderungen der Region wider.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine Grundschule in Neuhausen mit acht Klassen und 148 Schülern (Schuljahr 2019/20).

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Offenberg ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 9,85 Euro pro Quadratmeter liegt über der von Niederwinkling (9,37 €/m²), Mariaposching (8,67 €/m²), Bernried (8,57 €/m²), Schwarzach (8,17 €/m²) und Irlbach (8,04 €/m²), aber unter der von Metten (10,34 €/m²) und Deggendorf (11,02 €/m²).

Beim Kaufpreis liegt Offenberg mit 2.787 €/m² über Bernried (2.409 €/m²) und Mariaposching (2.778 €/m²), aber unter Metten (3.252 €/m²), Irlbach (3.316 €/m²), Deggendorf (3.809 €/m²), Schwarzach (3.916 €/m²) und Stephansposching (3.984 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,24 Prozent liegt über der von Metten (3,82 %), Mariaposching (3,74 %) und Deggendorf (3,47 %), aber unter der von Niederwinkling (5,72 %) und Bernried (4,27 %). Die niedrige Rendite von Stephansposching (2,74 %) und Schwarzach (2,50 %) korrespondiert mit den dortigen hohen Kaufpreisen bei moderaten Mieten.

Offenberg positioniert sich damit im mittleren Segment der Nachbarorte, ohne extreme Ausreißer in eine Richtung zu bilden.